不動産投資を個人事業主として行うメリットやデメリットは？法人化に向いているケースも解説

不動産投資は運営の仕方によって、税負担や資金調達のしやすさ、事務手続きの負担などが大きく変わります。そのため、個人事業として始めるのが適切なのか、法人化すべきなのかを慎重に見極めるのが大切です。

本記事では、個人事業主で不動産投資を行うメリットやデメリット、法人化を検討するタイミングを解説します。法人化のメリットやデメリットも解説しているため、どちらが良いか悩んでいる人は、ぜひ参考にしましょう。

不動産投資は個人・法人問わず始められる

不動産投資は、個人・法人問わず始められる事業です。

投資で発生した利益が高く、今後も収益性が見込める場合は法人化したほうが良いケースがあります。また法人化で税負担の軽減や社会的信用の向上、赤字の繰り越しが可能になるといったメリットがあります。

ただし、不動産投資は銀行から融資を受けてスタートするのが一般的です。融資を受けやすくするためにも、最初は会社員として企業に勤めながら不動産投資を始めることもおすすめです。

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不動産投資を個人事業主の立場で経営するメリット

個人事業主の立場で不動産投資を行うメリットは、以下のとおりです。

• 青色申告特別控除が適用される
• 経費が増えて税金を軽減できる
• 損益通算で赤字繰り越しが可能となる

青色申告特別控除が適用される

個人事業主で不動産投資を行う場合、青色申告者であれば青色申告特別控除の適用が可能です。基礎控除に加えて特別控除が受けられることで、税負担が軽減されます。

青色申告特別控除とは、青色申告者のみに適用される税金特別控除制度です。控除額は10万円・55万円・65万円の3つに分かれており、投資の規模や帳簿の付け方、申告方法などに応じて異なります。

55万円の控除を受けるには、日々の取引を複式簿記で記録しなければなりません。65万円の控除は、複式簿記に加えて電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行う必要があります。単式簿記の場合、最高10万円の控除です。

ただし、55万円・65万円の控除の適用は、基本的には事業としての不動産投資であるのが条件です。事業としての不動産と判断されるのは、以下のようなケースです。

• アパート・マンション：賃貸できる部屋がおおむね10室以上あること
• 戸建て住宅：賃貸できる住宅がおおむね5棟以上あること

単式簿記かつ事業としての不動産投資の場合の控除額は、最高10万円です。

経費が増えて税金を軽減できる

個人事業主で不動産を経営すれば、運営にかかった費用を経費計上できるため、税負担を軽減できます。経費計上できる費用の例は以下のとおりです。

• 運営に伴う固定資産税・個人事業税
• 物件の管理費・修繕費
• 物件にかけている火災保険・地震保険の掛金
• 建物の購入費用（減価償却費）

※参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

課税所得は、総所得からこれらの経費を差し引いた額で決まります。経費が増えればその分課税所得が減るため、結果として税金が安くなるのです。

損益通算で赤字繰り越しが可能となる

会社員で給与所得を得ている場合、不動産投資の赤字を損益通算することで税金を安くできます。損益通算とは、不動産経営で発生した赤字分を給与所得などのほかの所得を相殺できる制度です。

たとえば、給与所得が600万円の会社員が不動産経営で50万円の損失を生んだ場合、損益通算によって課税所得は550万円に減少します。

※参考：国税庁「No.2250 損益通算」

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不動産投資を個人事業主の立場で経営するデメリット

個人事業主で不動産投資を行う場合、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

• 信用度が低いために銀行から融資が受けられない
• 突然の支出に備えて十分な資金を確保する必要がある

個人事業主は会社員に比べると安定した収入がないと判断されるため、銀行の審査が厳しくなり、希望する融資額を借りられない可能性があります。

融資の可否は自己資金の額によっても変わるため、一度金融機関に相談してみると良いでしょう。

また設備や建物の急な故障や自然災害による復旧作業などで、多額の費用が突発的に発生する可能性があります。このような支出は資金繰りにも影響するため、あらかじめ十分な資金を確保しておきましょう。

不動産投資を法人化して経営するメリット

不動産投資の利益が上がった際は、法人化を検討しましょう。不動産投資における法人化のメリットは、以下のとおりです。

• 信用度が上がり取引がしやすくなる
• 法人税に変わることで税額を抑えられる
• 経費に充てられる項目が増える

信用度が上がり取引がしやすくなる

法人化で金融機関や取引先からの信用度が増すと、経営で必要な資金の調達や契約関係の流れがスムーズになります。個人名義での不動産投資では、融資を受ける際に収入や資産状況が厳しく審査される傾向があり、融資の上限も低くなる傾向です。

一方、法人として投資を行うと、法人の決算書や事業計画をもとに審査が行われるため、より多くの融資を受けられる可能性があります。取引先との契約時にも、法人格があることで長期的な事業展開を見据えた信頼関係を築きやすくなり、事業の拡大が期待できるでしょう。

法人税に変わることで税額を抑えられる

法人税が適用されることで、節税効果も期待できます。税額は、課税所得に応じて決定される仕組みです。

法人化していない個人が不動産投資を行う場合、最高45%の所得税税率が適用されます。しかし、法人化の税率は最高23.20%です。

※参考：国税庁「No.5759 法人税の税率」

※参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」

つまり、不動産所得を含む総所得が税率23％を超える場合、法人化するほうが税金が安くなります。法人化を検討するタイミングは「不動産投資を法人化したほうが良いのは課税所得が900万円以上の人」で詳しく解説しているため、そちらをご参考ください。

個人事業に比べて経費に充てられる項目が増える

法人化すると、個人事業の不動産投資に比べて経費として計上できる項目が増え、節税の幅が広がります。

個人事業でも物件の管理費や修繕費、減価償却費、ローンの利息などが経費計上できますが、法人化すると以下の支出も経費に充てられるようになります。

• 役員報酬（役員の給与）
• 法人名義の生命保険料
• 従業員への退職金
• 居住している物件の家賃（※全額ではなく5〜8割ほど）

このように、役員の給与や従業員への退職金なども経費にできるようになります。経費計上できる項目が増えれば、より節税効果を期待できます。

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不動産投資を法人化して経営するデメリット

法人化すると節税や資金調達の面でメリットがある一方、会計処理や手続きの負担が増えます。

個人事業主であれば手続きは比較的スムーズですが、法人化すると会社用の印鑑を作ったり、登記申請を行ったりする必要があります。

ほかにも、決算書の作成や定款の認証などの手続きが必要です。業務負担が大きい場合、外部の税理士や事務代行会社などに依頼するとよいでしょう。

また法人化すると社会保険への加入が義務となり、役員報酬や従業員の給与に応じた保険料を支払わなければなりません。従業員が増えるほど保険料も高くなります。

さらに、法人は赤字でも住民税の支払い義務があるため、収益が出ない時期でも一定の税負担が発生します。こうしたデメリットを踏まえ、法人化が本当に適しているかを慎重に判断するのが重要です。

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不動産投資を法人化したほうが良いのは課税所得が900万円以上の人

課税所得が900万円を超える人は、法人化を検討してもよいでしょう。

たとえば、所得が900万円の会社員が法人化せず個人で不動産事業を営んだ場合、得税の税率は33%、住民税の税率は10%となり、合計で43%の税負担が発生します。

一方、法人化すると税率は最高23.20％となるため、個人で投資を続けるよりも税負担を抑えられます。

ただし、法人化するかどうかは投資の収益性によって異なります。専門家と相談しながら、状況に合わせて慎重に判断しましょう。