不動産投資は副業になる？ならない？会社員向けの始め方とリスクを解説！

不動産投資は会社員でも無理なく始められる副業として注目を集めています。

安定した家賃収入が期待できる反面、物件選びや不動産会社選びで失敗してしまうと、ランニングコストが大きくなってしまいます。

また、さまざまな理由により副業禁止という企業も少なくありません。

不動産投資が副業で禁止されない理由や投資する前に知っておくべきポイントを具体的にお伝えします。

不動産投資が副業に該当しない主な理由

基本的に、不動産投資は副業とはみなされません。そのため、副業禁止の会社でも不動産投資ができる可能性は高いでしょう。

不動産投資が副業に該当しない理由について詳しく解説します。

資産運用にあたるため

不動産投資がいわゆる副業にみなされない理由の1つ目が、資産運用にあたるためです。

副業禁止の会社であっても、株式投資や仮想通貨のような資産運用は問題ないとしているところもあります。同じように不動産投資も副業ではなく、資産運用として扱う会社が多くみられます。

本業に支障が出にくいため

副業禁止の会社でも不動産投資が問題ないとされている理由として、本業に支障が出にくい点も挙げられます。

以下は一般企業で副業が禁止されている主な理由です。

1. 副業にリソースを割くことで、本業のパフォーマンスが落ちる可能性がある
2. 本業と副業の労働時間を合算して計算するため、労働基準法を超えやすくなる
3. 情報漏洩のリスクを防ぐため

まず「1」ですが、不動産投資の場合は毎日もしくは高頻度で行うべき作業がほとんどありません。不動産の管理業務や賃借人とのやり取りは管理会社に委託するのが一般的です。

そのため、オーナーとして時間や労力といったリソースは最小限で済みます。

そして、不動産投資は雇用契約ではないため「2」の懸念はありません。「3」の情報漏洩も、不動産投資ではあまり該当することはないでしょう。

したがって、本業に支障が出にくいと判断されるため、副業禁止の会社でも不動産投資であれば問題ない可能性が高いのです。

不動産を相続することがあるため

不動産投資が禁止されない理由として、不動産投資を禁止するのが難しいといったことが挙げられます。

たとえば、相続によって本人の意思と関係なく不動産を取得するケースが起こり得るためです。

相続によって賃貸不動産を取得した場合、相続人も同じように賃貸経営を行うケースは少なくありません。

また、亡くなった人が自宅として住んでいた不動産を相続したものの、相続人の自宅は別にあるため、相続した不動産を賃貸物件として利用するケースもあるでしょう。

このように、不動産投資にはやむを得ない事情で行なっているケースが存在します。したがって不動産投資を一律で禁止するのは難しいため、副業禁止でも不動産投資を容認する会社が多いのです。

法律で規制されていないため

日本には副業を禁止する法律はありません。むしろ副業や兼業は基本的に推進されており、近年は厚生労働省による副業・兼業に関する環境整備も行われています。

そもそも不動産投資は事業ではなく資産運用に近い性質です。その上、前述したように「本業に支障が出にくい」「やむを得ない事情も有り得る」などの特徴もあります。

法律で副業が規制されておらず、その他の懸念事項の恐れも小さいため、不動産投資を禁止すべき理由がないといえるでしょう。

参考：厚生労働省「政策について－副業・兼業」

情報漏洩のリスクが低いため

「本業に支障が出にくい」と紹介したように、情報漏洩のリスク防止を理由に副業を禁止する会社は多いようです。

しかし、不動産投資は以下の理由から情報漏洩のリスクが低いといえます。

• 投資運用に必要なのは基本的に物件情報のみのため
• 本業で得た知識やノウハウを活用する機会がない
• 公示地価など開示されている情報が多く漏洩するリスクがない

不動産投資に必要なのは物件の立地情報や家賃相場、建物の状態などであり、自社の顧客情報やノウハウを活用することは難しいでしょう。

情報漏洩のリスクを理由に副業を禁止する企業でも、証券や金融商品ではないため、不動産投資は容認される可能性が高いのです。

不動産投資が副業で禁止されているケース

副業禁止の会社でも不動産投資であれば副業とみなされず、容認される可能性が高いと紹介しました。

しかし、以下のケースに当てはまった場合は不動産投資ができないことがあります。

• インサイダーのリスクがある職場に勤めている場合
• 公務員の兼業禁止規定に抵触する場合
• 利益相反の可能性がある場合
• 事業的規模とみなされる場合

株式や不動産に関連する情報を取り扱っている企業に勤務している方は、不動産取引がインサイダー取引となる懸念があります。

後ほど詳しく解説しますが、事業的規模で不動産投資を行うことは禁止されているケースがあるようです。

会社員が副業で不動産投資を始める前に知っておくべきこと

副業禁止の会社に勤めている会社員でも、不動産投資であれば実施できる可能性があります。そのため、不動産投資を始めたいと考える人もいるでしょう。

不動産投資で成功するため、まずは不動産投資について理解を深めることが大切です。

会社員が副業で不動産投資を始める前に知っておくべきことについて解説します。

不動産投資の概要を理解する

まずは、不動産投資の概要について理解を深めましょう。

そもそも不動産投資とは、購入した不動産を賃貸に出すことで家賃収入を得る投資手法です。

アパートやマンションだけでなく、一戸建て、土地なども対象になります。購入した土地で駐車場経営をする方法も不動産投資の一種です。

不動産投資の大きなメリットとして、安定した収入が見込める点が挙げられます。また、相続税対策としても人気の手法です。

一方で、空室リスクや高額のランニングコストがかかるなどのデメリットがあります。

不動産投資は人気の投資方法ではありますが、デメリットやリスクがあるのも事実です。不動産投資について理解を深め、メリットとデメリットの両方を把握した上で副業として始めるか検討しましょう。

就業規則と副業規制を確認する

不動産投資を始める前に、就業規則および副業規則の確認も必須です。

不動産投資は副業禁止の会社でも容認される可能性が高いとはいえ、必ず許可されるとは限りません。前章で紹介したように、副業として不動産投資が禁止されるケースも存在します。

また、就業規則などの違反行為をしてしまうと、始末書の提出を命じられる恐れや、懲戒処分の対象になることも考えられます。

不動産投資を始める前に、会社の就業規則と副業規制を必ず確認しましょう。

投資金額を明確に決める

資産運用は、生活費や日時的な支出、将来のイベントに備える資金以外の「余剰資金（よじょうしきん）」で行うことが前提です。

先に述べた通り、不動産投資は副業というより資産運用に近い性質をもつため、ほかの資産運用と同様に投資金額を決めておく必要があります。

投資金額の明確化により、不動産投資に資金を使いすぎてしまうリスクや、止め時の判断を誤ることを防げます。

信頼できる不動産仲介業者を探す

不動産投資を成功させるためには、信頼できる不動産仲介業者を探すことも大切です。

理由として以下の3つが挙げられます。

• 不動産投資の詐欺に遭う可能性があるため
• 購入したい物件の適正価格が分かるため
• 入居者とのトラブルのリスクを避けるため

不動産会社を選ぶときは、実績や評判を確認するのはもちろん、実際に担当者とやり取りをして信頼できるかどうかを見極めることが大切です。

不動産会社によっては投資に関して専門的なアドバイスをしてくれたり、投資のコンサルを担当してくれたりするところもあります。

副業で不動産投資を始めた場合のリスクと回避策

副業を始めるときは、起こり得るリスクについて事前にある程度把握しておくのが理想です。

副業で不動産投資を始めた場合のリスクと回避策について詳しく見ていきましょう。

本業に支障が出る可能性がある

不動産投資は本業への支障が出にくいと紹介しましたが、リスクがゼロなわけではありません。

不動産業者とのやり取りや事務処理、さらには緊急の対応が求められる場面もあります。作業量やタイミングによっては、本業に支障が出る可能性がある点は理解が必要です。

不動産投資に充てられるリソースがあるか、緊急の対応が必要になった場合はどのように対処するかなど、事前に考えておきましょう。

5棟10室以上は事業的規模とみなされる

「不動産投資が副業で禁止されているケース」で少し触れたように、不動産投資が事業的規模と判断されると副業禁止の規定に抵触する恐れがあります。

不動産投資が事業規模とみなされる基準は「5棟10室以上」です。5棟10室以上の不動産投資は資産運用ではなく事業に該当します。

そのため、副業禁止の会社では不動産投資が許可されない可能性が高くなります。

参考：国税庁「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

不動産所得が20万円超の場合は確定申告が必要

不動産所得が20万円を超える場合、勤務先で年末調整を受けている方でも確定申告が必要です。

確定申告期間は原則として、毎年2月16日から3月15日までであり、期日までに申告および納付をしなければペナルティの対象になります。

好きなタイミングで辞められない恐れがある

不動産投資を辞めるためには所有している不動産を手放す、すなわち売却（譲渡）する必要があります。

不動産の売却を開始してもすぐに買い手が見つかるとは限りません。買い手が見つからない状態が長く続くと、不動産投資をなかなか辞められない事態が起こり得ます。

不動産投資は簡単には辞められない恐れがあるからこそ、副業として開始する前に終わり方についても考えておくことが大切です。