不動産投資ローンの金利はいくら？金融機関別の相場と金利を下げる方法も解説

不動産投資ローンの金利は、投資の成功を左右する重要な要素のひとつです。

しかし、金利の仕組みや金融機関ごとの特徴を知らずに借り入れを行うと、予想以上の返済負担が生じる可能性があります。

不動産投資ローンの金利の種類や金融機関別の金利相場、さらに金利を下げるためのポイントまで分かりやすく解説します。

不動産投資のローン選びで損したくない方はぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの金利とは？基礎知識と種類

はじめに、不動産投資ローンの金利に関する基本情報を紹介します。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、投資用不動産の購入に利用できるローンです。

不動産投資ローンと一般的な住宅ローンを比較すると、以下のような違いがあります。

	不動産投資ローン	住宅ローン
目的	投資用不動産の購入	居住用不動産の購入
金利	高め	低め
審査で重視される要素	・購入する不動産（担保となる不動産）の価格 ・不動産の収益性 ・申込者の年収や信用情報 ・勤続年数 ・他社借入状況など	・購入する不動産（担保となる不動産）の価格 ・申込者の年収や信用情報 ・勤続年数 ・他社借入状況など

一般的な住宅ローンでは申込者の属性や信用情報が重視されます。

不動産投資ローンでも申込者自身の情報をチェックされますが、それ以上に投資用不動産の収益性が重視される傾向です。

変動金利

変動金利とは、ローン返済期間中でも市場動向や経済情勢などに応じて金利の見直しが行われるタイプです。

金利の見直しが行われるタイミングは金融機関によって異なりますが、半年に1回程度が目安となります。

変動金利のメリットは、後述する固定金利よりも契約時の金利が低めな点です。金利が上昇しなければ、固定金利の場合よりも返済額を抑えられる可能性があります。

デメリットは返済途中で金利が上がる可能性がある点です。金利が上がり返済額が増えると資金繰り悪化につながる恐れがあります。

また、収支の見通しが立てにくい点もデメリットといえるでしょう。

固定金利

固定金利は借入時に定められた金利が変わらず適用されるタイプです。

固定金利のメリットとして、金利が変わらないため返済計画や収支の見通しを立てやすい点が挙げられます。

一方、変動金利よりも金利が高めに設定されているため、変動金利の場合に比べて返済総額が高額になりやすい点がデメリットです。

固定金利は全期間固定金利と選択型固定金利の2種類があるため、それぞれの特徴を詳しく解説します。

全期間固定金利

全期間固定金利は借入当初から完済まで金利が変わらないものです。

全期間固定金利は金利が全く変わらないため、返済計画を最も立てやすいタイプといえます。

ただし、前述のように返済総額は高額になりやすい点は注意が必要です。

選択型固定金利

選択型固定金利は借入からの一定期間のみ固定金利が適用される仕組みです。
固定金利は適用終了後に自動で変動金利に移行するか、再度固定金利を適用するための手続きが必要となります。

選択型固定金利のメリットは、借入残高が多い時期の返済計画が立てやすい点です。

借入当初は借入残高が多い上に不動産投資が軌道に乗っているとも限らないため、正確な情報に基づく返済計画が重要になります。

デメリットとしては、固定金利期間の終了時に金利相場が契約当初よりも上がっていた場合、金利も高くなってしまう点です。

通常の変動金利と同様に、収支の見通しが立てにくい点もデメリットといえます。

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金融機関別の不動産投資ローンの金利相場

不動産投資ローンの金利相場は金融機関によって大きな差があります。不動産投資ローンについて、金融機関別の金利相場と特徴をまとめました。

金融機関の種類	金利相場
国の金融機関 （日本政策金融公庫）	1.0～2.0％程度 ※不動産賃貸業の場合に利用可能
都市銀行 （メガバンク）	1.0％前後
地方銀行	1.5～4.5％
信用金庫・信用組合	2.5％前後
ネット銀行	1.5～4.0％
銀行以外の金融機関 （ノンバンク）	3.0～5.0％

地方銀行やネット銀行は該当する銀行が多い上に銀行によって方針に違いがあるため、金利相場にも大きな幅があります。

投資用不動産の融資に積極的な銀行ほど金利が低めの傾向です。

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不動産投資ローンの金利を選ぶときのポイント

不動産投資ローンを選ぶにあたって、金利について押さえるべきポイントを紹介します。

複数の金融機関を比較する

最も大切なのが、複数の金融機関を比較することです。前章で金融機関別の不動産投資ローンの金利相場を紹介しましたが、金融機関によって相場が全く異なります。

特に地方銀行やネット銀行は金利相場の幅が大きく、一口に「金利は〇%ぐらい」とはいえません。

不動産投資ローンは借入額が高額になりやすい分、金利が0.1％違うだけでも返済総額が大きく変わります。そのため複数の金融機関を比較し、なるべく金利が低く返済総額を抑えられるローンを選ぶのが理想です。

年収に合った金融機関を選ぶ

不動産投資ローンを上手く活用し無理なく返済するためには、年収に合った金融機関を選ぶ必要もあります。

前述したように、不動産投資ローンの返済総額を抑えるには、なるべく金利が低い金融機関を選ぶのが理想です。ただし金利が低いローンは審査が厳しい傾向にあり、年収水準が高くなければ利用できないケースが多くみられます。

また、担保となる投資用不動産の価格や収益性についても厳しくチェックされます。金利の低さだけでローンを選ぼうとすると、審査が厳しく通過できない可能性があるのです。

投資用ローンでは金利も重視すべきですが、年収など自身の条件に合った金融機関を選びましょう。

返済しやすい金利タイプを選ぶ

不動産投資ローンは長期にわたり返済を続けるのが前提です。そのため、自身に合う金利タイプを選んでください。

たとえば、利息額を抑えたいのであれば変動金利が適しています。金利上昇のリスクはありますが、固定金利よりも低めに設定されているため、利息額を抑えられる可能性も高いからです。

正確な返済計画を立てたいのであれば全期間固定金利が適しています。変動金利と固定金利どちらか決めかねている場合、まずは選択型固定金利を選ぶのがおすすめです。

どの金利タイプが返済しやすいかは人によって異なります。自身の条件や希望を考慮した上で、無理なく返済できそうな金利タイプを選びましょう。

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不動産投資ローンの金利が上がった時の対処法

変動金利や選択型固定金利では、市場の変動によって借入当初よりも金利が上がる可能性があります。

不動産投資ローンの金利が上がった時の対処法について解説します。

低金利のローンに借り換える

金利の上昇による影響を避ける方法の1つが、低金利のローンへの借り換えです。

借り換えが上手くいけば高い金利が適用されることなく、毎月の利息額や返済総額の変化も最小限に抑えられます。

ただし、すべてのケースで低金利のローンへの借り換えができるとは限りません。投資用不動産の収益状況や延滞の有無など、さまざまな情報を考慮した上で判断することが大切です。

不動産を売却してローンを返済する

不動産を売却してローンを返済するのも選択肢の1つです。

金利が上がり次第すぐにローンを返済すれば、金利が上昇したときよりも返済総額が増えるリスクを避けられます。ただし、不動産の売却は不動産投資をやめることを意味します。

もしも、不動産投資が好調で安定した収益が出ているのであれば、金利が上がったとしても不動産投資を続けるべきでしょう。

利息の増大によって支出も増えますが、十分な収益が出ている以上、あえて辞めるメリットはないといえます。不動産売却によるローンの完済は、金利上昇の影響を避ける確実な手段ではあります。

しかし、不動産投資を辞めてでもローンを完済すべきか、金利上昇の影響により赤字になるかなど十分な検討が必要です。

固定金利へ切り替える

金融機関や契約内容によっては、変動金利から固定金利への切り替えが可能な場合もあります。

しかし、切り替え手続きには一定の手数料が発生するため、事前に契約条件を確認することが重要です。

前述したように、固定金利は変動金利よりも金利が高めの傾向です。そのため、固定金利への切り替えにより返済負担が減るとは限りません。

固定金利に切り替えれば一定期間は金利上昇の影響を受けずに済みます。返済額が増えないのはもちろん、「また金利が上がるかもしれない」という不安から解放される点もメリットです。

固定金利への切り替えが必ずお得とは限りません。将来的には金利相場が下がり、変動金利の方が返済総額を抑えられるケースも考えられます。

金利の動きを予測するのは非常に困難なため、慎重な判断が必要です。