マンション投資用ローンは利用すべき？利用のメリットや主な種類、金利データを紹介

マンション投資のための物件を購入する際、多くの方は不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンは一般的な住宅ローンとは性質や用途が異なるため、ローンを検討する際はその特徴をよく理解しておきましょう。

マンション投資でローンが重要視される理由や、ローンを利用するメリット、住宅ローンとの違いなどについて解説します。金利の動向や返済計画の立て方についても説明しているため、ぜひ参考にしてください。

自己資金があってもローンを利用すべき？不動産投資ローンの重要性とメリット

不動産投資ローンは、必ず組む必要があるものではありません。自己資金が潤沢にある場合は、ローンを利用せずに投資を始められます。ローンを使わなければ利息の支払いが不要になるため、トータルコストを節約できるのは大きな利点です。

しかし、一方で不動産投資ローンを利用して得られるメリットもあります。なぜ自己資金があってもローンを利用したほうがよいとされる場合があるのか、その理由は大きく分けて3つあります。

万一の出費に備えられる

マンション投資では、実際に運用を開始したときの維持費や修繕費なども準備する必要があります。手持ちの資金をすべて物件購入に充ててしまうと、設備の故障や不具合といった突発的な出費が発生した場合、必要な資金をすぐに確保できません。

このようなリスクを考えると、物件購入には不動産投資ローンを利用し、自己資金は万一の出費に備えて手元に残しておいたほうが無難といえます。

レバレッジ効果を得られる

レバレッジ効果とは、少ない資金を元手により大きなリターンを得られることです。主に信用取引や先物取引などで用いられる金融用語で、不動産投資の場合は、不動産投資ローンを利用して年収の数倍に当たる融資金を元手に投資を始めることを指します。

たとえば自己資金が1,000万円あった場合、ローンを利用しなければ物件購入価格の上限は1,000万円にとどまります。

一方、不動産投資ローンを利用した場合、条件によっては自己資金の数倍もの資金を得ることが可能です。その融資金を元手にすれば、よりよい条件の物件に投資できるため、さらなるリターンを望めます。

ローンを利用すれば利息分の支払いは増えますが、好条件の物件で不動産投資を行い、大きな収益を上げられるようになれば、利息分を負担しても余りある恩恵を得られるでしょう。

節税効果を期待できる

不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、ローン返済額のうち、金利に相当する部分は経費として計上できます。

確定申告では家賃収入から経費を差し引いて課税所得を計算するため、金利分だけ経費が増えれば、所得税の節約になります。

団信に加入できる

団信とは団体信用生命保険の略称で、ローン契約者を被保険者とする生命保険のことです。団信に加入していると、万一被保険者が死亡または所定の高度障害状態になった場合、ローン残債の支払いが免除される仕組みになっています。

団信に加入していれば、被保険者にもしものことがあっても家族にローンの支払いを負わせるリスクを解消できます。

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住宅ローンとの違いと主な投資ローンの種類

マンション投資でローンを組む場合、不動産投資ローンを利用することになります。不動産投資ローンは、アパートローンとプロパーローンの2種類です。それぞれ融資条件や審査期間などに違いがあります。

ここでは不動産投資ローンと住宅ローンとの違いや、主な投資ローンの種類について解説します。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンはどちらも物件を購入する際に組むローンですが、対象となる物件の種別に違いがあります。

不動産投資ローンはその名の通り、不動産投資を目的とした物件を購入する際に利用するローンです。一方、住宅ローンは個人が居住目的で物件を購入する際に利用するローンです。

それぞれ用途が異なるため、居住用の住宅を不動産投資ローンで購入したり、マンション投資用の物件を住宅ローンで購入したりはできません。

また不動産投資ローンと住宅ローンでは、融資限度額や金利の水準にも違いがあります。

一般的な住宅ローンの融資限度額は年収の5～8倍までとされていますが、不動産投資ローンの場合、条件によっては年収の10～20倍もの融資を受けることが可能です。ただし、金利の水準は住宅ローンより高く設定されているところに注意が必要です。

またローンを利用する際の審査内容にも違いがあります。

住宅ローンでは主にローン契約者の年収や勤続年数、属性などを審査しますが、不動産投資ローンではさらに物件の収益性や将来性なども審査対象となります。

そのため、金融機関で不動産投資ローンを利用する場合は不動産投資の内容をまとめた事業計画書の作成・提出が必要です。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンの種類は、大きく分けてアパートローンとプロパーローンの2つに区分されます。

アパートローンとは、融資期間や金利などの条件がパッケージ化されているローンのことです。融資の条件がある程度固定されているため、審査期間が短く、迅速に融資を受けられるのが特徴です。

その反面、一定の基準の範囲内でしか融資を受けられないため、自由度は高くありません。

一方のプロパーローンは、ローン契約者の属性や事業計画などにもとづき、融資額や融資期間、金利などを定めるオーダーメイドのローンです。

個々の事情に合わせて審査するため、融資が下りるまでには時間がかかりますが、収益性や将来性などが認められれば、パッケージ型のアパートローンよりも好条件で融資を受けられる可能性があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、どちらを利用するかは投資ローンに何を求めるかによって決める必要があります。

不動産投資ローンの金利データ

不動産投資ローンの金利は、ローンの種類や融資を受ける金融機関、融資条件などによって異なるため、具体的な数字を一概に断言はできません。

参考までに、住宅金融支援機構が公開している令和7年2月の賃貸住宅融資の参考金利をチェックすると、適用金利は35年固定金利で年1.76％～、15年固定金利で年1.54％～となっています。

上記はあくまで一例であり、都市銀行や地方銀行、ネット銀行、ノンバンクなどで融資を受けた場合は金利が大きく変動するため注意が必要です。

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不動産投資ローンの審査ポイント

不動産投資ローンの審査基準は金融機関ごとに異なりますが、一般的には以下の項目が重視されます。

• 属性情報
• 信用情報
• 物件情報
• 自己資金額
• 融資希望額
• 返済比率

年齢や年収、勤務先、勤続年数などの属性情報や、過去の融資履歴、返済状況、滞納の有無などの信用情報が審査されるのは住宅ローンと同じです。

またローンの用途となる投資用マンションの資産価値や、期待される収益性、万一返済が滞った場合の担保としての評価なども審査の対象となります。

資産価値や収益性が高いと判断されれば、融資限度額の上限が増えたり、金利で優遇を受けたりができるため、ローン申し込みの際に提出する事業計画書は融資条件を左右する重要なポイントです。

事業計画書の作成ポイント

不動産投資ローン用に事業計画書を作成する場合に留意すべきポイントは、以下とおりです。

• 明朗でわかりやすい内容か
• 実現可能な数字を挙げているか
• 想定されるリスクと、その対策を講じているか

あいまいな表現を使ったり、抽象的な内容であったりすると計画性がないと判断され、審査でマイナスになってしまうおそれがあります。そのため、事業計画書ではなるべく具体的かつ現実的な数字を使うことを心がけるとともに、主語や目的語などを明確にし、誰でもわかりやすい内容にまとめることが大切です。

また計画性を持って事業を行うつもりであることを伝えるために、想定されるリスクへの対策についても具体的に説明できるようにしておくとよいでしょう。