【2026年最新】東新宿駅の投資用ワンルーム売却相場と成約事例！自社データと散布図で適正価格を解説

東京メトロ副都心線と都営大江戸線が交差する東新宿駅は、新宿三丁目や池袋、渋谷方面へのアクセスに優れた都心の住宅・オフィスエリアです。駅直結の新宿イーストサイドスクエアを中心にオフィスや商業機能が集積する一方、新宿六丁目・七丁目、歌舞伎町周辺には築年数や規模の異なるマンションが広がります。投資用ワンルームの売却では立地の評価に加え、築年数、面積、成約単価、家賃や管理費を確認することが重要です。本記事では取引データをもとに、東新宿駅の相場と売却判断のポイントを解説します。

【データ公開】東新宿駅の投資用ワンルーム・最新の平均売却相場

直近の取引事例から、専有面積35㎡以下、1981年〜2026年築の物件を抽出した平均売却相場です。

※平均家賃と実質利回りは家賃0円・空室・必要項目の欠損を除いて計算しています。実質利回りは月額家賃から月額管理費を差し引いた参考値で、修繕積立金や税金は控除していません。

東新宿駅 ワンルームマンションの築年数別相場目安

建築年の違いによる価格差を比較するため、22㎡換算の価格と収益性の目安を整理しました。

プロが読み解く「東新宿駅」相場のポイント

東新宿駅周辺の平均㎡単価は123.0万円/㎡、平均売却価格は3,032万円です。築10年以内の平均㎡単価は142.4万円/㎡、築11〜20年は138.3万円/㎡、築21〜30年は125.7万円/㎡、築31年以上は98.5万円/㎡となりました。築浅の物件ほど高い傾向ですが、同じ年代でも価格帯に幅があります。駅直結のビジネスエリアに近い物件と住宅街の物件では、建物の規模、駅距離、管理状況、賃貸条件が異なります。22㎡換算はあくまで比較用の目安として、個別の査定では同一マンションの成約事例や契約家賃と併せて検証することが大切です。

東新宿駅ワンルーム売却相場を散布図で解説

築年数と㎡単価の散布図

東新宿駅の建築年と㎡単価の散布図では、比較的新しい建物が高い単価帯に分布し、1980年代から1990年代築のマンションは相対的に低めの価格帯に集まっています。ただし、1980年代築でも㎡単価が100万円を超える事例があるなど、同じ築年帯の中でも価格差があります。東新宿はオフィス街と住宅地、繁華街が隣接し、駅からの距離や建物のグレード、住戸面積なども取引単価に影響します。点線の一次近似は全体的な傾向を示すもので、個別の部屋がこの直線上の価格で売れるわけではありません。売却にあたっては建築年だけでなく、同じ建物の取引情報や賃貸借契約の内容を確認することが重要です。

築年数と利回りの散布図

管理費控除後の利回りを建築年別に見ると、築浅だから必ず利回りが低い、築古だから必ず高いとは限らないことが分かります。利回りは同じ家賃水準でも売却価格が高いほど低くなり、反対に価格が抑えられると高くなります。また、マンションごとの管理費負担や入居者との賃貸借条件によっても数値は変動します。図の点線は全体を一次近似した参考指標であり、将来の賃料や収益性を予測するものではありません。ここで使用した利回りには修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費、空室損失などは含まれていないため、売却判断では毎月の実際の収支と買主の期待利回りをあわせて確認する必要があります。

リアルな相場がわかる！東新宿駅の売却事例一覧

東新宿駅周辺で当社が取り扱ったワンルームマンション売却事例を掲載しています。

※上記は個別の売却事例です。平均相場の集計条件とは異なり、1980年以前に建築された物件も含まれます。

東新宿駅のワンルーム需要はなぜ底堅いのか？売却価格を支える3つの要因

直通アクセスと豊富な単身需要（大学・主要駅）

東新宿駅は東京メトロ副都心線と都営大江戸線が利用でき、副都心線で新宿三丁目へ1駅、池袋や渋谷へも乗り換えなしでアクセスできます。大江戸線では新宿西口や六本木方面へ移動でき、都心の幅広い就業エリアに通勤しやすい立地です。駅直結の新宿イーストサイドスクエアにはスクウェア・エニックスなどの企業がオフィスを構え、駅周辺には飲食店や生活店舗も集まっています。職住近接を望む単身者の賃貸需要につながる環境です。

成熟した住環境による資産価値の安定

東新宿駅直結の「新宿イーストサイドスクエア」は2012年4月竣工の大規模複合オフィスビルです。新宿イーストサイドの開発によって業務・商業機能や歩行者空間が整い、現在は周辺の住宅地と一体になった都市環境が形成されています。すでに完成した開発を将来の再開発計画と混同せず、既存の交通利便性と商業施設、街路環境を評価することが重要です。中古ワンルームの資産価値を見極める際は、建物の管理状況や個別の立地条件も併せて確認しましょう。

都心の賃料上昇トレンドと中古ワンルームの収益性

都心全体のインフレと建築費高騰を背景に、東新宿駅周辺でも賃貸募集価格を確認する重要性が高まっています。LIFULL HOME’Sの駅徒歩10分以内の賃貸募集データでは、ワンルームの家賃相場は約17.1万円が目安です。ただし、この募集相場は築浅物件や広めの住戸の影響も受け、既存入居者の契約家賃とは一致しません。投資用ワンルームの売却では、実際の家賃や管理費、管理状態をもとに収益性を評価し、周辺の成約価格と比較することが重要です。

東新宿駅のワンルーム売却体験談と担当者の解説

無理に売却を勧められることがなく、自分のペースで判断できました。強引な対応もなく、安心して取引を進められてよかったです。（お客様の声）

【お客様の状況】

東新宿駅周辺の投資用ワンルームマンションを売却されたオーナー様です。不動産の売却では、提示された条件を十分に検討しないまま契約を急かされるのではないかという心配もあります。今回いただいたご感想からは、強い勧誘を受けることなく、ご自身の判断を尊重された点が安心材料になったことがうかがえます。具体的な売却の動機や他社との比較状況については確認できていませんが、結果として落ち着いて取引を終えられたことを評価していただきました。

【担当者の解説】

東新宿駅は東京メトロ副都心線と都営大江戸線が利用でき、新宿・池袋・渋谷方面への移動を考える単身入居者にも検討されやすい交通環境があります。一方、投資用ワンルームの価格は駅名だけで決まるわけではなく、繁華街との位置関係や建物の管理状況、現在の賃料、継続的な維持費などを合わせて判断する必要があります。売主様にとって大切なのは、こうした評価の前提と売却条件を理解し、納得して意思決定できることです。価格の見込みだけを強調して即断を求めるのではなく、契約条件や手続きの意味を確認できる進め方が、安心できる取引につながります。今回の「強引な対応がなかった」というお声は、その点をご評価いただいたものと受け止めています。

前回と同じ担当者だったので、今回も信頼して相談できました。ほかの所有物件の今後についても一緒に考えてもらえてありがたかったです。（お客様の声）

【お客様の状況】

過去にも当社で物件を売却され、今回あらためてご相談いただいたオーナー様です。前回と同じ担当者が対応したことで、これまでのやり取りを踏まえて相談を進められたことに信頼感を持っていただけました。また、今回の売却対象だけで話を終わらせるのではなく、別に所有されている物件の今後についても検討できた点が印象に残ったとのことです。単発の売買にとどまらず、所有不動産をこれからどう扱うかという視点でも相談先として評価していただきました。

【担当者の解説】

投資用マンションを複数所有している場合、すべての物件を同じタイミングで売ることが必ずしも合理的とは限りません。たとえば東新宿駅周辺の物件は、都心へのアクセスを強みとして保有を続ける選択肢が考えられる一方、購入時期や借入残高、家賃収入、修繕の見通しによって売却が適する局面もあります。保有継続と売却を比べる際には、査定価格だけでなく、今後の手取り収支や売却に伴う費用、資産全体のバランスまで整理することが有効です。今回は前回の売却で築いた信頼関係を背景に、ほかの物件についてもご相談いただけたことが特徴です。取引を一度で終わる関係と捉えず、次の判断を考えるときにも相談しやすい担当者であり続けることの大切さを感じるお声でした。

東新宿駅の投資用ワンルームマンションQ＆A

Q1. 売却した翌年の住民税が高くなると聞きましたが、なぜですか？

A. 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その所得に対して住民税がかかるため、翌年の住民税の額が上がります。手元の売却資金を使い込まず、税金用に残しておくことが重要です。

Q2. 変動金利が上がって毎月の返済が増えました。売った方がいいでしょうか？

A. 金利上昇リスクは今後も続く可能性が高いです。毎月の赤字が生活を圧迫し始めているなら、早めの損切り（売却）が結果的に被害を抑えます。まずは現在の正確な査定額と残債の差額をご確認ください。

Q3. 一括査定サイトを利用しましたが価格がよくわかりません。どうすればいいのか

A. 一括査定は各社が売却依頼を取りたいために「現実離れした高い価格」を提示しがちで、本当の相場が分からなくなります。確実な価格を知りたい場合は、過去の「実際の成約事例」を根拠として明示できる専門業者へご相談ください。

Q4. ワンルームマンションの売却査定って、何を基準に金額が決まるんですか？

A. 「現在の家賃収入（利回り）」と「周辺の類似物件の過去の成約事例」を掛け合わせて算出する『収益還元法』が基本となります。家賃が高く、立地が良い（駅近など）ほど査定額は高くなります。

Q5. 売却資金でローンを返済する場合、銀行の窓口に行く必要がありますか？

A. 通常は不要です。事前に金融機関に「一括返済の申込書」を提出しておけば、決済当日は指定口座に資金を振り込むだけで完済処理が完了します。すべて弊社と司法書士がサポートいたします。

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新宿区全体の売却相場をみる

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