賃貸中ファミリーマンション（60㎡・70㎡台）のオーナーチェンジ売却相場
空室との価格差と高く売るコツ【東京23区6,316件の成約データ比較】

【独自検証】賃貸中のファミリーマンションは空室よりいくら安くなる？6,316件の比較データ

「入居者がいると、空室で売るより2割〜3割安くなる」——不動産会社の担当者からそう言われた経験がある方も多いのではないでしょうか。では、実際の成約データではどれほどの価格差が生じているのか、東京23区の市場データ6,316件から検証します。

全体比較｜一般実需（空室6,181件）vs オーナーチェンジ（135件）

まずは東京23区全体における、60㎡台・70㎡台の一般実需（空室）とオーナーチェンジの成約価格・坪単価の比較です。

【集計条件・データ概要】
出典：不動産流通機構の成約統計および当社独自の市場調査データに基づく集計（2025年11月〜2026年10月・東京都23区内・1983年以降築のマンション）
※60㎡台オーナーチェンジのカッコ内利回り（3.85％）は、成約80件の平均値（平均成約価格8,189万円・平均坪単価419.3万円）です。

23区全体の平均坪単価で比較すると、一般実需に対するオーナーチェンジの価格差は60㎡台で「−7.8％」、70㎡台ではわずか「−5.3％」という結果になりました。ただし、オーナーチェンジ取引は都心部や湾岸エリアのタワーマンションなど資産性の高い物件の比率がやや高いため、より正確に「同じマンション内での空室と賃貸中の価格差」を見る必要があります。

同一マンション62棟で直接比較した「空室 vs オーナーチェンジ」の価格乖離率

エリアや物件グレードによる偏りを完全に排除するため、調査期間中に「同じマンション内で、空室（実需）とオーナーチェンジの両方の成約履歴が存在する62棟」を抽出し、築年代別に坪単価の乖離率（ディスカウント率）を算出しました。

この62棟の定点比較データから、ファミリータイプのオーナーチェンジ売却における極めて重要な3つの法則が読み取れます。

1. 築10年以内（2016年以降築）は、空室との価格差が「1割未満（平均−9.5％）」に縮まる
   築浅のブランドマンションや駅前タワーマンションでは、退去後に大規模なリフォームを行わなくてもそのまま実需市場で高値売却が可能です。そのため、富裕層や個人投資家が「表面利回り2％台後半〜3％台前半」でも積極的に購入しており、中には空室の実需成約単価と同等、あるいは上回る価格でオーナーチェンジ成約した事例も確認されています。
2. 築11〜20年（2006〜2015年築）の目安は「空室比 −15％前後」
   マンションとしての資産価値が高く、管理状態も良好な2000年代後半〜2010年代前半の物件では、空室相場から約15％ディスカウントされた水準（表面利回り3.0％〜3.5％前後）が、買い手と売り手の目線が一致する成約ゾーンとなっています。
3. 築20年超（1991〜2005年築）は「退去後フルリノベ費用」が織り込まれ「−20％前後」になる
   築20年を超えると、買主のメイン層は「入居者が退去したあとに室内をフルリノベーションし、実需向けに再販する不動産買取会社・プロ投資家」に移行します。60〜80㎡のフルリノベーション工事費（数百万〜1,000万円規模）や保有期間中のコストが逆算されるため、空室の実需相場に対して約20％前後のディスカウントが成約の目安となります。

築年代別に見る60㎡台・70㎡台の成約価格と想定表面利回り

ここからは、東京23区のオーナーチェンジ成約データ135件について、60㎡台（81件）と70㎡台（54件）それぞれの築年代別相場を詳しく見ていきます。

60㎡台の築年代別・成約価格と想定表面利回り

【集計条件・データ概要】
対象エリア：東京都23区内
専有面積：60.01㎡〜69.96㎡（2LDK〜3LDK中心）
データ母数：賃貸中（オーナーチェンジ）市場成約データ 81件（1983年以降築）
想定表面利回り：成約価格に対する年間賃料収入（月額実家賃×12ヶ月）より算出
※1991〜2005年築に含まれる特殊条件の低価格成約1件を除いた80件ベースでは、1991〜2005年の平均成約価格は6,667万円（想定表面利回り3.99％）、23区全体では平均8,189万円（想定表面利回り3.85％）となります。

・築浅（2016年以降）は平均1.2億円に迫る高水準
平均成約価格は1億1,957万円（坪単価613.5万円）、表面利回りは3.33％です。中央区・港区・渋谷区・江東区などの都市型マンションが牽引し、賃貸中であっても1億円超での成約が常態化しています。

・築11〜35年（1991〜2015年）は「利回り3％台」での取引が主流
2006〜2015年築で平均9,560万円（利回り3.47％）、1991〜2005年築でも平均6,471万円（特殊事例除外時の利回り3.99％）と、40㎡台（同4.65〜4.67％）に比べて明確に低い利回り（＝高い価格）で成約しています。

・築36年超（〜1990年）でも新耐震なら底堅い需要
1983年〜1990年築の新耐震マンションでは、平均3,771万円・表面利回り5.01％で推移しており、実需の「リノベーション適齢期物件」としての出口が見込めるため、買取再販会社からの強い買い需要があります。

70㎡台の築年代別・成約価格と想定表面利回り

【集計条件・データ概要】
対象エリア：東京都23区内
専有面積：70.03㎡〜79.98㎡（3LDK〜4LDK中心）
データ母数：賃貸中（オーナーチェンジ）市場成約データ 54件（1983年以降築）
想定表面利回り：成約価格に対する年間賃料収入（月額実家賃×12ヶ月）より算出

・70㎡台は23区全体の平均成約価格が「1億円」を突破
70㎡台全体での平均成約価格は1億126万円（中央値9,650万円）、平均表面利回りは3.37％に達しています。特に築20年以内（2006年以降築）では平均1.1億〜1.3億円台・利回り3.1％前後での成約となっており、一般的な収益不動産の物差し（利回り計算）では測れないマーケットであることが分かります。

・なぜ70㎡台は利回り3％台前半でも売れるのか？
東京23区内において70㎡超の3LDKは新築供給が減少しており、希少価値が高まっています。一方、日本の賃貸市場では「分譲価格が2倍になっても、家賃は2倍になりにくい」という特性があります。その結果、物件価格（資産価値）に対して見かけ上の表面利回りが3％台前半まで低下しますが、買い手は「退去後の実需転売益（キャピタルゲイン）」を見込んでいるため、低利回りでも高額取引が成立します。

エリア別に見る60㎡台・70㎡台の売却価格と利回り

東京23区を5つのエリアに分け、オーナーチェンジ成約価格と、同エリアの一般実需（空室）平均坪単価を並べて比較しました。ご自身のマンションがあるエリアの特性を確認してください。

60㎡台のエリア別成約データ

※城北エリアのカッコ内利回り4.91％は、特殊条件の低価格成約1件を除いた17件の平均値（平均成約価格4,449万円・平均坪単価227.2万円）です。

60㎡台では、都心5区が平均1億2,649万円（利回り3.02％）、城南エリアが平均9,424万円（利回り3.47％）と突出しています。また、江東区（豊洲・有明・東陽町など）を含む城東エリアも22件と取引が活発で、平均6,542万円・利回り3.89％で推移しています。

70㎡台のエリア別成約データ

70㎡台では、都心5区の想定表面利回りが「2.72％」（平均1億4,304万円）まで低下しています。さらに注目すべきは城南・城西・城北エリアです。文京区や北区、品川区、目黒区、世田谷区といった「学区や住環境を重視するファミリー実需が極めて強いエリア」では、オーナーチェンジであっても平均8,600万円〜1億1,000万円超（利回り3.3％〜3.6％台）と、空室の実需坪単価に近い水準で取引が成立しています。

ファミリータイプマンション（60㎡・70㎡台）のオーナーチェンジ成約事例抜粋

2025年〜2026年に東京都23区内で成約した60㎡台・70㎡台のオーナーチェンジ取引データの中から、代表的な成約ケースを抜粋して紹介します（※プライバシーおよび情報規約保護のため、物件名称はエリア・属性表記とし、面積等を一部丸めて表示しています）。

空室になるまで待つべき？今売るべき？60〜80㎡特有の3つの判断軸

今回のデータで「同じマンションでも空室とオーナーチェンジでは平均16.5％の価格差がある」と知り、「それなら入居者が退去するまで待ってから売った方が得ではないか」と考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、60㎡〜80㎡のファミリーマンションにおいては、「退去を待つ」という選択が結果的に数百万円〜数千万円の損失につながるケースが少なくありません。判断する際は、以下の3つの軸を必ず計算に入れてください。

① ファミリー層は入居期間が長く、退去時期をコントロールできない

単身者向けのワンルーム（平均入居期間2〜4年）と異なり、60㎡・70㎡台に入居する子育て世帯は、小学校・中学校の学区や生活圏が固定されるため、一度入居すると10年以上住み続けるケースが多々あります。また、普通借家契約である以上、「オーナーが売却したいから」という理由で退去を強制することは借地借家法上できません。

② 「マイホームの3,000万円特別控除」の適用期限が切れるリスク

転勤や住み替えによって「かつて自分が住んでいたマンション」を賃貸に出しているオーナー様が最も注意すべきなのが、税金（譲渡所得税）の特例期限です。

マイホーム（居住用財産）を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）は、原則として「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければ適用できません。

・仮に購入時より3,000万円値上がりしている物件を特例期限内に売れば、譲渡所得税（約20.315％）が約600万円節税できます。

・逆に「空室になって高く売れるまで待とう」と3年超放置して特例期限を逃すと、たとえ退去後に数百万高く売れたとしても、税金で600万円近く差し引かれ、リフォーム費用や保有コストも考慮すると「賃貸中のまま期限内に売った方が手残りが多かった」という逆転現象が起きます。

③ 60〜80㎡は保有コストと退去後のリフォーム費用が高額になる

70㎡クラスのマンションでは、管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸管理委託費などの維持費だけで年間60万〜100万円以上の支出が発生します。さらに、長期入居のファミリー世帯が退去した後は、クロスやフローリングの張替え、水回り設備の交換など、実需の買主に高く買ってもらうためのリフォーム費用として100万〜500万円規模の初期投資が必要になることも珍しくありません。

「今のオーナーチェンジ価格」「退去を待つ期間の収支と税金特例の有無」「将来の相場変動リスク」を並べて、最終的な『手残り金額』で比較することが重要です。

ファミリータイプ（60㎡・70㎡台）を高く売るために確認したい5つのポイント

① 「利回り割り戻し」ではなく「出口の実需相場」から逆算できる会社を選ぶ

60㎡・70㎡台のオーナーチェンジ査定で最も多い失敗は、ワンルーム投資の感覚で「家賃÷表面利回り5％」といった単純計算しかできない会社に任せてしまうことです。たとえば月額家賃25万円（年間300万円）の都心70㎡マンションを利回り5％で計算すれば6,000万円ですが、実際の市場では利回り3％（1億円）で売れる物件かもしれません。査定時は必ず「同エリアの空室成約事例」と「オーナーチェンジ成約事例」の両方を根拠として提示してもらいましょう。

② 賃貸借契約の「種類（普通借家・定期借家）」と「更新時期」を整理する

もし現在の入居者との契約が「定期借家契約（期間の満了により更新がなく確定的に退去となる契約）」であり、残存期間が半年〜1年程度であれば、購入後に自分で住みたい実需層（一般のマイホーム購入者）もターゲットに入ります。その場合、オーナーチェンジであっても空室の実需価格の90〜95％以上という高値で売却できる可能性が高まります。普通借家契約の場合も、現在の家賃が周辺相場より安すぎないか、更新時期はいつかといった情報を正確に整理しておくことが高値売却の武器になります。

③ 60〜80㎡オーナーチェンジ買主層へアプローチする

60〜80㎡のオーナーチェンジを高く買ってくれる買主は、主に以下に分かれます。

1. 退去後リノベーション再販を行う不動産買取・再販会社（築15年〜35年超の物件に強い。表面利回り3％台でも出口の実需価格から逆算して即決購入できる）
2. キャピタルゲインと資産保全を狙う富裕層・資産管理法人（都心・築浅・タワーマンションに強い。相続対策やインフレヘッジ目的で利回り2〜3％台でも購入する）

物件の築年数とエリアに合わせて、これらの買主層へ的確にリーチできる販売ルートを持つ会社を選ぶことが不可欠です。

④ 値引き交渉には「実需との価格乖離データ」を根拠に対応する

購入希望者から「賃貸中で中が見られないから、もっと値引きしてほしい」と指値（価格交渉）が入ることは珍しくありません。その際、感情的に応じるのではなく、「当マンションの相場坪単価は〇〇万円であり、今回の売出価格はすでにオーナーチェンジの市場平均乖離率（約15％）を織り込んだ適正価格である」と客観的なデータで交渉を押し返すことができます。

⑤ 仲介と買取の「両刀」で査定を取り、スケジュールと手残りを比較する

高値を追求する「仲介」と、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が免責され短期間で確実に現金化できる「買取」には、それぞれメリットがあります。特に3,000万円特別控除の期限が迫っている場合や、住み替え先の決済日が決まっている場合は、「いつまでに・いくら手元に残るか」を仲介・買取の両面からシミュレーションしておくことが安全です。

仲介と買取、どちらで売却するのがよい？

▶ 賃貸中のファミリーマンションの売却可能価格を無料で相談する

契約・管理・入居者対応で気をつけたいこと

60㎡・70㎡台のファミリーマンションは売買金額が数千万円〜1億円超と高額になるため、賃貸借契約の引き継ぎにおける小さな確認漏れが大きなトラブルに発展することがあります。売却前に以下の4点を必ず確認しましょう。

賃貸借契約書と特約の確認

賃貸借契約書が普通借家か定期借家かの別、直近の更新合意書を確認します。特に「転勤期間中のみ貸す」といった口約束があっても、契約書が「普通借家契約」になっていれば入居者が強く保護されるため、書面上の契約内容を正確に把握する必要があります。

敷金の精算と入居者への通知

売主が入居者から預かっている敷金は、原則として新しい買主へ引き継ぐ（売買代金から差し引いて精算する）形をとります。また、入居者への「所有者（貸主）変更および家賃振込先変更のお知らせ」は、売買契約の決済・引渡しが完了した後に、売主・買主の連名で通知するのが一般的です。売却活動中に入居者へ連絡がいくことはありません。

管理会社・サブリース契約の確認

賃貸管理を委託している管理会社との解約・引継ぎ条件や、サブリース契約の有無を確認します。サブリース契約が組まれている場合、解約予告期間や違約金の規定によって買主が制限されることがあるため、早期の契約書チェックが重要です。

室内未内覧によるトラブルを防ぐために

オーナーチェンジでは買主が室内を内覧せずに購入するため、過去に漏水履歴がないか、給湯器やエアコンなどの付帯設備をいつ交換したか、修繕積立金の値上げ予定がないかなどを「物件状況確認書（告知書）」および「付帯設備表」に正確に記載し、引き渡し後のトラブルを防ぎます。

【代表・伊藤幸弘の現場視点】60㎡・70㎡台のオーナーチェンジ売却で後悔しないために

1億円前後のファミリー物件で頻発する「一括査定の罠」

60㎡〜80㎡のファミリーマンションを賃貸中のまま一括査定サイトに出すと、A社からは「1億1,000万円」、B社からは「6,500万円」といった具合に、驚くほどかけ離れた査定額が出ることがあります。

なぜこのようなことが起きるのか。理由はシンプルです。
A社（一般的な実需仲介会社）は、オーナーチェンジの取引経験が乏しいため、市場の98％を占める「空室の実需成約データ」をそのまま引っ張ってきて高い査定額を提示しています。一方、B社（ワンルーム中心の投資仲介会社）は、物件の将来の実需価値を無視して「現在の家賃÷表面利回り5％」という機械的な割り戻し計算しかしていません。

私が現場で最も危惧しているのは、A社の「1億1,000万円で売れますよ」という根拠のない言葉を信じて売り出し、半年、1年と売れ残ってしまうケースです。実需の買主は「入居者がいて今すぐ住めない物件」を空室と同じ1億1,000万円では買いません。結果として市場で「売れ残り物件」というレッテルを貼られ、段階的な値下げを繰り返した末に、最初から適正価格で出していれば売れたはずの金額を下回ってしまうのです。

60〜80㎡の買主は「今の家賃」だけでなく「退去後の価値」を買っています

一方で、B社のように「賃貸中だから利回り5％で安く売るしかない」と諦める必要もまったくありません。

今回の調査データが証明している通り、東京23区の60㎡・70㎡台のオーナーチェンジは、平均表面利回り3.3％〜3.8％前後、都心部では2％台後半で実際に成約しています。
なぜその利回りで買えるのかと言えば、買主であるプロの不動産再販会社や富裕層投資家は、「このマンションは、数年後に入居者が退去してリノベーションすれば、実需市場で〇〇万円で確実に売れる」という『出口の価値』を正確に計算できるからです。

つまり、60㎡・70㎡台のオーナーチェンジを高く売るための鍵は、一般の実需客に向けて漫然とポータルサイトに載せることではなく、「そのマンションの将来の実需価値を評価し、利回り3％台でも現金や事業融資で即決できる買主」へ直接情報を届けることにあります。

売れないと感じたら、価格を下げる前に「見立て」を確認してください

すでに他社様で売却活動を進めていて、「3ヶ月以上経つのに問い合わせがほとんどない」「担当者から毎週のように数百万円単位の値下げを提案される」という場合、マンション自体の資産価値が低いわけではありません。

空室前提の価格設定になっているか、あるいはアプローチしている客層（販売チャネル）がオーナーチェンジ市場とズレている可能性が高いと言えます。

TOCHUでは、現在の賃料収入・管理費・賃貸借契約の内容だけでなく、今回公開したような「同一マンション・同一エリアにおける空室相場とオーナーチェンジ相場のリアルな乖離率」を緻密に分析したうえで、投資家への仲介価格と、プロの再販会社による買取価格の両方をご提示しています。大切なお資産の出口戦略を決める前に、まずは「今の状態で実際にいくらで売れるのか」という正確な基準値を確認してみてください。

よくある質問（FAQ）

Q. 60㎡・70㎡台の賃貸中マンションは、空室と比べて何割くらい安くなりますか？

A. 当社が調査した東京23区の同一マンション62棟における直接比較データでは、空室（実需）の成約坪単価に対するオーナーチェンジの成約坪単価は全体平均で「−16.5％（中央値−17.3％）」でした。ただし築年数による差が大きく、築10年以内（2016年以降築）では平均「−9.5％」と1割未満の差にとどまる一方、退去後のフルリノベーションが前提となる築21〜35年（1991〜2005年築）では平均「−21.3％」となります。

Q. 表面利回りが3％台（または2％台）でも本当に買い手は見つかりますか？

A. はい、見つかります。実際に東京23区の70㎡台オーナーチェンジ成約データ（54件）の平均表面利回りは3.37％、都心5区に限れば2.72％（平均成約価格1億4,304万円）で成約しています。60〜80㎡のファミリータイプは、毎月の家賃利回りよりも「将来の退去後に実需市場で売却できる資産価値（出口価格）」を重視する買主が多いため、立地や物件グレードが良ければ低利回りでも高値売却が可能です。

Q. 転勤で賃貸に出している元自宅ですが、入居者がいるまま売っても「3,000万円特別控除」は使えますか？

A. はい、要件を満たせば賃貸中のまま売却（オーナーチェンジ売却）しても、マイホームの3,000万円特別控除は適用可能です。ただし原則として「自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却（引渡し）を完了させる必要があります。入居者の退去を待っている間にこの期限を過ぎてしまうと、最大約600万円の節税メリットを失うため注意が必要です（※個別の適用可否は税理士や管轄税務署へご確認ください）。

Q. 売却査定や売却活動をすると、現在の入居者に知られてしまいますか？

A. オーナーチェンジ売却では室内の内覧を行わずに取引を進めるため、査定時や売却活動中に入居者様へ連絡がいくことはなく、知られることもありません。売買契約が成立し、決済・引渡しが完了した後に、書面にて「所有者（貸主）変更のお知らせ」をご案内するのが通常の流れです。

Q. まだ売るか決めていませんが、今のオーナーチェンジ価格と空室価格の両方を調べることはできますか？

A. もちろん可能です。TOCHUでは「今すぐ賃貸中のまま売却した場合の価格査定」と「将来空室になった場合の価格査定」の両方を比較し、保有コストや税制面も含めてどちらが手残りを最大化できるかを提案が可能です。

最後に｜60㎡・70㎡台の売却は「空室相場との正しい距離感」を知ることから始まる

60㎡・70㎡台のファミリーマンションは、個人の資産の中でも数千万円から1億円を超える極めて大きな比重を占める資産です。だからこそ、「空室価格そのままの甘い査定」で時間を浪費することも、「賃貸中だからと利回り計算だけで安く手放す」ことも避けなければなりません。

東京23区・6,316件の市場データが示す通り、ファミリータイプのオーナーチェンジには「築年数とエリアに応じた適正な価格形成のロジック」が存在します。

現在すでに売却活動中でなかなか決まらないオーナー様も、転勤や住み替え、資産整理でこれから売却を検討されるオーナー様も、まずはご自身のマンションが「今の賃貸中でいくらで売れるのか」、一度プロの目線で確認してみてはいかがでしょうか。

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