賃貸経営で収支内訳書（不動産所得用）の提出はなぜ必要？書き方も詳しく解説

賃貸経営で家賃収入を得ている方は、確定申告の際に不動産所得を申告する必要があります。白色申告を行う場合は、確定申告書とあわせて「収支内訳書（不動産所得用）」を提出します。

ただ、実際には「自分も提出が必要なのか」「どこまで経費にできるのか」「減価償却費や借入金利子はどう書けばよいのか」など、迷うポイントも多いのではないでしょうか。

特に、会社員として働きながらワンルームマンション投資をしている方にとっては、確定申告そのものにあまりなじみがなく、不安を感じることもあるかもしれません。

この記事では、賃貸経営をしている方に向けて、収支内訳書が必要な理由や書き方、提出前に確認しておきたいポイント、よくある間違いまで、できるだけわかりやすく解説していきます。

賃貸経営で収支内訳書はなぜ必要？

日本では、納税者が自ら所得金額と税額を計算し、管轄の税務署に申告する申告納税制度を採用しています。不動産所得がある方は、翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行い、所得税を納付しなければなりません。

確定申告の方法には、白色申告と青色申告の2種類があります。個人で賃貸経営を行っている場合、手続きが簡単な白色申告を選ぶ方も多いでしょう。しかし白色申告であっても、白色申告者の記帳制度・記録保存制度により、収支内訳書と呼ばれる書類の提出が必要です。

ここでは、確定申告における収支内訳書の役割や、提出義務がある理由について簡単に説明します。

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収支内訳書は白色申告で提出する書類

収支内訳書とは、その年の総収入金額や必要経費の内容を記載し、収支の内訳を明らかにするための書類です。

白色申告を行う際に、確定申告書に添付して提出します。青色申告をする方の場合は、収支内訳書ではなく青色申告決算書の提出が必要です。

収支内訳書の書式は、国税庁の確定申告書等作成コーナーか、様式・手引きのページから直接ダウンロードできます。収支内訳書は3種類あるため、申告する所得に合わせて書式を選びましょう。

収支内訳書の書式	申告する所得
収支内訳書（一般用）	事業所得・雑所得
収支内訳書（農業所得用）	農業所得
収支内訳書（不動産所得用）	不動産所得

不動産所得がある人は提出が必要

申告する所得によっては、収支内訳書の提出義務が生じます。以下のいずれかの不動産所得がある方は、収支内訳書の提出が必要です。

• 土地や建物などの不動産の貸付け
• 借地権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け
• 船舶や航空機の貸付け

参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

収支内訳書を提出しなければならない理由は、白色申告者の記帳制度・記録保存制度があるからです。

記帳制度	収入金額や必要経費に関して、取引の年月日、相手方の名称、金額などを帳簿に記載する ※取引1件ずつではなく、合計金額をまとめて記載するなど、簡易的な方法での記帳も可能
記録保存制度	収入金額や必要経費を記載した帳簿のほか、取引に関連する帳簿や棚卸表、請求書、領収書などの書類を決められた期間保存する ※法定帳簿は7年間、任意帳簿は5年間、その他の書類は5年間の保存が必要

記帳制度・記録保存制度の対象となるのは、不動産所得がある方のほか、事業所得や山林所得がある方です。

対象者は確定申告書を提出する際に、収支内訳書（総収入金額や必要経費の内訳が分かるもの）を添付しなければなりません。令和4年以後は、前々年の雑所得（事業所得に当てはまらないもの）が1,000万円を超える方も、収支内訳書の提出が必要です。

参考：国税庁「No.2080 白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」

1年間（1月1日から12月31日まで）の所得金額を正しく申告するためにも、日々の取引の状況を正確に記帳し、帳簿類を保存しましょう。

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収支内訳書が必要な人・不要な人

収支内訳書は、賃貸経営をしているすべての方に一律で必要になるわけではありません。
提出が必要かどうかは、不動産所得があるかどうか、そして白色申告か青色申告かによって変わります。

家賃収入がある方の中には、「会社員だから確定申告は関係ない」「年末調整をしているから提出しなくてよい」と考えている方も少なくありません。
しかし、実際には不動産所得がある場合、申告方法に応じて必要な書類を作成し、確定申告を行う必要があります。

まずは、自分がどのケースに当てはまるのかを確認しておきましょう。

白色申告なら原則必要

白色申告で不動産所得を申告する場合、原則として収支内訳書の提出が必要です。
収支内訳書は、その年の家賃収入や礼金、更新料などの収入と、管理費、修繕費、固定資産税、保険料などの必要経費を整理し、不動産所得を計算するための書類です。

不動産投資では、毎月の家賃収入がある一方で、さまざまな支出も発生します。
そのため、1年間の収入と経費を整理せずに正しい所得金額を出すことはできません。

白色申告では、この収支内訳書を確定申告書とあわせて提出することで、「どのくらいの収入があり、どのくらいの経費がかかったのか」を税務署に示す形になります。
初めて不動産所得を申告する方にとっては難しく感じるかもしれませんが、まずは年間の入出金や経費資料を整理することが第一歩です。

白色申告そのものの仕組みや、どのような方に向いているのかを詳しく知りたい方は、下記もご覧ください。

不動産所得の白色申告を徹底解説！メリットや必要書類、向いている人とは

青色申告なら収支内訳書ではなく青色申告決算書

青色申告をしている場合は、収支内訳書ではなく青色申告決算書を作成・提出します。
つまり、不動産所得があるからといって、すべての人が収支内訳書を提出するわけではありません。

青色申告は、白色申告に比べて帳簿づけや管理のルールがやや厳しくなりますが、その分、一定の要件を満たすことで税務上のメリットを受けられる場合があります。
一方で、白色申告は比較的シンプルに始めやすく、初めて賃貸経営の申告をする方にも取り組みやすい方法です。

そのため、現在どちらの申告方法を選んでいるかによって、提出する書類も変わります。

会社員でも不動産所得があれば対象

会社員の方でも、不動産所得があれば確定申告が必要になる場合があります。
「勤務先で年末調整をしているから、自分では税金の手続きをしなくてよい」と思われがちですが、年末調整で完結するのは主に給与所得に関する部分です。

ワンルームマンション投資などで家賃収入を得ている場合、その収入は給与とは別に不動産所得として整理する必要があります。
そのため、白色申告で不動産所得を申告するのであれば、会社員であっても収支内訳書の作成が必要になるケースがあります。

特に、会社員オーナーの方は本業が忙しく、賃貸経営の収支管理が後回しになりやすい傾向があります。
しかし、収支内訳書は単なる提出書類ではなく、自分の物件が年間を通じてどのくらい収益を生み、どのくらい費用がかかっているのかを把握するための基礎資料でもあります。

不動産投資を続けるうえでも重要な情報になるため、会社員の方こそ毎年きちんと整理しておくことが大切です。

会社員オーナーの方で、「不動産所得が20万円以下の場合でも確定申告が必要なのか」が気になる方は、

「不動産所得が20万円以下なら確定申告は不要？」の記事もあわせて確認しておくと安心です。

不動産所得用の収支内訳書の書き方

不動産所得用の収支内訳書は、ほかの収支内訳書と同様に二枚つづりになっています。1ページ目には必要経費の各科目や、不動産所得の収入の内訳などを記入し、2ページ目には減価償却費の計算や、借入金利子などの内訳を記入する必要があります。

ここからは、不動産所得用の収支内訳書の書き方を項目別に見ていきましょう。

• 必要経費の各科目
• 不動産所得の収入の内訳
• 減価償却費の計算

1. 必要経費の各科目

1ページ目の左側には、必要経費の各科目を記入する欄があります。記入すべき科目は、給料賃金（従業員がいる場合）、建物・設備などの減価償却費、貸倒金（未回収の家賃がある場合）、住宅ローンなどの借入金利子、固定資産税などの租税公課、損害保険料などです。

各科目の具体例は、国税庁が作成した「収支内訳書（不動産所得用）の書き方」で確認できます。

科目	具体例
給料賃金	賃貸している建物などの管理や家賃の集金などに従事する従業員に支払う給料
減価償却費	賃貸している建物や設備、その他の構築物などの償却費
貸倒金	すでに収入金額として計上した貸料などのうち、回収不能となった金額
地代家賃	賃貸している建物の土地の賃借料
借入金利子	賃貸している建物などの取得に要した、借入金の利子の部分
租税公課	賃貸している土地や建物に関連した、固定資産税や事業税、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの税金
損害保険料	賃貸している建物の火災保険料など
修繕費	賃貸している建物などの修繕費用
雑費	業務上の費用で、その他の経費に当てはまらないもの

2. 不動産所得の収入の内訳

不動産所得の収入の内訳の欄には、賃貸している土地や建物ごとに用途や所在地、契約期間、貸付面積などを記入し、それぞれの収入金額を示します。収入金額は、賃貸料や礼金・権利金・更新料、保証金・敷金などの項目に分かれています。各項目の収入金額を合計し、必要経費の各科目の欄の上部にある「収入金額」に転記しましょう。

この欄に記入すべき項目の具体例は、以下の通りです。

貸家、貸地等の別	貸家、貸店舗、アパート、貸マンション、貸間、貸地、駐車場など、賃貸している不動産の種別
用途（住宅用、住宅用以外等の別）	賃貸している建物がある場合は、住宅用・住宅用以外・店舗併用住宅などの用途
賃貸契約期間	契約開始の年月（契約更新のときは、その年月）および契約終了の年月
本年中の収入金額	賃貸料（家賃など）や、礼金・権利金・更新料、名義書換料などの金額
保証金・敷金	賃借人からの預り金がある場合は、保証金や敷金などの金額

参考：国税庁「令和6年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」

1ページ目に書き切れない場合は、別途用紙を用意し、収支内訳書に添付しても構いません。

3. 減価償却費の計算

2ページ目には、減価償却費の計算を記入します。減価償却資産ごとに名称や取得年月、償却方法、耐用年数などを記入し、それぞれの減価償却費がいくらになるかを計算します。この欄で償却費の合計金額を計算してから、1ページ目の必要経費の各科目の欄に転記するとよいでしょう。

この欄に記入すべき項目の具体例は、以下の通りです。

取得価額（償却保証額）	建物や設備を取得した際の金額
償却方法	定額法や定率法など、税務署に届け出ている償却方法 ※届け出ていない方は、定額法と記入する
償却の基礎になる金額	定額法の場合は取得価額、定率法の場合は前年末の未償却残高を記入 ※定率法でも本年中に資産を取得した場合は、取得価額そのままの金額を記入
耐用年数	国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」を参照して記入
償却率または改定償却率	国税庁の「減価償却資産の償却率等表」を参照して記入
本年中の償却期間	月の途中で取得や譲渡、取壊しなどをした場合も、1カ月として計算
本年分の普通償却費	償却の基礎になる金額×償却率または改定償却率×本年中の償却期間で計算

参考：国税庁「令和6年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方」

 

よくある間違いと注意点

収支内訳書は、書式自体はそれほど複雑ではありませんが、実際には「どこまで経費にできるのか」「何を収入として計上すべきか」で迷いやすい書類です。
特に不動産所得は、家賃収入のほか、借入金利子や減価償却費、修繕費、固定資産税など確認項目が多いため、思い込みで処理してしまうと申告内容に誤りが生じることがあります。

ここでは、収支内訳書を作成する際に特に間違いやすいポイントを確認しておきましょう。

家事関連費をそのまま全額経費にしてしまう

不動産所得の申告でよくあるのが、私生活にも関係する支出を、そのまま全額必要経費として計上してしまうケースです。
たとえば、自宅の一部を賃貸している場合や、通信費、水道光熱費、保険料などに私的利用分が含まれている場合は、全額を経費にできるわけではありません。

必要経費として認められるのは、あくまで不動産賃貸に関係する部分です。
そのため、私用分と事業用分が混在する支出については、床面積や使用割合など、合理的な基準で按分して計上する必要があります。

この按分が曖昧なままだと、必要経費を過大に計上してしまうおそれがあります。
特に初めて申告する方は、「支払ったものは全部経費になる」と考えてしまいやすいため注意が必要です。

ローン返済額を丸ごと経費にしてしまう

不動産投資ローンの返済額についても、非常に間違えやすいポイントです。
毎月の返済額を見て、そのまま全額を経費に入れてしまう方がいますが、これは正しい処理ではありません。

必要経費として計上できるのは、返済額のうち利息部分です。
元本返済部分は借りたお金を返しているだけなので、必要経費にはなりません。

たとえば、毎月10万円を返済していたとしても、そのすべてを経費にできるわけではなく、利息部分だけを切り分けて計上する必要があります。
そのため、ローン返済予定表や金融機関の明細を確認し、元本と利息を区別して整理することが大切です。

敷金・保証金の扱いを誤る

敷金や保証金も、収支内訳書を作成する際に混乱しやすい項目です。
受け取ったお金だからといって、すべてをその年の収入として計上するわけではありません。

原則として、将来返還する予定のある敷金や保証金は、預り金として扱う考え方になります。
一方で、返還しない礼金や更新料などは収入として計上するのが一般的です。

つまり、同じように入居者から受け取るお金でも、返還義務があるかどうかによって処理が変わります。
ここを混同してしまうと、収入金額を過大または過少に計上してしまうことにつながります。

賃貸借契約書の内容を確認しながら、何が預り金で、何が収入なのかを整理しておきましょう。

収入計上のタイミングを曖昧にする

家賃収入は、単に「入金された月」で考えればよいわけではありません。
契約内容や支払日の定めによって、どの年分の収入として扱うかを整理する必要があります。

たとえば、年末年始をまたいで未収家賃が発生している場合や、翌月分を前倒しで受け取っている場合は、その収入をどの年度に計上するのかを曖昧にしないことが大切です。
この処理がずれると、年ごとの所得金額が変わってしまい、申告内容の誤りにつながる可能性があります。

毎月の入金記録だけを見るのではなく、契約条件や賃料の対象期間もあわせて確認しながら、収入計上のタイミングを整理しておきましょう。

白色申告と青色申告の違い

不動産所得の確定申告には、大きく分けて白色申告と青色申告の2つの方法があります。
今回のテーマである収支内訳書は白色申告で使う書類ですが、不動産投資を続けていくうえでは、白色申告と青色申告の違いを理解しておくことも大切です。

白色申告は、比較的シンプルに取り組みやすい方法です。
初めて賃貸経営の申告をする方にとっては、書類や管理の負担が比較的少なく、始めやすい申告方法といえるでしょう。
白色申告の場合は、確定申告書に加えて収支内訳書を提出します。

一方で、青色申告は帳簿づけや提出書類がやや複雑になる反面、一定の要件を満たすことで税務上のメリットを受けられる場合があります。
青色申告では、収支内訳書ではなく青色申告決算書を作成して申告します。

そのため、「不動産所得がある＝必ず収支内訳書を作る」というわけではなく、どちらの申告方法を選んでいるかによって必要書類も変わります。
今後も継続して家賃収入を得る予定がある方は、現在の申告方法が自分に合っているか、一度見直してみるのもよいでしょう。

青色申告の条件やメリット、申告時に必要な準備まで詳しく確認したい方は、

「不動産所得の青色申告で必要な条件とは？確定申告が必要な方へ」も参考にしてみてください。

e-Taxで作成・提出する方法

収支内訳書と確定申告書は、紙で作成して税務署へ提出するだけでなく、e-Taxを利用してオンラインで作成・提出することもできます。
最近では、税務署へ行かずに手続きを完了できる方法として、e-Taxを活用する方も増えています。

e-Taxの大きなメリットは、自宅から手続きを進められることです。
本業が忙しい会社員オーナーの方にとっては、平日に税務署へ行く時間を確保しにくいため、オンラインで申告できるのは大きな利点といえます。

また、画面の案内に沿って入力を進められるため、手書きに比べて記載漏れや計算ミスを減らしやすい点も魅力です。
収支内訳書の内容を整理したうえで入力すれば、全体の流れもつかみやすくなります。

ただし、e-Taxであっても、入力内容そのものを自動で判断してくれるわけではありません。
たとえば、減価償却費、借入金利子、家事按分、敷金の扱いなどは、自分で内容を整理したうえで正しく入力する必要があります。

そのため、e-Taxを利用する場合も、事前に必要資料をそろえ、収支の中身を確認しておくことが重要です。
記入内容に不安がある場合は、前年の申告内容を見返したり、必要に応じて専門家へ相談しながら進めると安心です。

まとめ

賃貸経営における収支内訳書は、白色申告で不動産所得を申告する際に必要となる重要書類です。
単なる提出書類と考えず、その年の家賃収入と必要経費を整理し、賃貸経営の収支を正しく把握するための資料として捉えることが大切です。

特に注意したいポイントとしては、次のような点が挙げられます。

• 白色申告なら原則として収支内訳書が必要

• 青色申告では収支内訳書ではなく青色申告決算書を提出する

• 家事関連費は全額を経費にできるわけではない

• ローン返済額のうち経費にできるのは主に利息部分

• 敷金や保証金は収入になるものとならないものがある

• 家賃収入は計上時期を曖昧にしないことが重要

• e-Taxを使えば自宅から申告を進めることも可能

収支内訳書の作成でつまずかないためには、書き方だけを覚えるのではなく、日頃から収入と経費の資料を整理しておくことが大切です。
毎年の記帳や申告を丁寧に積み重ねていくことで、確定申告の負担を減らせるだけでなく、物件の収益状況や今後の投資判断も見えやすくなります。

もし、賃貸経営の収支管理や出口戦略まで含めて整理したい場合は、現在の収益状況や物件価値をあわせて見直しておくと、今後の判断にも役立つでしょう。