マンション投資は、安定した収益を得られる投資手法として人気があります。なかでも、新築マンションは、最新の設備や機能を備えており、入居者のニーズに合わせた快適な居住空間を提供できるため、高い入居率と安定した家賃収入が期待できます。しかし、新築マンション投資には、高い取得価格や利回りの低さ、供給過多による空室リスクなどのデメリットもあります。
新築マンション投資の特徴やメリット・デメリット、物件選びのポイント、資金計画、注意点などについて解説します。
新築マンション投資とは
新築マンション投資は、新しく建設されたマンションを購入し、賃貸に出すことで安定した収益を得ることを目的とした不動産投資の一種です。新築マンションならではの特徴やメリットがある一方で、留意すべき点もあります。
新築マンション投資の特徴
新築マンションは、新しい設備や機能を備えているため、入居者のニーズに合わせた快適な居住空間を提供できます。また、建物の状態が良好なため、管理や修繕にかかるコストを抑えることができるのも特徴の一つです。
一般的に、新築マンションの価格は中古マンションと比べて高くなる傾向にありますが、その分、高い家賃収入や資産価値の向上が期待できます。また、新築マンションは、耐震性や省エネ性能など、建築基準法の改正に伴う最新の基準を満たしているため、安全性や快適性が高いのも魅力です。
新築マンションと中古マンションの違い
新築マンションと中古マンションの最大の違いは、建物の状態です。新築マンションは、建設されたばかりの建物であるため、設備や内装が新しく、耐久性も高いです。一方、中古マンションは、建築後一定期間が経過しているため、設備の劣化や内装の損耗が見られることがあります。
さらに、管理面でも違いがあります。新築マンションは、建物の状態が良好なため、管理や修繕にかかるコストを抑えることができます。一方、中古マンションは、建物の経年劣化に伴う修繕や更新が必要となるため、管理コストが高くなる傾向にあります。
このように、新築マンションと中古マンションには、それぞれ特徴があります。投資目的や予算、入居者のニーズなどを考慮して、適切な物件を選ぶことが重要です。
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新築の投資マンションの価格相場
新築マンションの価格相場はどれくらいなのでしょうか。不動産経済研究所が発表している「首都圏投資用マンション市場動向」から、首都圏（関東一都三県）における過去10年間の新築投資マンションの平均価格と㎡単価の推移を集計しました。
不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」より集計
2022年、首都圏で供給された新築投資マンションの平均価格は3,284万円、㎡単価は121.4万円でした。
上記グラフを見てもわかるとおり、新築投資マンションの価格は右肩上がりで上昇しています。10年前の2014年（平均価格2,538万円、㎡単価98.4万円）と比較すると、平均価格で約130％の746万円増、㎡単価でも123％の23万円上昇しています。
これは、都心部のマンション用地の取得競争の激化による土地代の値上がりに加え、世界情勢に大きく左右されるウッドショックやアイアンショックといった建材の高騰や円安などが要因となっています。
つまり、新築投資マンションの需要の高まりだけが、物件価格を決めているわけではないことに注意が必要です。
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新築マンション投資のメリット
新築マンション投資には、高い入居率と安定した家賃収入、低い管理コストと修繕費用、高い資産価値と売却益の期待、手厚い税制優遇措置など、様々なメリットがあります。ここでは、その詳細を見ていきましょう。
高い入居率と安定した家賃収入
新築マンションは、最新の設備や機能を備えており、入居者のニーズに合わせた快適な居住空間を提供できるため、高い入居率が期待できます。特に、利便性の高い立地や人気のエリアに建設された新築マンションは、入居者の需要が高く、安定した家賃収入を得ることができます。
また、新築マンションは、建物の状態が良好なため、入居者の満足度が高く、長期的な入居が見込めます。これにより、空室リスクを抑えることができ、安定した収益を得ることができます。
低い管理コストと修繕費用
新築マンションは、建設されたばかりの建物であるため、設備や内装の状態が良好で、管理や修繕にかかるコストを抑えることができます。また、最新の建築基準に基づいて建設されているため、耐久性が高く、大規模な修繕や更新が必要となる頻度が低いのも特徴です。
これにより、長期的な観点から見ると、新築マンションは中古マンションと比べて、管理コストや修繕費用を抑えることができ、高い収益性が期待できます。
高い資産価値と売却益の期待
新築マンションは、建物の状態が良好で、最新の設備や機能を備えているため、資産価値が高く評価されます。特に、人気のエリアに建設された新築マンションは、将来的な価値の上昇が期待できます。
また、新築マンションは、建物の状態が良好なため、中古マンションと比べて高い価格で売却できる可能性があります。これにより、将来的な売却益を期待することができます。
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新築マンション投資のデメリット
新築マンション投資には、高い収益性が期待できるメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
高い取得価格と利回りの低さ
新築マンションは、建設コストや土地代などを含めた販売価格が設定されるため、中古マンションと比べて販売価格は高くなります。そのため、利回りは低くなる傾向にあります。
前述のグラフように、物件価格が上昇している状況においては、初期費用や物件祝のコストはかなり大きくなるため、利回りやキャッシュフローが想定よりも低くなってしまう可能性は大きくなります。
新築プレミアムの存在
新築マンションには、「新築プレミアム」と呼ばれる、新築であることによる価格上乗せが存在します。これは、新築マンションの販売価格が、建設コストや土地代などに、新築であることによる付加価値を上乗せして設定されているためです。
新築プレミアムは、時間の経過とともに減少していくため、新築マンションを購入した直後は、資産価値が下落する可能性があります。このため、新築マンション投資では、長期的な観点から見た資産価値の見極めが重要となります。
供給過多による空室リスク
新築マンションは、人気のエリアに建設されることが多く、供給過多による空室リスクが懸念されます。特に、大規模な開発が行われているエリアでは、多くの新築マンションが供給されるため、入居者の需要に対して供給が上回る可能性があります。
空室が発生すると、家賃収入が減少するだけでなく、管理コストや修繕費用などの固定費が収益を圧迫する可能性があります。このため、新築マンション投資では、エリアの需要や供給動向を十分に調査し、適切な物件を選ぶことが重要です。
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新築マンション投資の物件選びのポイント
新築マンション投資で高い収益性を実現するためには、適切な物件選びが重要です。新築マンション投資の物件選びで重視すべきポイントを見ていきましょう。
立地・周辺環境
新築マンション投資では、立地や周辺環境が重要なポイントとなります。利便性の高い立地や人気のエリアに建設された新築マンションは、入居者の需要が高く、安定した家賃収入を得ることができます。
また、周辺環境も重要な要素です。交通アクセスの良さや生活施設の充実度、自然環境の豊かさなどは、入居者の満足度に大きな影響を与えます。投資物件の選定では、立地や周辺環境を十分に調査し、入居者のニーズに合致した物件を選ぶことが重要です。
デベロッパーの信頼性
新築マンション投資では、デベロッパーの信頼性も重要なポイントとなります。信頼性の高いデベロッパーが建設した新築マンションは、品質や性能が高く、長期的な資産価値の維持が期待できます。
また、そのようなデベロッパーであれば、アフターサービスや入居者のサポートなどが充実していることが多く、入居者の満足度も高くなる傾向にあります。投資物件の選定では、デベロッパーの実績や評判を調査し、信頼性の高い物件を選ぶことが重要です。
設備・間取り
新築マンション投資では、設備や間取りも重要なポイントとなります。最新の設備や機能を備えた新築マンションは、入居者のニーズに合致し、高い入居率が期待できます。
また、間取りも重要な要素です。ファミリー向けのマンションであれば、家族構成に合わせた間取りが求められます。一方、単身者向けのマンションであれば、コンパクトな間取りが好まれる傾向にあります。物件周辺に学校があるケースやオフィス街であれば単身向けの間取り、ベッドタウンであればファミリー向けの間取りなど、入居者のニーズに合致した物件を選ぶことが重要です。
販売価格の適正性
新築マンション投資では、販売価格の適正性も重要なポイントとなります。新築マンションの販売価格は、建設コストや土地代などを含めて設定されるため、適正な価格であるかどうかを見極める必要があります。
販売価格が高すぎる場合、利回りが低くなり、収益性が悪化する可能性があります。一方、販売価格が安すぎる場合、建物の品質や性能に問題がある可能性があります。投資物件の選定では、販売価格の適正性を十分に確認し、適切な価格の物件を選ぶことが重要です。
新築マンション投資で成功するためには、立地や周辺環境、デベロッパーの信頼性、設備や間取り、販売価格の適正性など、様々な要素を総合的に判断することが求められます。これらのポイントを押さえて物件選びを行うことで、高い収益性を実現することができるでしょう。
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新築マンション投資の資金計画
新築マンション投資を成功させるためには、適切な資金計画が欠かせません。ここでは、新築マンション投資の資金計画で重要なポイントを見ていきましょう。
自己資金の準備
新築マンション投資では、自己資金の準備が重要となります。一般的に、新築マンションの取得価格は高くなる傾向にあるため、十分な自己資金を準備することが必要です。
自己資金の目安としては、物件価格の20〜30％程度が望ましいとされています。自己資金が少ない場合、ローンの借入額が増加し、金利負担が大きくなるため、収益性が悪化する可能性があります。
ローンの選択
新築マンション投資では、ローンの選択も重要なポイントとなります。ローンは、金利や返済期間、借入条件などによって、返済負担や収益性に大きな影響を与えます。
投資物件の選定では、複数の金融機関のローンを比較し、自身の資金計画に合致した商品を選ぶことが重要です。また、金利の動向にも注意を払い、将来的な金利上昇リスクにも備える必要があります。
キャッシュフロー計画
新築マンション投資では、キャッシュフロー計画も重要となります。キャッシュフローとは、家賃収入からローンの返済額や管理費、修繕積立金などの支出を差し引いた、手元に残るお金のことです。
投資物件の選定では、キャッシュフロー計画を立てることで、収支バランスを把握し、適切な物件を選ぶことができます。キャッシュフローがプラスになる物件を選ぶことで、安定的な収益を得ることができます。
出口戦略の立案
新築マンション投資では、出口戦略の立案も重要となります。出口戦略とは、投資物件の売却やリースバックなどの方法で、投資資金を回収するための計画のことです。
新築マンションは、建物の経年劣化に伴って、資産価値が下落する可能性があります。このため、投資物件の選定では、将来的な売却価格や売却時期を想定し、適切な出口戦略を立てることが重要です。
新築マンション投資の資金計画では、自己資金の準備、ローンの選択、キャッシュフロー計画、出口戦略の立案など、様々な要素を考慮する必要があります。これらのポイントを押さえて資金計画を立てることで、安定的な収益を実現することができるでしょう。
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新築ワンルームマンション投資が危険といわれる理由
新築ワンルームマンション投資は、単身者向けの小型物件に投資する手法ですが、近年、その危険性が指摘されています。その理由としては、以下のようなものがあります。
1. 供給過多による空室リスク
新築ワンルームマンションは、単身者向けの需要が見込めるエリアに集中して建設されることが多いため、供給過多による空室リスクが高くなります。空室が長期化すると、家賃収入が減少し、収益性が悪化する可能性があります。
2. 賃料の下落リスク
供給過多によって、賃料の下落リスクも高くなります。特に、築年数が経過した物件は、新築物件との競争に敗れ、賃料を下げざるを得なくなる可能性があります。
3. 資産価値の下落リスク
新築ワンルームマンションは、建物の経年劣化に伴って、資産価値が下落するリスクがあります。また、築年数が経過した物件は、売却が難しくなる可能性もあります。
4. 金利上昇リスク
新築ワンルームマンション投資では、高いレバレッジを効かせるために、多額の借入を行うことが一般的です。このため、金利上昇によって、返済負担が増加するリスクがあります。
新築マンション投資を始めてしまう人の特徴
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新築マンション投資の注意点を解説
新築マンション投資を成功させるためには、様々な注意点を理解しておく必要があります。ここでは、新築マンション投資の主な注意点を解説します。
長期的な資産価値の見極め
新築マンション投資は、長期的な資産価値の見極めが重要です。建物の経年劣化に伴って、資産価値が下落する可能性なども十分にシミュレーションしなければなりません。
また、将来的な市況変動にも注意を払う必要があります。不動産市況が悪化した場合、新築マンションの資産価値が大きく下落する可能性があります。投資物件の選定では、市況動向を注視し、適切な判断を下すことが重要です。
適切な管理の必要性
新築マンション投資では、適切な管理が重要となります。建物の経年劣化を防ぎ、資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。
投資物件の選定では、管理会社の質や管理費用の適正性を確認することが重要です。また、自身でも定期的に物件の状況を確認し、必要な対応を行うことが求められます。
どうしても上手くいかない場合は売却（損切り）を考える
新築マンション投資では、どうしても上手くいかない場合は、売却（損切り）を検討することも重要です。投資物件の収益性が悪化し、改善の見込みがない場合、早期に売却することで、損失を最小限に抑えることができます。
ただし、売却には、仲介手数料や譲渡所得税などのコストがかかるほか、ローンが残っている場合は、売却代金でローンを返済できない場合は、売ることができないといった事態にも陥りかねません。
実際に自身の物件が今いくらぐらいで売却できるのかを、不動産会社に査定してもらい、価格を把握しておくことも重要です。
失敗物件を掴まされないポイント
代表取締役伊藤幸弘
正直言って、新築マンション投資はあまりおすすめできません。
これまで、家族に反対されて物件を売らなきゃならなくなった人をたくさん見てきました。例えば、新築マンションを3,000万で買って、1年後には2,300万の値段にしかならず、「1年で700万損した」といったことが、新築マンションの世界ではたくさんあります。新築時の値段が保たれない、これが最大の問題だと思います。
株であれば売ろうと思えば翌日でも売ることができますが、新築マンションは違います。3,000万で買って、翌日3,000万で売ろうとしても売れない。新築マンションは、次の持ち主に移った瞬間に中古マンション（新古マンション）になってしまい、新築価格に戻ることはハイパーインフレでも起こらない限りあり得ません。
中古の投資マンション市場では利回りで物件を判断します。新古で3%の利回りのものを買うよりも、築5年の中古で5%～6%のものを買いたいという投資家がほとんどですから、売却するには価格を下げたりしなければならないケースも出てくるでしょう。
そういったことから最初の言葉に戻りますが、滅多なことでもない限り新築マンションは投資物件としては買わない方がいいでしょう。新築マンションは価格が高いため、利回りは低くなります。実物投資なのに、株や債券と利回りが変わらないと考えたときに、実物は選択肢としてはないのではないでしょうか。
それに、実物投資はランニングコストがかかります。固定資産税であったり、管理費だったり。さらに言うと、入居者が出たら、その内装費用だったり。空室期間で家賃が入ってこないっていうことを考えると、実物の方が収益変動の幅は大きいですよね。
空室になってしまい、新築も謳えなくなると、家賃が極端な話、1割ぐらい下がったりとかする可能性もあるわけです。そうなると、最初の設定の利回りなんて吹き飛んでしまうわけですよ。家賃が1割も下がってしまったら、売買金額も2、3割下がってしまう。こんなことが起こるんです。