賃貸マンション投資はやめたほうがいい？成功のポイントと実践しやすいリスク回避策

賃貸マンションの投資は、安定した収入を得られる資産形成の手段として、近年注目を集めています。

しかし、誰もが成功するわけではなく、経営を軌道に乗せるには物件選びや賃貸管理、将来の出口戦略まで、綿密な計画を立てる必要があります。

賃貸マンションの投資で成功するために、物件選びと賃貸管理、出口戦略の準備とタイミングについて解説します。

円滑な運営を目指している方はぜひ参考にしてみてください。

賃貸マンション投資の魅力や利点

資産形成の手段として魅力的なマンション投資ですが、行うメリットは大きく分けて4つあります。

• 安定した収入を得られる
• 生命保険代わりになる
• 少額からスタートできる
• 管理の手間が少ない

マンション投資の一番の魅力は、長期的かつ安定した収入を得られることです。

入居者がいる限り、継続的に家賃収入が入ってくるため、早期リタイアや定年退職をした後でも安定した収入を確保できます。

また物件をローンで購入し、団体信用生命保険（団信）に加入している場合、ローン契約者が死亡したり障害を負ったりなど、万が一のことがあったときに残債の支払いが免除されます。

負債なしで家賃収入を得られる不動産を残せるのは大きなメリットです。

さらに、ワンルームマンションや中古マンションなら少額から投資をスタートできること、業者に管理を一任すれば運用の手間がかからないことも見逃せない魅力です。

賃貸マンション投資におけるリスク

賃貸マンション投資には多くのメリットがありますが、一方で注意すべきポイントも存在します。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 修繕リスク
• 金利変動リスク

マンション投資の収益は入居者の家賃収入によって成り立っているため、空室が増えると収益が低下し、赤字に転じる可能性があります。

また入居者がいても家賃滞納者が多い場合、やはり収益性が下がってしまうため、適切な対策を行わなければなりません。

ほかにも、建物や設備の老朽化に伴う修繕コストや、不動産投資ローンを利用した場合の金利変動による負担増など、いくつかのデメリットがあります。

これらのデメリットは賃貸マンションの運用に付き物ですが、事前に予防策や対策を取っていれば、ある程度軽減することができます。

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賃貸マンション投資で成功するための物件選び

マンション投資で成功するか否かは、賃貸物件選びにかかっているといっても過言ではありません。

物件選びに失敗すると、マンション投資の成功率も大幅に下がってしまうため、下調べは入念に行いましょう。

ここではマンション投資の物件選びのポイントを4つご紹介します。

立地条件をチェック

最寄り駅から徒歩何分の距離にあるか、周辺に商業施設はあるかなど、生活利便性の高い物件かどうかをチェックします。特に駅近物件はターゲットの属性に関係なく人気が高く、空室リスクを抑える重要なポイントです。

ただし、物件価格が高いため、予算との兼ね合いを考えながら選ぶことが大切です。

また周辺で大規模な再開発が予定されている物件は今後資産価値が上がる可能性が高いため、将来性にも注目しましょう。

物件のタイプをチェック

賃貸マンションには、単身者向けのワンルームタイプ、家族向けのファミリータイプの2種類があります。立地や周辺環境を踏まえ、ターゲット層のニーズを満たすタイプを選びましょう。

たとえば付近に大学やオフィス街があるならワンルームタイプ、ベッドタウンや付近に小中学校があるエリアならファミリータイプのニーズが高い傾向にあります。

価格をチェック

賃貸マンションの価格は、立地条件や面積、設備、築年数などによって決まります。予算内に収めることは大切ですが、低価格帯の物件にはそれなりの理由があるため、収益と支出のバランスを考慮し、円滑に運営していけるかどうかを見極めることが大切です。

収益性は利回りを計算することである程度予測できますが、表面利回りは経費を考慮しないぶん、数字が高くなりやすいため、利回りを出すときは家賃収入からあらかじめ経費を差し引いて計算する実質利回りを採用しましょう。

また中古マンションを購入する際は物件価格だけでなく、リフォームやリノベーションの費用も考慮に入れておく必要があります。

管理体制をチェック

中古の賃貸マンションを購入する場合、その物件が適切に管理されているかどうかもチェックすべきポイントのひとつです。

具体的には、エントランスや駐車場、通路といった共用部分が清潔に保たれているか、建物や設備に不具合がないか、過去の修繕履歴は適切な内容であるかどうかなどを確認しましょう。

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マンション投資の賃貸管理のコツ

マンション投資でネックになりがちな空室リスクや家賃滞納リスクを抑えるには、効果的な入居者募集や適切な賃料の設定、家賃滞納時の対応策などを考えておく必要があります。

ここではマンション投資における賃貸管理のコツを3つのポイントに分けて説明します。

入居者募集のコツ

入居者募集の方法には、不動産管理会社と一般媒介契約を結ぶ方法と、専任媒介契約を締結する方法の2つがあります。

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を締結する方法です。自由度が高く、オーナー自身でも入居者を募集できます。

一方、専任媒介契約は特定の不動産会社のみと契約を締結する方法です。自由度は低いですが、充実したサポートを集中的に受けられる利点があります。

どちらを選ぶかは、入居者募集で何を重視するかによって異なるため、方向性を明確にした上で契約方法を選択しましょう。

賃料設定のコツ

賃料は一度決めると簡単に変えられないため、慎重に検討する必要があります。

賃料を高く設定すれば利回りが高くなり、投資額の早期回収を見込めますが、入居のハードルが高くなるため、よほどの付加価値がないと空室リスクに悩まされるおそれがあります。

一方、賃料を相場より安く設定すれば空室リスクが低減できますが、利回りが低くなり、場合によっては赤字経営に陥るかもしれません。

安定した収益を確保しつつ、空室リスクも抑えるには、実質利回りを計算して収益性を把握すると同時に、周辺の家賃相場や成約実績などをしっかりリサーチすることが大切です。

管理会社選定のコツ

賃貸マンションの管理は、オーナー自身で対応することも可能ですが、労力や専門知識が必要なため、多くの投資家は不動産管理会社に委託しています。

管理会社の実績やサービス内容、管理体制は業者によって異なります。

安心して管理を一任するために、管理会社を選ぶときは以下のポイントを基準に候補を絞り込みましょう。

• 管理物件の入居率
• 業務内容の幅広さ
• 管理委託費用の適正さ
• トラブル発生時の対応

賃貸経営をスムーズに進めるには、入居者対応・家賃管理・修繕計画などを適切に行うことが重要です。

特に、家賃滞納や入居者同士の揉め事、建物や設備の不具合といったトラブルに対し、早急かつ適切な対応を行ってくれるかどうかも重要なポイントです。

トラブルが発生した場合の対応や体制がきちんとしている管理会社であれば、もしものことがあっても問題が悪化するリスクが少なく、安心してマンションの運営を任せられるでしょう。

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賃貸マンション投資は出口戦略の理解が大切

マンション投資を長期運用する予定でも、市場の変化やリスクによって売却を検討することがあります。

適切なタイミングで物件を売却すれば、損失を最小限に抑えられるのはもちろん、場合によっては大きな売却益を得ることも可能です。

売却のタイミングは、物件の市場価値や投資の目的によって異なります。

一般的には、物件の地価が上昇している時期や、物件の減価償却期間が終了したタイミングなどが売り時といわれています。

屋根や外壁の塗り替えを含む大規模修繕工事の前に売却する方法もありますが、物件の状態によっては希望額で売れない可能性も考慮すべきです。

マンションの売り時については不動産市場の動向などを調査する必要があるため、不動産投資の専門家に相談することをおすすめします。