ワンルーム投資コラム

投資マンションの売り出し価格について。売却価格の決定方法とは!?

 

マンションの売り出し価格は非常に重要

投資ワンルームマンションの売却活動を始めるときに、

査定金額は、成約事例などと比較することで、概ね理解できたのですが、

「売出価格はいくらに設定した方が損をせずにすむのか」

「価格をどのように決定すれはいいのかわからない」

「可能な限り高くしたいが、限度もあるし判断が難しい」とお悩みの方は少なくありません。

何しろ中古物件は、定価が無く、個別性も高く、不動産会社の社員でも判断が難しい商品です。

投資ワンルームマンションを売却することは、副業で行っている個人投資家の方は、

それほど頻繁にあるわけではないので、悩んでしまうのも無理はありません。

売出価格は、売却を成功するために、非常に重要な要素になります。

知識が無いと戦略的に価格が決められず、損をする価格で売り出すことになってしまいます。

細心の注意が必要です。

 

マンションの相場価格を押さえる

当たり前ですが、売主買主双方とも自身が得をしたいと考えていますので、

売主様はできるだけ高く売却したい、買主様はできるだけ安く購入したいと希望しています。

中古ワンルームマンションは、一物一価で個別性が強く、定価がないので、

買主様は交渉できるところが面白いのですが、

売主様は取引に慣れていないと、価格設定が難しく感じることが多いです。

売出価格を相場と比べて、安くしすぎると損しますし、高すぎても買主の指触が伸びず、

具体的な価格相談や、問い合わせすら入らないこともあります。

 

 

売主様の欲が強すぎて、相場を無視して、大きく乖離した高値で売り出すと、

資金力のあり購入意欲の高い上質な買主様に、投資ワンルームマンションを紹介しても、

見送られてしまい、別の物件を検討してしまうので、機会損失に繋がることがあります。

 

逆に、無知で相場よりも安く設定しますと、すぐに沢山の申込があるのですが、

売り出し価格以上に金額がせりあがることがなく、

もっと高く売れたのではと、契約後に後悔することになりかねません。

 

ちなみに、「設定した価格よりも高く決まることはあるのか」と売主様から聞かれることも

あります。

お気持ちはわかりますが、売出価格以上に競りあがることは、残念ながらほぼありません。

コンビニで100円の商品を購入するときに、気に入ったからと言って、

表示価格以上の110円払う人はいません。それと同じことです。

ワンルームマンションの売却
まずはご相談ください!

投資マンションの売却価格のおすすめの設定方法

多数の投資ワンルームマンションを成約してきた弊社の、おすすめの方法は、

「売主様は指値があることを想定したうえで、査定の1割ぐらい高値で売出価格の設定をし、

具体的な申込みをした買主様と交渉に臨むこと」です。

ここで言う「相場」とは、営業力の高い不動産会社が「いろいろな営業活動をした上で、

1か月から2か月ぐらいの期間で成約にできそうな価格」であり、「誰でもすぐに買う価格」ではありません。

あまりに高値では見向きもされませんが、長く住んでいる方がいて、家賃が高い物件もあるわけですし、

利回りが良ければ、価格の1割くらいなら許容範囲です。

また、買主が物件を気に入ってくれて、私たちが考えた相場以上の価格で申し込みがあることもあります。

そのときは、そのまま契約できるのでお得です。チャンスを自ら捨てる必要はありません。

 

中古市場では、指値は当たり前ですので、あらかじめ想定をしたうえで、買主と価格交渉をしたほうが良い結果になります。

指値は、平たく言えば値切りですが、とはいえ同じような条件の物件は同じ地域にそれなりにあります。

その方が、本気で物件に興味を持たれている可能性は高いでのです。

「指値なんてけしからん」断ってくれと、極端な判断はせずに、クレバーに交渉をしましょう。

買主も価格が下がればラッキーと思っていることもあります。

一旦、指値を受け取り、その後に好材料を伝えるなど交渉をして、価格が希望まで上がらなければ断ればいいのです。

できるだけ高値を目指しましょう。

 

なお、実際の販売活動にあたっては、営業担当としっかり打ち合わせをして、

戦略的にワンルームマンションの売出価格を決めて頂くことをお勧めいたします。

交渉には、周辺エリアの情報なども重要になってくるので、たとえご自身で適切な査定価格を設定できる方でも、

優秀な不動産会社とのパートナーシップが必要不可欠です。

ちなみに、周辺エリアの情報が重要なのは、近隣の類似物件(ライバル物件)価格や、

需給のバランスによっても変化するからです。

たとえば、あるエリアでワンルームマンションを売却するとき、たまたま市場に出ているワンルームマンションが少ないタイミングなら、

少し強気の価格にしても売れる可能性があります。

優秀な不動産会社の担当者なら、そのような情報を把握した上で、ちゃんと理由を説明し、

相場より高値で売却するための提案をしてくれます。

納得できる売出し価格を、不動産会社と相談しながら決めてください。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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後悔なく、納得した、満足できる売却をしてもらいたい。
株式会社TOCHU(とうちゅう) 代表取締役の伊藤の投資マンション業界をより良いものにしたいというメッセージも込めています。
今後、どこかのタイミングで売却する可能性がある方はご覧ください。

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