ワンルーム投資コラム

投資マンションを途中でやめる理由
騙された!?失敗例について紹介

 

投資マンションを購入した時に下記のようなセールトークで決断をしていませんか。

  • 「証券などに比べて低リスクで、家賃収入でローンが完済できる」
  • 「節税になります」
  • 「万が一の時には団体信用生命保険で、ローン完済でき生命保険の代わりになる」
  • 「ローン完済後は年金の足しにすることができる」
  • 「自己資金は必要なく、家賃は下がらないので安定している」
  • 「立地のよい場所で購入すれば、物件価格は下がらない」

上記のような理由で購入された方は、ほとんどのケースが失敗に終わり、途中で辞めたいと決断することが多いです。

問題は収支計画がギリギリになっていることが多いということです。

少しでも物件の収入が減る、支出が増えることで、赤字になってしまうので、長期的に負債を抱えてしまうのです。

下記に詳しく解説をします。

 

【失敗例】2,400万円のローンで購入した物件の収支

投資マンションの購入時の収支

 

投資マンション購入時のプラス収支のシミュレーション 

手残りは 1000 円しかありませんが、そのまま返済が終われば、物件はまるまる自らの資産となるので、それほど悪い条件ではありません。

しかし、家賃や管理費は変動します。

年月が経てば経つほど、家賃は下がり、管理費は上がるのが一般的です。

特に新築物件の場合、最初は新築としてのプレミアムがのっているため、そのまま家賃と管理費が変動しない可能性はまずないのです。

 

 

投資マンションの数年後の収支

購入後数年で賃貸の新築プレミアムがなくなり、家賃が低下を始めます。

入居者の方が退出して、1割近く値下げをしない、次の方が決まらないケースもあります。

 

さらに販売時には売りやすくするために、安く設定していた、月額の修繕積立金等が上昇します。

長期修繕計画書に、管理費や修繕積立金の値上げの計画がシッカリ明記されているのに、説明を受けていないオーナーさまが多数います。

このことにより、新築から数年後には月々の収支がマイナスに転じることになります。

投資マンション購入時のマイナス収支のシミュレーション 

 

ローンは、元利均等返済になっている方が多いので、金利の変動等がない限りは、一定の月額を返済します。

将来完済するまで所有を続けると、入居者の退去時のリフォーム費用なども含むと、大きな自己負担が必要になってしまうことが、本当によくあるケースです。

 

ここで例に出した金額で算定すると、このまま完済まで維持すると、税金や設備負担も含めて 1000 万円以上の負担になる場合もあります。

入居者がいない時期のローン負担金や、リフォーム、設備交換などの別途かかる費用を考えると、より大きな数字になる可能性もあります。

完済した時点の資産価値は、600 万円を優に上回るに違いありませんが、毎月1万円以上の持ち出しがあると考えると、そのまま持っているのは嫌だと感じるオーナーさまは多くなります。

また、ローンが完済した築35年の物件に魅力を感じない、空室に悩まされるストレスを抱えたくない、投資マンションを途中で辞めたいと考え、売却のご相談をいただくわけです。

 

投資マンションは騙されたと感じることも

そもそも販売の営業手法に問題があるのです。

最初からリスクを承知の上で、早期の売却を視野に入れての購入だったり、あるいは家賃や管理費が変動しても手残りが期待できる物件で、その変動後のシミュレーションもわかっている、自己資金の余裕も必要だと理解されているなら問題ありません。

しかし、ほとんどの場合、オーナーさまは最初からこのように収支が悪化することを理解しないまま物件を購入されています。

それでは、「騙された」と感じる方がいるのも、無理もないでしょう。

 

購入時の数字なら手残りがある状態でローン返済ができる、という情報しか伝えず、強引な営業で押し切ろうとする営業担当者は少なくありません。

営業担当者も、数年後に物件の収支がどうなっているのか、価格がどうなっているのか、を知らずに営業している会社もあります。

むしろ知っていたら、罪悪感に耐えられなくて、営業ができなくなってしまうかもしれないので、会社全体で購入後の収支について教育をしないケースがあります。

 

オーナー様は、一度冷静になってあらためて考えると、

  • 「ローンを抱えていることが負担に感じる」
  • 「これ以上自己資金を投下したくない」
  • 「欲しくて購入していない」
  • 「ローン完済になった築35年の物件に魅力を感じない」

と思い始めて、所有するストレスから解放されたいという結論になり、売却相談されるお客様が多いです。

そして、実際に売却を成功されたお客様は、将来のリスクがなくなることで、スッキリしたとおっしゃいます。

収入面で不安のあるワンルームを所有されている方は、一度冷静になって売却をご検討されてはいかがでしょうか?

投資マンションを途中でやめたいと思ったら、早めに売却をすることで、損失を少なくできる可能性もあります。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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    後悔なく、納得した、満足できる売却をしてもらいたい。
    株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
    今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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