現在人気の高く売却できる投資ワンルームマンション５つのポイント

まず金利が低い時期は高く売却できるタイミングです。金利が低いと利回りも低くなるので、物件価格が高くなりやすい傾向があります。次に株価が高い時期です。これは経済が活発に動いている証拠で、様々な投資にお金が回っているということです。さらに取引件数が増えているときも好条件です。これらの条件が揃うと、良い金額になりやすいですね。

また、現在は都心部の家賃が上昇傾向にあるので、入居者が入れ替わるたびに家賃が上がっていく状況であれば、高く売れるチャンスです。家賃と物件価格には相関関係があります。買主は取得できる家賃収入で月々の返済額や手取り利益を計算するので、家賃が高いほど高い物件価格でも収支が合うという計算になります。

逆に避けるべきタイミングは、金利が大幅に上昇したときです。買い手が減り、競争が少なくなります。利回りを高くしないと取引が成立しなくなるため、物件価格を下げざるを得なくなります。さらに経済全体が停滞していると、株価も下がり、不動産投資をする人も減少します。

2000年代のリーマンショック時には「こんな時に不動産を買う人はいない」と言われ、市場が完全に停滞しました。半年ほど取引がなく、開店休業状態だったほどです。ですから、景気後退期は売り時ではありません。マインドが冷え込んでいる状態では新しい投資に踏み切る人が少なくなるのです。

大規模修繕工事のタイミングは売却価格に大きな影響を与えます。私の経験では、大規模修繕工事の実施前に売却するのが理想的です。理由は明確で、大規模修繕が予定されると、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が見込まれるからです。これらの追加費用が見えてくると、次の買主は値上げ後の修繕積立金を前提に購入を検討することになります。

例えば修繕積立金が月5,000円上がる場合、その増額分を利回りで割り戻して価格への影響を計算します。投資物件はほとんど利回りで価格が決まるため、月々5,000円の違いが物件価格に100万円程度の差をもたらすこともあります。

実際に売主側でよく見られるのは、「大規模修繕が決まった段階で売ろうと思ったが、もう遅かった」というケースです。長期修繕計画を見れば大規模修繕の時期は前もって分かるはずですが、サラリーマン大家さんは管理組合からの通知を十分に確認していないことが多いです。管理組合の総会にも出席していないケースが多く、気づいたときには工事予定が確定していたということもあります。

さらに深刻なのは、売買契約の手続き中に初めて大規模修繕の予定が判明するケースです。不動産会社も重要事項を調査して初めて知ることもあり、オーナーが本来知っておくべき情報を把握していない状況も少なくありません。

ですから、高く売るためには修繕積立金の値上げや大規模修繕工事が決定する前に売却するのが賢明です。そのためには日頃から物件の管理状況をしっかり把握しておく必要があります。

家賃を上げて利回りを改善するには、いくつかの有効な方法があります。まず入居者が退去したら、次の募集前に内装をしっかりと整えることが重要です。単なる現状回復だけでなく、汚れている部分は徹底的にクリーニングし、必要であれば設備も交換しましょう。賃貸市場は競争が激しく、物件はすぐに比較されるので、室内の状態は清潔に保つことが不可欠です。

次に効果的なのが初期費用の調整です。敷金や礼金を減らして、その分を月額家賃に転嫁する方法です。例えば敷金を2カ月から0にして、その代わりに家賃を5,000円上げるといった工夫が有効です。実は売買価格に大きく影響するのは敷金や礼金の額ではなく、月額家賃です。敷金は引き継がれるとはいえ、その多寡によって売買価格が大きく変わるわけではありません。

さらに現在の入居者に対しては、契約更新時に「更新料を少し割引するので家賃を上げてほしい」といった交渉も検討価値があります。家賃が1万円上がれば売買価格が200万円ほど上昇する可能性もあるので、様々な方法で家賃アップを図ることが重要です。入居者が退去したら次の募集は少し高めに設定するなど、売却前に家賃を上げる工夫をしておかないと、高値での売却は難しくなります。

駅からの距離は物件価格に明確な影響を与えます。大きな分岐点は徒歩10分以内か10分超かというところです。徒歩10分というのは実際に歩いてみるとかなり疲れる距離です。一般的に1分で80mと考えると、10分では800m、1キロ弱になります。この距離だと多くの人が「遠い」と感じ始めます。

また、駅から離れると周辺環境も住宅街になり、にぎやかさが減ります。これを好む方もいますが、投資用ワンルームマンションは若い独身者の入居が多いため、駅に近く、買い物や外食が便利な立地が人気です。

同じスペックの物件で徒歩5分と10分を比較すると、約10〜15%の価格差が生じると感じています。もちろんエリアによっても異なりますし、大きな幹線道路の有無など他の条件によっても変わってきます。家賃もこれくらいの差がつくので、物件価格に反映されます。

立地は一度購入したら変えられない要素ですから、購入時点でいかに駅近の物件を選ぶかが重要になります。「駅近に勝る立地なし」というのは投資不動産においては真理です。

最近では特に徒歩5分以内という基準が重視される傾向にあります。立地が良い物件は入居者も集まりやすく、家賃も安定します。その結果、売却時の価格にも大きく影響するのです。

設備も物件価格に影響を与えます。特にバストイレ別、オートロック、宅配ボックスなどの設備がある物件は間違いなく高く売れます。これらの設備がない物件は、投資家が検討対象から外してしまうこともあるほど重要です。

特に近年ではオートロックはほぼ標準装備と考えられており、入居者目線でもない物件は敬遠される傾向があります。

これらの設備を後から追加することは非常に難しいのが現実です。特にオートロックを後付けするには建物全体の工事が必要で、管理組合の許可を取ったり、入居者への説明が必要になります。予算の確保も難しく、費用対効果を考えると実行に移せないケースが多いです。

実際、多くのオーナーは自分が住んでいるわけではないため、設備改善への関心が低く、「賃貸収入が得られているなら現状維持でいい」と考える方が多いです。このため、物件を購入する段階で設備がしっかりしているかどうかを見極めることが重要です。後から改修するのは難しいので、出口戦略も見据えた購入判断が必要になります。

物件の広さには明確に人気のあるサイズ帯があります。投資用マンションの場合、狭すぎても広すぎても不利になります。狭すぎる場合は住む人がいなくなる理由が分かりやすいですが、広すぎる場合はなぜ不利になるのでしょうか。

これは広さと家賃が正比例しないことが理由です。投資効率を考えると、20㎡から25㎡くらいのワンルームが最も利回りが良く、高く売れる傾向があります。例えば40㎡のワンルームだと、面積は2倍近くなっていても、20㎡のワンルーム2件分の家賃は取れません。その結果、投資効率が悪くなります。

さらに広い物件ほど管理費や修繕積立金も高くなるため、純収入の観点からも不利になります。投資家の視点で見ると、同じ資金で40㎡の物件1件を買うより、20㎡のワンルーム2件を購入した方がリターンが大きくなることが多いです。このため競争原理が働き、コンパクトなワンルームの方が人気が高まります。

40㎡クラスの物件にも賃貸ニーズはありますが、広さの割に家賃が上がらず、結果的に物件価格も広さの割に高くならないのです。投資用マンションでは、このような効率性を重視する傾向が強いため、コンパクトなサイズの物件の方が売却時に有利になります。

マンションの戸数は価格に明確な影響を与えます。基本的には戸数が多いほど高く売れる傾向があります。

まず、戸数が多いマンションでは、修繕積立金や管理費の1戸あたりの負担が少なくできるため、入居者の実質負担が軽減されます。これにより利回りが良くなり、結果的に物件価格も上がります。また戸数が多いと効率的な管理ができ、十分な修繕資金で良好な維持管理が可能になります。

反対に戸数が20戸以下などの小規模マンションでは問題が生じやすくなります。修繕資金が集まりにくく、1戸あたりの負担が大きくなるため、売却価格に悪影響を及ぼします。極端な場合、金融機関が融資を拒否するケースも出てきます。

金融機関が小規模マンションへの融資に慎重なのには理由があります。戸数が少ないマンションは築20〜30年経過すると修繕積立金の問題で行き詰まるケースが多いのです。例えば大規模修繕の際に一時金の徴収や積立金の大幅値上げが必要になると、月々の実質コストが大きく上昇します。

都心部ではいわゆる「ペンシルマンション」と呼ばれる戸数18戸程度の小規模マンションも多く見られますが、こうした物件は将来的なリスクを考慮すると注意が必要です。購入時点の戸数は変えようがないので、長期的視点では戸数の多い物件を選ぶ方が高く売れる可能性が高いと言えるでしょう。