不動産投資の減価償却って何？節税の仕組みや計算方法を分かりやすく解説

不動産投資において減価償却は不可欠な要素ですが、「仕組みや節税への活用法がよく分からない」という方も少なくないでしょう。

減価償却は建物の構造や築年数によって節税効果や計算方法が変わり、土地など一部の資産には利用できません。

不動産投資における減価償却の基本や、押さえておきたい節税のコツ、計算のポイントを初心者にもわかりやすくまとめました。

効率よく投資収益を伸ばしたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資における減価償却の基本情報

減価償却とは建物をはじめとした固定資産に関する会計処理の1つで、不動産投資でもほぼ必ず発生します。

そこで、不動産投資における減価償却の基本情報を解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、時間の経過とともに価値が減少する固定資産の価額を耐用年数に基づいて割り振り、少しずつ費用計上する会計処理です。

減価償却は「費用収益対応の原則」に基づいて行われます。

費用収益対応の原則とは、資産を購入した際に全額を一度に費用として計上すると、その資産が今後生み出す収益と費用のバランスが取れなくなります。そこで、資産が収益を生む期間に合わせて費用を分配して計上するという考え方です。

固定資産は取得した事業年度だけでなく、その後長期にわたって収益を生み出します。したがって、取得した年に全額を費用として計上する方法は、費用収益対応の原則に反するのです。

とはいえ、時間の経過に伴い資産の価値は減少しますし、資産として永遠に計上し続けることもできません。

以上の理由から、固定資産の取得時は、その価値を耐用年数に応じて毎年少しずつ費用処理する必要があるのです。

減価償却の対象になる資産

減価償却の対象になるのは、以下2つの要件を満たす固定資産です。

• 取得価額が10万円以上、かつ使用可能な期間が1年を超えるもの
• 時の経過により価値が減少するもの

使用可能期間が1年を超える場合でも、取得価額が10万円未満であれば減価償却の対象にはなりません。たとえば、8万円のノートパソコンや5万円の椅子などは減価償却の対象外です。

減価償却は、時の経過による価値の減少を財務諸表上に正しく反映させるための処理です。そのため、時間の経過により価値が減少しないものは「減価償却資産」ではありません。

時の経過により価値の減少が起こらない資産として、土地や骨とう品が挙げられます。

減価償却が適用される期間

減価償却は国が定めた「法定耐用年数」をもとに適用されます。法定耐用年数は資産の構造や用途ごとに定められており、国税庁による資料で確認可能です。

居住用不動産の法定耐用年数（減価償却期間）は以下の通りです。

構造	法定耐用年数
木造	22年
金属造	厚さ3mm以下：19年 3mm超4mm以下：27年 4mm超：34年
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造	47年

出典：国税庁 | 主な減価償却資産の耐用年数表

不動産投資における減価償却の計算方法

不動産投資における減価償却の計算方法について詳しく解説します。

減価償却の基本的な計算方法

減価償却によって計上する費用を「減価償却費」といいます。減価償却費の基本的な計算方法は以下の3種類です。

• 定額法
  取得価額に一定割合を乗じて計算する方法です。法定耐用年数に合わせて毎年定額の減価償却費が計上されます
• 定率法※不動産（建物）は定額法のみ使用可
  資産の残存価額に一定の割合を乗じて減価償却費を毎年計算する方法です。最初の数年に多く費用を計上し、その後は徐々に減っていきます。
• 生産高比例法
  資産の使用割合や状況に合わせて減価償却費を計算する方法で、利用時間などを物理的に測定できる資産に用いられます

一般的に用いられる計算方法は定額法と定率法の2種類ですが、不動産の減価償却方法として認められるのは定額法のみです。

定額法による計算方法

定額法を用いて不動産の減価償却費を計算する方法は以下の通りです。

定額法の減価償却費＝取得価額 × 定額法の償却率

今回は以下の例を用いて減価償却費の計算の流れを紹介します。

• 不動産の取得価額：5,000万円
• 建物の構造：鉄骨鉄筋コンクリート造（住宅用）
• 法定耐用年数：47年

定額法の償却率は法定耐用年数ごとに定められており、「減価償却資産の償却率等表」で確認できます。こちらの表によると、耐用年数47年の資産の定額法償却率は0.022です。

したがって、減価償却費は以下のように割り出すことができます。

5,000万円 × 0.022＝110万円

定額法は取得価額に償却率を乗じて計算するため、毎年の減価償却費が同額になります。

定率法による計算方法

定率法による減価償却費の計算式は以下のとおりです。

定率法の減価償却費＝未償却残高 × 定率法の償却率

ただし、この計算式によって算出された減価償却費が償却保証額に満たなくなった年分以降は「改定取得価額 × 改定償却率」で計算します。

それぞれの用語の意味は以下の通りです。

• 償却保証額
  定率法で減価償却を行うときに必要な減価償却費の最低金額
• 改定取得価額
  通常の定率法「未償却残高 × 定率法の償却率」で計算した減価償却費が償却保証額を下回った場合、その年の最初に残っている未償却残高（まだ減価償却していない残りの金額）
• 改定償却率
  改定取得価額をもとに減価償却費を計算する場合に使う、新しい償却率（通常とは異なる計算用の割合）

以下の条件のとき定率法で計算する流れを紹介します。

• 取得価額：100万円
• 固定資産の種類：応接セット（接客業用ではない）
• 法定耐用年数：8年

「減価償却資産の償却率等表」によると、法定耐用年数が8年の場合に用いる定率法償却率は0.250です。

今回は取得初年度と2年目の減価償却費の計算例を紹介します。

【1年目】

100万円 × 0.250＝25万円

【2年目】

（100万円－25万円）× 0.250＝18.75万円

なお、前述のように建物の減価償却費の計算方法は定額法のみで、定率法は使用できません。

中古物件の計算方法

中古物件の法定耐用年数は、経過年数によって以下のように異なります。

• 法定耐用年数の全部を経過した場合：本来の法定耐用年数の20％
• 法定耐用年数の一部を経過した場合：（新品の耐用年数－経過年数）＋経過年数 × 0.2

以下の例を用いて計算方法を紹介します。

• 中古物件の取得価額：1,000万円
• 建物の構造：木造（住宅用）
• 法定耐用年数：22年
• 経過年数：10年
• 減価償却費の計算方法：定額法

上記の条件において使用する法定耐用年数の計算式は以下のとおりです。

（22年－10年）＋10年 × 20％＝14年

耐用年数14年の場合に用いる定額法償却率は0.072です。したがって、減価償却費は以下のように割り出せます。

1,000万円 × 0.072＝72万円

参考：国税庁 | No.5404　中古資産の耐用年数

減価償却を活用して不動産投資で節税する方法

不動産投資は所得税の節税対策があるといわれています。特に減価償却は、不動産投資にかかる税負担を抑えるのに効果的なものです。

この章では、減価償却を活用した不動産投資の節税方法について詳しく解説します。

不動産投資で節税が可能な理由

前提として、不動産投資で節税ができるのは、経費の計上によって課税対象となる所得が減るためです。

所得税は収入額ではなく、収入から必要経費を差し引いた所得に課せられます。そして不動産投資では減価償却費をはじめ、経費として計上できる支出が多数あります。

経費に該当する支出を漏れなく計上すれば所得が抑えられ、所得税の節税にもつながるのです。

そして、減価償却費は経費として計上できますが、実際の現金支出は伴いません。あくまでも会計上で法定耐用年数に応じて費用計上する処理であり、固定資産として計上されている額を減らすためのものです。

減価償却はキャッシュを減らさず経費を計上することで所得を減らせるため、不動産投資の節税対策では見逃せない処理といえます。

損益通算を利用して節税する

損益通算とは所得計算に際して発生した損失を他の所得と相殺できる仕組みです。

損益通算の対象になる所得として以下の4種類が挙げられます。

• 不動産所得
• 事業所得
• 譲渡所得
• 山林所得

例えばサラリーマンの方が副業で不動産投資を始め、不動産所得が赤字になった場合、不動産所得の赤字と給与所得を相殺できます。

損益通算によって給与所得のみの場合に比べて課税対象額が減るため、所得税の節税が可能です。

所有期間が5年を超えてから売却する

不動産投資の節税対策として、賃貸経営中だけでなく不動産を手放す時のことも考える必要があります。

節税の観点から考えると、不動産投資をやめるのは不動産の所有期間が5年を超えてからにすべきです。

不動産の売却によって発生する譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年を超えるか否かによって以下のように大きく変わるためです。

区分	所得税	住民税
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	30％	9％
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	15％	5％

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

不動産売却時にかかる税額を抑えるためにも、所有期間が5年を超えてから売却しましょう。

法定耐用年数が短い不動産に投資する

節税を優先に考えるのであれば、法定耐用年数が短い不動産に投資するのがおすすめです。

法定耐用年数が短いと1年間に計上できる減価償却費が多くなり、節税につながる可能性が高いと期待できます。

新築で考えた場合、法定耐用年数が最も短いのは木造アパートです。

もとの法定耐用年数が長い構造でも、中古物件であれば本来の法定耐用年数よりも短くなるため、高額の減価償却費を計上できます。