投資マンション売却の必要書類について。
売主が契約で用意する書類を解説

 

 

不動産の売却は、多くの方にとって、なかなか経験することがなく、一生のうちに、一度あるかないかです。

初めての方が多くなりますので、今回は、売買契約と引き渡し時の準備資料や、注意点について、説明をいたします。

資料が整わないと物件の引き渡しができず、相手方に多大な迷惑をかけるので注意しましょう。

 

投資マンション売却の契約と引き渡しの必要書類

「権利証」又は「登記識別情報」

投資マンションの引き渡し当日に、この書類がないと所有権の移転登記ができません。

売主様の中には、「権利証」がどの書類のことなのかをよく分からず、なかには、間違って「謄本」などを持参される方がいらっしゃいます。

引き渡し時に慌てないように、事前時に「権利証」の内容が問題ないか、不動産会社の担当者に確認をしましょう。

 

紛失されている場合には、権利書の代わりとなる書類の作成を、司法書士と打ち合わせをして進めなければなりません。

具体的には、司法書士との面談による証明書や、公証人の証明制度、法務局による事前通制度などを利用します。

余計な立ち合いの手間と費用が発生しますので、確認をしておいてください。

 

実印と印鑑証明書

売買契約書に押印する印鑑は認印で問題ありません。

しかし、登記申請に使用する委任状等の書類には実印を用いる必要があります。

過去の取引で、実印と思っていた印鑑が登録しているものと違っていたり、印鑑に傷や欠けがあり使用できないケースもありました。

引き渡しの時に、慌てないよう事前に確認をしてください。

 

印鑑証明書は登記申請時に取得から3ヵ月以内のものが必要になりますので、期限にも注意が必要です。

また、ローンの一括返済を行う方は、金融機関から提出を求められることがありますので、

印鑑証明書は合計2通取得しておきましょう。

 

 

本人確認資料

運転免許証、パスポート、健康保険証などです。

司法書士と金融機関が、本人の特定するために必要になります。

また、犯罪収益移転防止法のために写しの保管が必要になっています。

 

賃貸契約書、入居者情報

オーナーチェンジのため現在の契約期間、賃料、敷金等の記載がある書面が必要です。

賃貸契約書は最新のものが必要になります。

更新が続いている場合も、賃料等が変更になっていないことを証明しなければなりません。

仮に書類の取り交わしがない場合には、家賃の入金履歴が分かる銀行通帳のコピーなどが求められます。

 

入居者情報は、入居申込書とも呼ばれ、緊急連絡先や勤め先の情報が記載されているものです。

オーナチェンジで取引が終了した後に、入居者の方に通知をするために使用します。

賃貸管理会社が保管していることも多いので、管理解約の申し出とともに回収をします。

 

鍵、敷金

投資マンションの鍵は３本あるのが一般的です。

入居者の方、管理会社、オーナー様で１本ずつ保管をしています。

購入時から鍵を預かっていないオーナー様は、管理会社が保管していることがありますので回収します。

仮に、鍵が紛失している場合には、買主から鍵の交換や複製を、お求められることがあり、

費用は３～５万円ぐらいかかりますので、無駄な出費は押さえたいです。

 

また、入居者から預かっている敷金も引き渡さなければなりません。

こちらも賃貸管理会社が保管していることがあるので、回収を忘れてはいけません。

 

固定資産税・都市計画税の納税通知書

引き渡し時に固定資産税・都市計画税を、売主と買主で精算します。

直近の案内があった納付書の写しが必要です。

売却をしても所有権が移転した年度分は売主が納めて、買主から日割りで清算をします。

納税が終わっていな方は、必ず処理をしておいてください。

マンション売却時に買主に渡したい書類

必要な書類ではありませんが、買主に渡したほうが良い書類も紹介をします。スムーズに取引を終えるためには売主と買主の協力が欠かせません。売主は可能な限り保有している資料を提供します。

物件パンフレット

分譲時の物件パンフレットは、今後の賃貸管理をする上で非常に重要な情報です。入居者募集や設備トラブル、リフォームの見積もりなどに使用します。パンフレットの保管がない分譲マンションもありますので買主に喜ばれます。

付帯設備の取扱説明書

エアコン、給湯器などの専有部分の設備の取扱説明書は、室内の点検ができないオーナーチェンジの場合に重要な情報になります。修理が可能な設備なのか、製造年数やメーカーの保証期間なども確認できます。

管理組合の議事録

過去の建物管理の修繕状況を確認することができます。また、どのような経緯で管理組合が運営されているのか、新たにオーナーになった買主には有効な情報です。今後の管理費・修繕積立金が値上がりする予定があるか、トラブルがあったかなども確認できます。

マンション売却で保管が必要な書類

売却後に確定申告等に必要がある場合は、購入時と売却時の売買契約書や、領収書などの書類は保管をしてください。保管がないと申告ができなくなり、納税額が多くなってしまうケースもあります。引き渡し完了後には書類はすぐに処分せず、次回の確定申告までは慎重に保管をしてください。

 

投資マンションの引渡しの流れ

代理が全体の９割

投資マンションの引き渡しは、オーナーチェンジのために、室内の立ち合いや点検がありません。

また、副業で投資マンションを行っている方も多いので、本業が忙しく立ち会えない方が多くなります。

 

売主と買主の双方が立ち会うことなく、代理で取引が完了することが全体の9割です。

売主様は、事前に司法書士や不動産会社に、登記移転に必要な書類を預けて、お金が動くのを待つだけです。

着金確認後にローンの返済を完了し、抵当権の解除書類を司法書士が回収しで、法務局に登記申請をします。

 

立ち合いの引き渡しの場合

立ち合いで引き渡しを行う場合は、着金確認がしやすい、売主のローンのある金融機関の応接を

借りて行われることが通常です。

当日は売主の持参した資料と、記入押印して頂いた委任状等が問題ないか、司法書士が確認し、

所有権の移転が問題なくできる状態を確認したら、買主が振込をかけます。

電信扱いで振り込みを行い、着金確認ができるまでは30分～2時間かかります。

入金確認後に一括返済を行い、抵当権の解除書類を受け取ります。

 

代理の場合も、立ち合いの場合も、お金のやり取りが完了した後に、領収証、賃貸契約書、鍵等の授受を行い取引が終了いたします。

一つでも忘れ物があると取引を終えることができませんので、しっかり準備をしてスマートな売買が成立するように、

不動産会社と打ち合わせを事前に行っていただきたいです。