ワンルーム投資コラム

不動産投資の売却タイミングはいつ!?成功する時期がある?

砂時計とマンションの模型

不動産投資の物件を売却する目的は大きく分けて三つあります。

  1. 損切り
  2. 利益確定
  3. 節税

損切りというのは、赤字で今後も回復する見込みのない物件を売却し、傷が浅いうちに撤退することです。

利益確定は、保有する物件に収益性はあるものの、他の物件購入や事業・生活資金の確保のために、売却して利益を確定させるというものです。この場合は、少しでも高く売ることを目指します。

そして、節税です。詳しくは後述しますが、一定の条件を満たすことで税金対策ができる場合があります。

今回は、これらの目的をふまえて売却タイミングについて解説します。

 

不動産投資で売却をオススメする取引相場のタイミング

株価が高い

日経平均株価と不動産価格は連動しますので、特に投資マンションは資産効果を受けます。

経済活動が活発になっていると、市場に供給される投資資金が増加するので、マンション価格が上昇します。

 

低金利

金利が低いと、期待利回りが低くても魅力のある商品になります。

月々の家賃収入よりも、ローン返済金の方が少なくして、キャッシュフローをプラスにできます。

9割以上の買主がローンを組み、レバレッジを利用した購入をしますので影響が大きいです。

利回りが低くても売却ができるので、高く売却することができます。

 

金融機関の積極的な貸出し

金融政策や市場の影響で、それぞれの金融機関が不動産に積極的に融資をしている状態は、絶好の売却のタイミングです。

投資マンションの融資を扱う金融機関が増えると競争が始まり、買主が有利な条件で購入しやすくなります。

金利条件・物件評価額・購入者属性の緩和などが影響が出ます。

購入できる人、融資できる物件が増えるので、価格が高くなります。

 

取引件数の増加

さまざまの要因で相場価格が変動しますが、価格が上昇すると全体の取引件数が増加します。

価格が良いので売却をする、損切をして処分をするオーナーが増えます。

価格と取引件数は相関関係がありますので、定期的に確認をしてタイミングを逃さないようにしましょう。

投資用マンションを手放すタイミング(損切り)

まずは損失を小さくするための投資用マンション売却のタイミングについてみていきます。

できるだけ早く売却する

一般的に赤字を垂れ流している物件は、事業レベルでは債務超過に陥っています。債務超過とは、資産価値より残債のほうが多い状態のことをいいます。

債務超過に陥る理由は、多くの場合、購入時の価格が高すぎるからです。厳しい言い方ですが、土地の評価や建物価格の相場などの資産価値を調べずに、販売会社が提示する楽観的な収支シミュレーションだけを信じ、物件を買ってしまうと、このようなことになります。

ワンルームマンションで債務超過に陥ってしまうと、自力でリカバリーするのは困難です。もしもマイナスのキャッシュフローを流し続けているのであれば、早めに見切りをつけて売却したほうが結果的に資産の流出が少なくて済むでしょう。

ただし、投資用マンションの売却では残りのローン(残債)がボトルネックです。原則として、売却時にローンは一括返済しなければなりません。売却価格が残債に満たない場合は、返済用の追加資金が必要です。

競売を避ける

もしも月々のローン返済に行き詰まっているのであれば、早く売却したいところです。しかし、そういう場合は、そもそも返済にあてられる手元資金に不安がある状態で、物件も債務超過に陥っているケースが大半でしょう。

残債を一括返済できないのであれば、売却せずにリスケジュール(返済計画の変更)するという選択肢もあります。大きな債務超過に陥っていなければ、これで解決できることはよくあります。

難しい場合に考えられる方法は、任意売却です。金融機関に返済が不能であることを伝え、相談した上で担保権を外してもらって売却することを言います。売却後の残債はコツコツ返していきますが、一部が免除される場合もあります。

もし任意売却も行わずに返済を停止し続けると、担保権を行使されて競売にかけられます。一般市場で買い手を探す任意売却と違って特殊な市場に出されるため、市場価格の5割から7割ほどで売却されることがあります。期間も長くかかり、その間も利息がかかるので残債が膨らみがちです。

競売は避けたいところなので「収支が悪化しているな」と思ったらすぐに売却を検討したほうが良いでしょう。
まずはご相談ください!

不動産投資の運用途中で売却するケース(利益確定・節税)

次に、利益確定や節税のために売却する場合の基本的な仕組みについて説明します。

不動産投資の売却益にかかる税金

不動産売買の税金について説明します。

個人が不動産を売却した時、譲渡所得(所得税の分類の一つです)に対して、所得税と住民税がかかります。所得がなければ税金はかかりません。

100万円で買った土地が90万円で売れても税金はかかりませんが、200万円で売れたらかかる場合があるということです。ただし譲渡所得を計算する際には、不動産の取得費や、仲介手数料や立ち退き料などの売買費用を差し引くことができます。

なお、所有していた期間に応じて、長期譲渡所得と短期譲渡所得があります。売却した時の1月1日時点で5年間以上所有しているものは前者です。税率は所得税・住民税合わせて長期譲渡所得が20.315%、短期譲渡所得が39.63%です。

5年以内に売却して売却益が出た場合、そこに4割もの税金がかかるのは注目しないわけにはいきません。保有期間が5年以上となれば税率が一気に下がるため、売却のタイミングを見極める際の参考にすると良いでしょう。

投資用マンション売却が節税になるパターン

譲渡所得は分離課税とされ、他の所得との損益通算の対象にはなりません。つまり、売却で赤字が出ても基本的に節税とはならないのです。不動産所得の赤字を給与所得から差し引けるのとは、大きな違いです。

限られたケースでは、売却による赤字が節税につながる場合もあります。例えば、同年に複数の不動産を売却している場合が該当します。

ある年に保有4年目のA物件を売却して200万円の売却益が発生したとします。同じ年に保有3年目の物件Bを売却し200万円の赤字が出たとします。この場合、AとBは同じ譲渡所得なので損益通算をすることができます。

もし物件Aを手放した翌年に物件Bを売却していたら、物件Aの取引で得た利益の200万円に対して約40%、80万円もの税金がかかります。売却する年を揃えることによって、これを節税できるわけです。

売り時の判断は難しい

節税のためであれば、売却するタイミングはほぼ決まっています。難しいのは利益が出ている物件を利益確定のために売却するパターンです。

基本的に利益が出ているのであれば売却する必要はありません。しかし、マンション価格は他の不動産に比べて変動が激しく、タイミングによっては早めに利益確定することでより多くの資産を残すことができます。

不動産の専門家でない人が狙って売却益を出すのは簡単なことではありませんが、納得のいく価格で売れるのであれば現金化し、市場やライフプランに応じて資産を再配分するのも良いでしょう。
高値売却ができる理由とは?

投資用マンションの売却を成功させるための考え方

売却を成功させるために役立つ、二つの考え方を紹介します。

常に価格を把握しておく

前述の通り、投資用マンションの売却にはいろいろなパターンがあります。しかし、いずれの場合でも早めに査定の依頼を出しておくことが大切です。

任意売却になる場合は金融機関の出方によってスケジュール感が変わるので、不動産会社に相談するのは早ければ早いほど効果があります。

自分や家族が住むのでは無く投資として保有している資産は、リアルタイムに、つまり現在、売ったらいくらになるかを知っておくのが理想です。不動産の価格を正確に把握することは、難しいところがありますが、購入時より上昇傾向にある、下降傾向にあるかくらいまでは、しっかりと把握しておく感覚があったほうが良いでしょう。そうすることで、債務超過に陥りそうなのであれば早めに手を打ったり、売却して利益を確定したりといった行動を起こすことができます。

売却するために査定するのではなく、運用方針を考えるために査定をするという姿勢を持っておくことで、状況に合った投資活動ができます。

信頼できる不動産会社との接点をもっておく

査定において一つ注意しておきたいことは、不動産会社との関係性です。

売却意思が固まっていなくても査定を依頼することはできますが、連絡を無視し続けるなどすると「あまり売る気がないのだ」と思われ、本当に売却の相談がしたいときに対応が後回しになる可能性があります。

そこで便利なのが、匿名査定です。不動産オーナーには個人情報を渡す必要がないというメリットがありますが、不動産会社にとっても相談者の温度感がわかるため、双方にとって無駄がありません。

本格的な実地での査定よりも短時間で査定結果を得られるため、利用してみると良いでしょう。
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コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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