ワンルーム投資コラム

ワンルーム買取を依頼する前に確認すべきポイントとは


ワンルームマンションの買取とは

投資用ワンルームマンションを所有するオーナーが物件を不動産会社に買取ってもらう時に、知っておいた方がよい情報を紹介します。よく知らないままに、、不動産買取をすすめると結果的にオーナーの不利益になることがあるので、事前によく把握しておきましょう。

それでは、投資用ワンルームマンションを買い取ってもらうもらう時に必要となる前提知識について解説していきます。

ワンルームマンションの買取は特殊である

投資用ワンルームマンションの売却は不動産取引のなかでも非常に特殊です。ワンルームは投資物件であり、自宅用の居住物件ではありません、購入者はあくまで家賃収入のためにワンルームを購入します。

したがって、ワンルームを専門に仲介・買取している業者でなければ適正な売却価額は出ません。一般的に知られている大手の不動産会社は投資用のワンルームに特化していないばかりか、ワンルームマンションの買取を全くしていないこともあります。売却を相談しても無駄骨に終わる可能性もあります。

仲介との違いは?

ワンルームマンションを売却するにあたっては2種類選ぶことが出来ます。1つが「仲介」であり、もう1つが業者に物件を買い取ってもらう「買取」と言われるものです。

仲介とは、例えば、1000万円でマンションを売却したい売り主とその物件を1000万円で購入したい買い主がいたとして、両者の間に仲介業者が入り取引をまとめます。その際に、仲介業者に手数料を支払います。

また、ワンルームの仲介の場合は通常の仲介とは異なり、エンドユーザー(買い主)は個人の投資家ではなく、ワンルームマンション販売業者であることもあります。つまり、仲介業者とあわせて合計2社の不動産事業者が取引に参加することもあるのです。

買取について説明します。買取とは、例えば、1000万円でマンションを売却したい売り主に対して買取専門業者がそのまま1000万円で物件を購入する取引です。この場合、仲介業者が入っていないので、余計なマージン(仲介手数料)はかかりませんので、その分だけ売主に手残りが増えるのがメリットです。

ワンルームでは「仲介」であっても結局は業者が物件を購入し、自らが売り主となって不動産業者の提携金融機関を利用して販売することが多いです。したがって、ワンルームマンションを売却する場合はわざわざ手残りが少なくなるような「仲介」を選ぶくらいならば、最終的に物件を買い取って販売する業者に直接購入してもらうほうが高値で買い取ってもらえると考える人も多いようです。

買取先を探す際の注意点

上述の通り、大手不動産会社は投資用不動産に特化していません。インターネット上で不動産の売却の一括見積りや一括査定のサイトが多くありますが、そのなかには大手の総合不動産会社が集まって、会社ごとに査定や見積もりを出すというものがあります。

しかし、その大手不動産会社自体がワンルームに特化していないので、査定や見積もりを依頼したところで適正な相場は出ません。

したがって、買取先を見つける際にはワンルームの専門業者に直接物件の相談をするのが正しいやり方です。
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ワンルーム買取の種類

入居者がいる状態のワンルームマンションと、いない状態のワンルームマンションでは買取価格などに、違いがあります。所有物件は、少しでも高く売却できるように、必要な知識を増やしてきましょう。

それではワンルームの買取について具体的に見ていきたいと思います。入居者がいる状態といない状態のワンルームマンションでは売却価格などでどのような違いがあるのでしょうか。

ワンルーム買取 オーナーチェンジ

「オーナーチェンジ」とは賃貸中のマンションやアパートを売りに出している物件ことで、売却が決定すると、買い主に所有権が移りますが、入居者との賃貸借契約は継続します。

オーナーチェンジ物件であっても買取であれば、再販売業者が物件を直接買い取ってくれるので、早期の現金化は可能です。賃借人が退去する必要がなく、入居状態のまま再販売業者に売却できるので、短期間で現金化が出来るというわけです。

不動産投資をしていて、新たな優良物件を見つけた際にすぐに現金の調達が必要になりますが、オーナーチェンジでも売却は可能なので、資金を得ること出来ます。さらにすぐに買い取ってもらえず、売却期間中でも入居者がいる限り賃料は入ってくるので、キャッシュフローの点からも大きなメリットになります。

一方で、「オーナーチェンジ」の場合には通常の物件よりも買い手が少ないことを覚悟しておく必要があります。通常の物件と異なり、買い手は投資家であり、住まい探しをしている人ではないからです。

さらに「オーナーチェンジ」の場合、買い手は内覧をせずに購入を決定する必要があるので、買い手の数はさらに限定されます。居住中の入居者が室内をキレイに使っていなかったり、設備が破損していたりするリスクがあるからです。さらに、居住者が家賃滞納をしているような場合には、投資家の懸念材料となります。

ワンルーム買取 空室

ワンルームを売却する際に「賃貸中か、それとも空室が合ったほうがいいのか」については是非が分かれるところです。空室のメリットとして挙げられるのは、不動産投資家だけではなく、居住用物件として探している方も売り先のターゲットになることです。ワンルームの場合は原則として住宅ローンを利用することは出来ませんが、子どもや孫が大学に行くといった理由で購入される方も一定数います。居住用として売却する場合には利回りなど気にせず、立地等で判断するので、売却価格が高くなりやすいです。

一方で、空室があることによるデメリットもあります。特に投資家向けに売却する場合には空室がない状態で売却するのが基本です。空室の物件は、想定賃料や想定利回りで収益価格を試算し、売却価格を決定することが多いですが、購入者からすれば「本当に想定通りに決まるのか」という点が不安要素になります。

想定賃料に懸念を抱く投資家はチラシに記載されている数値よりも保守的に見積もって、価格を低く試算する傾向にあります。試算数値が低いと投資家に値引き交渉の余地を与えてしまい、結果として売却価格が安くなってしまいます。したがって、投資家を対象に売却する場合には交渉の余地を与えないようにするために、入居者が埋まっている状態で売却するようにしましょう。
高値で売却できる理由とは

マンション買取事業者選びのポイント

良い買取事業者を探すために有効なコツを紹介します。

ワンルームの買取依頼することを決めたら、必ず通るプロセスとして「どの買取業者に依頼するか」を決めなければいけません。買取は不動産業者が買い手となる取引なので、依頼した買取業者によって、売買利益が大きく異なります。ここで紹介する良い買取業者の見極め方を押さえておきましょう。

同一エリアでの買取実績を確認する

まず、買取をする事業者が同一エリアでどれだけの買取実績を積み上げてきたかを確認することが重要です。買取業者といってもそれぞれに得意分野やエリアが存在します。

買取業者のなかには買取実績をホームページで公開している場合もあるので、記載されている実績を確認してみるのもいいでしょう。また、高額買取をしてくれる事業者には良い口コミも広がるはずです。ネット上の口コミも確認しましょう。ただし、ライバル企業などの評判を悪くするために匿名の口コミが投稿されることもあります。

不自然に、悪い評価がある場合もあることを念頭においておきましょう。気になった買取業者に、気軽に今までの買取実績を聞いてみましょう。
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