大阪でマンション投資するなら今？マンションの買い時や売り時を見極めるデータを紹介

古来より商都として栄えてきた大阪府は、人口も多く、不動産の需要が高いエリアです。そのため、マンション投資家からも注目を集めており、競争率は高いです。また2024年現在では大阪万博やIR誘致などが控えており、いつ投資を始めるべきかに悩んでいる方も多いでしょう。

そこで本記事では、大阪のマンションの賃料や利回り、価格の推移といったデータから、大阪のマンションは今が買い時か否かについて解説します。

大阪のマンションの平均賃料と利回り

大阪にあるマンションの平均賃料は、エリアや部屋のタイプによって異なります。

以下では大阪市におけるマンションの平均賃料を、部屋のタイプ別にまとめました。※2024年12月時点に不動産ポータルサイトや不動産会社が公開している賃料情報を集計して掲載しています。

【大阪市のマンション平均賃料】

なお、同じ近畿エリアにおけるマンション賃料相場は以下の通りです。

【神戸市のマンション平均賃料】

【京都市のマンション賃料相場】

近隣エリアのマンションの賃料相場と比較すると、どの部屋タイプでも大阪市のマンション平均賃料のほうが軒並み高いことが分かります。ただ、賃料が高い＝利回りが高いとは限りません。

大阪府不動産鑑定士協会が実施した調査によると、レジデンス（マンション）投資市場における期待利回りは、物件の価格上昇に伴い、多くのエリアで低下傾向にあります。

低下の原因は物件の取得競争の激化と考えられており、近年では利回りを確保するために、郊外の物件を求める投資家も増えてきているようです。

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大阪のコンパクトマンションの平均価格と供給数

不動産経済研究所「首都圏・近畿圏コンパクトマンション（専有面積30㎡以上50㎡未満）供給動向」によると、2023年における大阪のマンション供給戸数は約9,500戸です。このうちワンルームマンション投資などに多用されるコンパクトマンション（専有面積30m²以上50m²未満）は930戸を占めています。

コンパクトマンションの平均価格は3,591万円です。前年（2022年）より約130万円減少していますが、2017年の3,021万円に比べると約500万円値上がりしたことが分かります。

コンパクトマンションのシェア率も、2017年には4.0％だったところが、2023年には9.8％に上昇しており、物件価格の高騰から、手頃なコンパクトマンションの需要が高まっている様子が伺えます。

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大阪のマンションの空室率

大阪のマンション空室率は、約5％とされています。ただし、空室率はエリアごとに大きく異なり、中央区や西区など中心部に近いエリアは5％台である一方、東淀川区や旭区などは10％を超えているところもあるようです。

空室率は家賃収入に直結する問題なので、なるべく空室率の低いエリアに物件を購入するのが理想ですが、中心部に近い物件ほど販売価額が高く、なかなか手を出しにくいという問題もあります。

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大阪のマンション市況に影響を与える事情

大阪の現在、あるいは今後のマンション市況に影響を与える事情には、以下のようなものがあります。

大阪万博の開催

大阪のマンション市況に影響を与える大きな要因として、大阪万博（日本国際博覧会）の開催が挙げられます。万博は2025年4月13日から10月13日まで半年間にわたって開催される予定で、国内外から数多くの方が訪れることが予想されます。

人の流入が多くなれば地域経済も活性化し、大阪エリアへの転入者増、ひいては賃貸マンションの需要増につながることが期待できるでしょう。

IR誘致

IRとは総合型リゾートのことです。2024年現在、大阪府と大阪市が一体となって成長型IRの実現に着手していることが注目されています。大阪府では今後のIR事業について、早ければ2030年夏頃に工事の完了、および同年秋頃にIR施設の開設を想定しています。

IR誘致が実現すれば、国内だけでなく海外からの観光客が増加し、万博の場合と同じく、地域経済の活性化が期待できるでしょう。

前述した万博とは異なり、IRは今後も運営されていくリゾート施設なので、長期的な効果が見込めます。

鉄道インフラの拡大

大阪エリアでは現在、交通インフラの拡大計画が進められています。直近では、JR難波駅および南海本線の新今宮駅をつなぐなにわ筋線が2031年春開業を目指しているほか、リニア中央新幹線や北陸新幹線の大阪開業なども構想されている状況です。

鉄道インフラが拡大すれば、多方面からのアクセスが向上し、大きな経済効果が見込めます。その結果、各種沿線に近い物件を中心に不動産需要が高まるのではないかと考えられています。

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大阪のマンションは買い時か、売り時か

ここまで紹介してきたデータや情報などを基に、大阪のマンションは買い時か、あるいは売り時かを検証してみましょう。

大阪のマンションは今が買い時という意見が多数

大阪にマンションを買うべきか否かの問題については、専門家の中でもさまざまな意見が出ています。しかしさまざまな要素を踏まえた結果、今が買い時と考える方が多いようです。今が買い時と考えられる理由は、マンション価格高騰の理由が世界的なインフレや供給制約の高まりによるものだからです。

これらの問題は過剰な投機や金融緩和によるバブル経済とは異なり、今後も続くと見込まれていることから、マンション価格の大幅な下落は期待できないと考えられています。

むしろ、万博や鉄道インフラの拡大、IR誘致などによって地域経済が活性化すれば、今後物件価格がますます高騰する可能性もあり、今のうちに買っておいたほうがよいという声もあるようです。

大阪のマンションの売り時に関する意見は分かれる

今が買い時と見られる傾向が強い大阪マンションですが、売り時については意見が分かれています。前述の通り、大阪のマンション需要は右肩上がりに増加しているので、今が売り時と考える方も多いようです。

一方で、物件価格の高騰から、新築マンションの利回りは減少傾向にあり、今後は新築よりも中古マンションの需要が高まるのではないかと予想されています。つまり、中古マンションに限っては、今後さらに需要が伸び、値上がりする可能性があるのです。

以上のことから、さらに値上がりするのを待って売ったほうがよいと考える方もいます。

ただし、不動産価格の動向を正確に予測するのは難しく、思いがけない事情でマンションの価格が値上がり、あるいは値下がりする可能性もゼロではありません。そのため、大阪のマンションの買い時や売り時については、不動産投資会社などプロのアドバイスや支援を受けながら、じっくりと検討したほうがよいでしょう。

なお、不動産投資会社にマンションの買い時や売り時について相談する際は、なるべく大阪エリアの不動産事情や動向に精通しているところを選ぶことが大切です。