ワンルームマンションはリフォームにより高く売れる【体験談】

ワンルームマンションのリフォームで高額売却の成功例

神奈川県にお住まいのオーナー・Ｅさんの事例です。
Ｅさんは多忙で海外出張も多く、投資したワンルームマンションがほったらかしになっていました。
購入時は関心があったのですが、今では物件を見に行くこともなく、管理費のみを払っている状態でした。
１年近くも空室状態になっており、賃貸の客付けと同時に、将来のことも考えて、売却も検討していました。
近年は退去者が出た後、競争力がないと、新しい入居者が決まらない物件が増えています。

地元の業者に賃貸募集を任せたものの、１年間決まらず、また、営業の報告もなく動きがありませんでした。
そんな中で、「このままではいけない」「どうにかしたい」と、一括査定サイトを経由して当社にご依頼いただきました。
査定金額は750万円前後になりました。

当社の営業担当者が早速、現地調査をしたところ、「これでは入居者がつかない」と感じ、すぐにＥさんにリフォームのご相談をしました。
現地で分かったのですが、原状回復は終わっていたのですが、どことなく清潔感がなく、照明なども暗くて、どんよりとした空気の部屋になっていました。

リフォームには 80 万円かかりましたが、前回募集していた家賃よりも5,000円アップして募集を出しました。
すると、２週間後には69,000円で賃貸申込みが入りました。
さらに、その２週間後には 880万円で購入の申込みも入って、当初の査定価格以上で無事売却に成功することができました。
内装を80万円かかりましたがその影響で130万円高く売れたので、トータルで50万円のプラスです。

オーナー・Ｅさんは下記のような感想を話してくださいました。
「工事完了後すぐに賃貸申込みがあり、さらに購入の申込みがあり驚いています。」
「地元の業者に任せていましたが、動きがなく困っていました。」
「内装費負担は勇気がいりましたが、入居者が決まり、その分高く売れたので満足です。」

この事例の問題点は、「このままでは借り手がつかない」と当社スタッフがすぐに感じた物件を、何の手当てもなく賃貸募集していたことです。
Ｈ社は地元の業者で大手とは言えないのですが、比較的安価な物件の賃貸や売買では利幅が薄いため、戸建てに力を入れている会社のようでした。
そのため、募集はかけるものの、積極的な提案はしてくれなかったようです。
手数料収入が多い物件に注力をしてしまうので、ワンルームマンションの賃貸に、リソースを割くことができなかったのだと推測されます。

ワンルームマンションの収益力を高めるリフォームにはコツがある

私たちは、オーナーさまのためになると思うことはどんどん提案するようにしています。
そして、投資ワンルーム専門のため「入居者に受けるリフォーム」のポイントも熟知しています。

また、ワンルームマンションの場合、費用対効果的に「やったほうがいいこと」を全部やると費用がかさんでしまいます。
家賃や売却価格のアップで吸収しきれない可能性が高いのです。
また、そのエリアの特性もあります。港区で受ける内装が、郊外の住宅地で同じように評価されるとは限りません。

そのため、選択と集中も意識する必要があります。
特に気をつけたいのは、水回りと床です。全体的に清潔感があって明るい印象をイメージさせます。
水回りは普通に取り替えると 100 万円はかかってしまいますが、コーティングなら 30 万円くらいで対処できます。
床も、フローリング工事だと数十万円～ 100 万円はかかりますが、塩化ビニル樹脂製の木目調フロアタイルにすれば費用をかなり圧縮できます。
フローリングは、工事後に一部が劣化・破損しても換えの木材がないケースもありますが、タイルなら部分替えが簡単なのも利点です。

ワンルームマンションのリフォームコンサルティング

物件の競争力を持たせるために、費用対効果が高い内装をご提案いたします。
低価格でポイントをおさえたリフォームがあります。
世間で流行りの高額リノベーションが必ずしも必要ではありません。

リフォームのポイントは下記です。

・清潔感
・明るい色
・好みが分かれるデザイン性は追及しない

ワンルームマンションの具体的なリフォーム個所

・クロス交換（一部にアクセントクロスを推奨）
・床材の張替（フロアタイルにより耐久性向上と次回張替コスト削減）
・水回りのコーティングで新品同様（耐用年数が約１０年の為お得）
・水道蛇口、シャワーホース交換
・木枠等の塗装
・スイッチ・コンセント等の交換
・IHコンロ
・エアコン
・玄関たたき張替
・照明の変更
・リアテックシートによる建具改修

一般的なリノベーションを行うと１５０～３００万円ほどかかりますが、弊社のリフォーム工事は５０～８０万円ほどで仕上げることも可能です。
物件の競争力を持たせるために、リノベーションは当然有効ですが、費用回収の点において、年数がかかりオーナー様のリスクが高くなります。
また、かけた内装費用分がそのまま高く売れることはまずありません。
それは、オーナーチェンジの取引になると、室内の点検ができないので、付加価値を証明することができず。
利回りで判断するしかなくなるからです。

低価格な内装で、将来の空室率向上に備え、競争力をつけて賃料を下落させない。
可能であれば値上げをして、、利回りを良くして高値売却につなげましょう。
このような内装のご提案は、投資ワンルームマンション専門会社でなければできません。
相談は下記の問い合わせフォームからお願いいたします。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格：宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍：『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール：2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。