マンション投資における利回りの重要性は？地域・物件種別による違いや利回りアップのコツを紹介

マンション投資を成功に導くには、利回りの重要性について理解しておく必要があります。利回りには複数の種類がありますが、それぞれ意味合いが異なるので注意しましょう。

マンション投資で重要な利回りの基礎知識や主な種類、計算時の注意点とともに、地域別・マンション種別ごとの平均利回り、高利回りマンションを投資する際のリスクについて解説します。

マンション投資における利回りとは？主な種類と計算時の注意点

マンション投資における利回りとは、物件の購入費（投資金額）に対して得られる収益の割合のことです。利回りを計算すれば、1年間にどれだけの収益を得られるかを数値化できます。

高利回りの物件であるほど、投資した金額の早期回収を見込めるといわれています。

利回りの主な種類

利回りには、大きく分けて4つの種類があります。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 自己資金利回り
• 想定利回り

表面利回りとは、年間で見込める家賃収入を物件購入価格で割って求める利回りです。別名グロス利回りともいい、不動産仲介業者のWebサイトなどで単に利回りとして紹介されているもののほとんどは、表面利回りを指します。

実質利回りは年間で見込める家賃収入から経費を差し引き、物件購入価格で割って求めるもので、別名ネット利回りとも呼ばれています。

各種保険料やローンの事務手数料、登記費用といった諸費用をあらかじめ差し引いて計算するため、表面利回りに比べるとより現実的な利回りを求められるのが特徴です。

以上2つがメインとなる利回りですが、マンション投資ではそのほかの利回りが提示されることもあります。

たとえば自己資金利回りは、年間で見込める家賃収入からローン返済額と経費を差し引いたうえで、マンションに投資した自己資金（頭金）で割って算出するものです。投資の効率や自己資本の回収見込みを判断するのに役立ちます。

想定利回りは、年間で見込める家賃収入を物件購入価格で割って求める利回りです。表面利回りと似ていますが、想定利回りは満室状態を前提として収入額を想定します。

そのため、利回りとしては現実的ではありませんが、その物件を運用した場合の最大収益性を把握するのに役立ちます。

利回りを計算する際の注意点

利回りを計算するにあたって特に注意したいのは、物件紹介などでよく使用されている表面利回りの落とし穴です。前述の通り、表面利回りは諸経費を計算に入れずに利回りを算出しているため、実質利回りよりもパーセンテージは高くなる傾向にあります。

たとえば5,000万円の物件を購入し、年間家賃収入の見込み額が400万円の場合、表面利回りは（400万円÷5,000万円）×100＝8％です。

一方、各種保険料や登記費用なで40万円の経費がかかっていた場合、実質利回りは以下の計算式で求めます。

400万円-40万円＝360万円

（360万円÷5,000万円）×100＝7.2％

表面利回りと比べると実質利回りは経費を考慮したぶん、0.8％利回りの値が下がる計算になります。実際の運用では諸経費が発生するので、購入する物件を検討する際は表面利回りだけでなく、必ず実質利回りを計算した比較にしましょう。

また利回りはあくまでその時点で想定される家賃収入をもとに計算したものです。実際の運用では、空室や家賃下落などのリスクが発生するほか、老朽化に伴う修繕費用なども考慮しなければなりません。

利回りは物件選びの判断基準のひとつになりますが、利回り通りの運用ができないリスクも念頭に置いておきましょう。

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データで見るマンション投資の利回り

マンション投資の利回りは地域や物件の種別、市況などによって大きく異なります。

「収益物件 市場動向マンスリーレポート2024年12月期」によると、2024年12月時点での主要都市における区分マンションおよび一棟マンション投資の平均利回りは以下のとおりです。

※参考：健美家「収益物件 市場動向マンスリーレポート2024年12月期」

上記のデータを見ると、都心よりも地方都市のほうが平均利回りが高い傾向にあることがわかります。これは同じ条件の物件なら、地方都市のほうが都心よりも比較的安く購入できるためです。ただし、地方は都心に比べて人口が少ないぶん、空室リスクも高くなりがちです。

一方、都心は人が多いぶん、空室リスクが低いので、安定した収益を得られる可能性が高くなります。そのため、一概にマンション投資は利回りの高い地方物件が狙い目と断言はできません。

また区分マンションと一棟マンションでは、後者のほうが全国的な平均利回りは高い傾向にあります。ただし、一棟マンションは区分マンションよりも物件価格や維持費用が高くなるので、一棟マンション＞区分マンションと断言はできません。

実際、地方都市の一部では、一棟マンションより区分マンションのほうが利回りが高くなっているところもあります。

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高利回りマンション投資に潜むリスク

マンション投資における物件選びで、利回りは判断基準のひとつになります。しかし、利回りのみを比較して物件を選んでしまうと、思わぬ落とし穴にはまることがあります。特に注意したいのは以下3つのリスクです。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 修繕リスク

空室リスクとは、入居者が入っていない場合に収益性が下がるリスクです。特に人の少ない地方物件は空室リスクが高いため、いくら表面利回りが高くても、実際に運用すると赤字運用になってしまう危険性があります。

その場合、家賃を下げて集客する方法もありますが、家賃が安くなると、入居者が入ったとしてもトータルの収益が低くなってしまうおそれがあります。一度下げた家賃は簡単には値上げできないため、安易に家賃を下げるのは大きなリスクとなるでしょう。

3つ目の修繕リスクは、老朽化した建物や設備を直すために必要な費用がかさむことです。

一般的に建物は古くなるほど修繕費もかさむ傾向にあるため、築年数に比例して純利益が下がってしまう傾向にあります。特に中古物件を購入した場合、早い段階で修繕費が割高になることも予測されるため、注意が必要です。

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利回りを高めるためのアプローチ方法

マンション投資のリスクを抑え、高い利回りで運用するために実践したいアプローチ方法を2つ紹介します。

適切な賃料を設定する

高利回りを維持するには、物件購入価格に対し、適切な賃料を設定する必要があります。賃料を計算する方法には、積算法と賃貸事例比較法の2種類があり、前者は物件の購入価格に期待利回りを乗じて、必要経費を加算する方法です。

期待利回りは、その物件で得たい利益を指します。積算法は、オーナーが期待する利回りにもとづいて賃料に設定できるのが利点です。ただし、期待利回りで運用できるとは限らないうえ、相場とかけ離れた賃料を設定してしまうと空室リスクが高まるのがネックです。

一方の賃貸事例比較法は、賃貸市場の家賃相場を調べて適切な賃料に設定する方法です。保有する物件と類似した条件を持つ既存物件の家賃をリサーチし、さらに物件の特徴や事情などを加味して賃料を設定できます。そのため、家賃相場との乖離を防ぎつつ、ほかの類似物件との差別化を図れます。

ただし、オーナーの利益を確保できるか否かは別問題となるため、前述した積算法も併せて賃料を決定したほうがよいでしょう。

物件の資産価値を高める

一般的に、物件の資産価値は築年数がかさむにつれて下落する傾向にあります。そのため、物件が古くなってきたら必要に応じてリフォームやリノベーションを行い、物件の付加価値向上を図りましょう。

たとえば、ターゲット層に合わせてバリアフリーにする、クロスの張替えを行う、畳をフローリング床に変更するなどが挙げられます。

物件そのもののリフォームだけでなく、無料Wi-Fiを完備したり、宅配物の一時預かりサービスを導入したりと、サービス面で利便性を図るのもひとつの方法です。