マンション投資の始め方と物件選びのポイントを解説！目的や購入時の注意点も紹介

マンション投資のメリットに、老後の資金や副収入の確保、節税などがあります。しかし「物件選びで大切なポイントはが分からない」「どこから手を付ければよいのだろうか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。投資を成功させるためには、十分な情報収集と計画的な準備が欠かせません。

マンションを投資目的で購入する目的や始め方、物件選びで確認すべきポイントを詳しく解説します。

マンションを投資用で購入する目的

マンションを投資用で購入する目的には、以下のようなものが挙げられます。

• 家賃収入で安定した収益・資産を確保する
• 生命保険代わりとして資産を作る
• 税金を抑える

1. 家賃収入で安定した収益・資産を確保する

マンションを所有していると、家賃収入で安定した収益を得られます。家賃収入は、毎月のローン返済や生活費の補填に利用できるのはもちろん、老後に向けた資金形成にも役立ちます。給与のほかに副収入があれば、生活に余裕が生まれるほか、自己投資のための資金として活用することもできるでしょう。

2. 生命保険代わりとして資産を作る

投資しているマンションは、生命保険代わりとして機能します。マンションを購入する際は、ローン契約時に団体信用生命保険（団信）へ加入します。

団体信用生命保険とは、ローン返済中に契約者が亡くなったり重い障害を伴う病気になったりした場合、残りのローンが保険で支払われる保険です。団信に加入していれば、万が一契約者に不測の事態が起きても、家族は借金を背負わずにマンション経営を続けられます。

3. 税金を抑える

税金を抑えられる点も、マンション投資の大きなメリットのひとつです。

マンションの建物価格の経費計上は、減価償却によって年ごとに分割が可能です。もし建物価格を一括で経費に計上すると、収益に対する費用計上が偏ってしまい、特定の年に税負担が集中するおそれがあります。しかし、実際は減価償却を活用して建物価格を耐用年数に応じて計上できるため、現金支出を伴わずに課税所得を軽減できるのです。

マンションの耐用年数は、構造や用途によって異なります。たとえば、木造の建物は22年、鉄骨鉄筋コンクリートの建物は47年です。建物価格が5,000万円の木造マンションの場合、22年にわたって経費を計上できます。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

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マンション投資の始め方

マンション投資は、主に以下の流れで始めます。

1. 不動産投資に関する知識を身に付ける
2. マンション投資の目的を定める
3. マンション投資の資金計画を立てる
4. 物件を内覧して選定する
5. マンションを購入する

不動産投資は収入を増やせる手段ではありますが、空室リスクや家賃滞納などの問題も考慮する必要があります。スムーズに投資を始めるためにも、インターネットや書籍、セミナーなどで不動産に関する基本的な用語や仕組みを学ぶことが重要です。

基礎知識が身に付いたら、何のためにマンション投資を始めるのかを明確にしましょう。具体的な目的を定めた上で、融資やローン、金利などを含めた資金計画を立てていきます。その後は、立てた資金計画に沿って不動産会社で物件を選び、融資審査を経て購入、決済、引き渡しの流れです。

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マンション投資の物件購入で確認すべき5つのポイント

マンション投資の物件を価格だけで選んでしまうと、後々ローン返済が困難になったり、収益性が期待通りに得られなくなったりするリスクがあります。

物件を選ぶ際は、以下の5つポイントを確認しましょう。

• 利回り
• 築年数
• 立地条件
• 管理費・修繕積立金
• 総戸数

1. 利回り

物件の利回りは、不動産投資で重要なポイントです。利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す割合を指します。

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りは、一年間の家賃収入を物件の購入価格で割って計算しますが、管理費や修繕費などの経費を考慮していません。一方、実質利回りは一年間の家賃収入から経費を差し引いた金額を、購入価格で割って計算します。

実際に手元に残る利益がどの程度になるかを正確に把握するには、後者の実質利回りを重視したほうがよいでしょう。

2. 築年数

中古マンションを投資用で購入したい場合は、築年数も確認しましょう。築年数が古いと、設備や建物が劣化している可能性が高く、修繕費や維持費が増えるリスクがあります。

また1981（昭和56）年5月31日までの建築確認で建てられたマンションは、現在の新耐震基準を満たしていない可能性があります。1981年5月31日以前の（建築確認の）建物に適用されている旧耐震基準では、震度5強程度の地震に耐えられる設計を想定していました。一方、新耐震基準は、震度6強～7程度の大規模地震に耐え得ることが基準となっています。

地震大国である日本では、入居者が物件を選ぶ際、価格だけでなく建物の耐震性も重視する傾向があります。築年数を見て、耐震性や修繕の必要性などを確認しましょう。

3. 立地条件

マンションの立地条件も確認しましょう。駅からの距離や周辺施設の充実度は、入居者が物件を選ぶ際の決め手にもなります。

駅から離れている物件だと「アクセスが悪い」「通勤や通学に時間がかかりそう」と思われてしまい、入居率が下がる可能性があります。空室による収入減少を抑えるためにも、駅からの距離はどのくらいか、スーパーや商業施設などの周辺環境が整っているかチェックしましょう。

4. 管理費・修繕積立金

マンション投資では、管理費と修繕積立金が毎月必要です。

管理費は、共用部分の掃除や設備のメンテナンスに使われる費用です。通常、毎月の家賃と併せて入居者が支払います。修繕積立金は、建物の大規模な修繕や改修工事のために備えておく積立金です。

2つの価格帯を事前に確認しないと、入居者の満足度につながらなかったり、購入後に思わぬ出費で収益が圧迫されたりする場合があります。安定した収益を確保するためにも、これらの費用が適正かどうかを確認しましょう。

5. 総戸数

総戸数は管理費や修繕積立金の価格帯にも影響するため、忘れずに確認しましょう。

たとえば総戸数が多いマンションでは、管理費や修繕積立金を多くの住民で分担できるため、一戸あたりの負担が軽くなる傾向があります。一方、大規模で設備が整っているものの総戸数が少ないマンションでは、これらの費用が高く設定されるケースがあります。

総戸数は、物件の維持管理費用や住みやすさに直結するため、購入前に把握しておきましょう。

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マンション投資で結果を出すために重要な3つのこと

マンション投資で結果を出すために重要な3つのことは、以下の通りです。

• 利回り以外の情報も確認する
• リスクへの備えをしっかり行う
• 評判のよい不動産会社を選ぶ

1. 利回り以外の情報も確認する

マンション投資を始める際、利回り以外の情報も確認しましょう。利回りは収益性を判断する指標のひとつですが、それだけでは物件の本当の価値やリスクを見極めることはできません。経費が考慮されていない表面利回りの場合、実際の利益が見積りより低くなる可能性があります。

マンションの立地条件や家賃の価格設定、設備の充実度なども含めて総合的に判断しましょう。

2. リスクへの備えをしっかり行う

マンション投資には収益の可能性がある一方で、空室による収入減少、家賃の下落などのリスクが付きものです。リスクをどう対処すべきか考えることが、安定した投資運用のポイントです。

たとえば、空室リスクを減らすためには、需要のあるエリアのマンションを選ぶとよいでしょう。また金利の変動や経済状況による家賃相場の変化を考慮して収支計画を立てるのも、対策のひとつです。

リスクを過小評価せず、万が一のときでも対応できるよう対策を考えておきましょう。

3. 評判のよい不動産会社を選ぶ

マンション投資を成功させるためにも、評判のよい不動産会社を選びましょう。

不動産投資は短期的な利益だけでなく、長期的な運用を見据える必要があるため、信頼できるパートナーが欠かせません。評判が良く信頼性が高い不動産会社は、物件の提案から契約、購入後のサポートまで丁寧に対応してくれるでしょう。会社の実績や口コミを調べつつ、実際の見積りで担当者の人柄や雰囲気を見ておきましょう。