投資マンション経営を途中でやめる方法を解説。ローン残債や売却の方法も紹介

マンションの投資を途中でやめることになった場合、人によって対応方法が異なります。たとえば、アパートローンを返済中であれば、売却して完済しなくてはなりません。そのためには、不動産会社に査定を依頼したうえで、金融機関から売却の承諾を得る必要があります。

このように多くのことを考慮する必要があるため、マンション投資は簡単にやめられないのです。不動産投資でマンション経営をしているときに、途中でやめる方法について解説します。

マンションの不動産投資をやめる理由

最初にマンションの不動産投資をやめる一般的な理由をご紹介しましょう。

赤字が続いてローンを返済できない

投資用物件を購入するときはアパートローンなどを利用して、家賃収入をローンの返済に充てるのが一般的です。しかし、赤字が続くとローンの返済が困難になり、マンションの不動産投資をやめる人も少なくありません。

赤字の原因には空室による損失が挙げられますが、ワンルームマンション投資の場合、1部屋しか所有していないと利益がゼロになってしまい、たちまち赤字になってしまいます。

ガス給湯器など設備機器が壊れると修繕費が高額になることもあるため、空室や修繕が発生すると賃貸経営がうまくいかないリスクがあります。

物件管理の対応に手間がかかる

物件を自分で管理しているオーナーの場合は、物件管理の対応に手間がかかります。この管理の仕事が面倒なために不動産投資をやめるケースも珍しくありません。

管理内容は「家賃管理」「滞納督促」「更新契約」「クレーム対応」「貸室の修繕依頼」など多岐にわたるため、管理会社に管理費を支払い、代行してもらうのが一般的です。そのため、これらの管理業務をオーナー自身が行う場合は、かなり時間を取られるでしょう。

リスクが多い

不動産投資には、空室リスクや家賃下落リスクなど、さまざまなリスクが考えられます。購入した当時にはわからなかったリスクが、不動産投資をはじめたあとに発生することもあるため、将来抱えそうなリスクが多くなった場合には、投資を途中でやめるケースもあります。

なお、不動産投資の主なリスクは以下の通りです。

• 空室リスク
• 家賃の下落、滞納リスク
• 資産価値の下落リスク
• 金利上昇リスク
• 修繕リスク
• 災害リスク

万が一、事故物件になってしまうと空室リスクや家賃の下落リスク、資産価値の下落リスクが発生します。市況の変化に伴い、長期的に見ると金利が上昇するリスクもないとはいえません。不動産に限りませんが、投資は不安定さがつきまといます。

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マンションの不動産投資をやめるときの注意点と対策

投資ローンやアパートローンなどを利用して不動産投資をしている場合は、やめたいからといって途中で簡単に投げ出すわけにはいきません。ここでは、マンションの不動産投資をやめるときの注意点と対策について解説します。

ローン返済中の場合は残債の有無を確認する

不動産投資をするときは、金融機関からアパートローンなどの融資を受けるのが一般的です。そのため、ローン返済中の場合は残債の有無を確認してからやめるようにしましょう。

物件を売却してもアパートローンの残債のほうが多いと「オーバーローン」になってしまい、借金しか残らなくなってしまうため注意が必要です。

なるべく損失を出さないために、少しでも高く物件を売らなければなりません。そのためには、不動産査定サイトで複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。できるだけ高値で売却してくれる不動産会社を見つけましょう。

5年以上所有してから売却する

不動産を売却するときに頭に入れておきたいのが譲渡所得税です。税額は所有期間により違いがあり、5年以上所有してから売却すると税率が半分程度下がります。

所有期間による税率は以下の通りです。

短期譲渡所得（所有期間5年以内）	税率39.63％
長期譲渡所得（所有期間5年超え）	税率20.315％

所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかで判断します。

購入した日から実質的に5年以上経っても、1月1日を過ぎていなければ長期譲渡所得に該当しないケースもあります。5年前後で売却する際は「5年を過ぎているか」を確認してから売却しましょう。

適正価格で売り出す

マンションの不動産投資をやめるときには、物件を売却することになります。その際に気をつけたいのが物件の売出価格です。高く売りたいからといって、同じエリア内にある類似物件とかけ離れた価格で売り出してしまうと、なかなか売れないことがあります。

不動産会社が提示した査定価格が適正なのかを判断するには、売主自身もマンションの市場価格をリサーチすることをおすすめします。最近では、インターネットで簡単に調べられるので、ぜひチャレンジしてみましょう。

国土交通省で運営している土地情報システムでは、実際に行われた不動産取引価格を検索できます。

ローンでマンションを購入した場合は、売れない期間もローンを返済しなければなりません。売却期間が長引くと資金繰りに困ることも考えられるので注意しましょう。

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不動産投資を途中でやめてマンションを売却する方法

赤字が続くなど諸事情が発生することにより、不動産投資を途中でやめるケースは珍しくありません。

気をつけたいのが、アパートローンを返済中に売却する場合は、まず、金融機関の承諾を得なければならないという点です。本来、ローン返済中の物件を売る場合はローンを完済し抵当権を抹消してから、買主に売却するという流れになります。

ここでは、不動産投資を途中でやめてマンションを売却する方法について解説します。

1.不動産会社に物件の査定を依頼する

最初に行うのは、不動産会社に物件の査定を依頼することです。

不動産会社によって原価法、取引事例比較法、収益還元法などの方法を使用して、不動産の査定価格を算出します。査定依頼は無料なので、ぜひ実行してみましょう。専門家が割り出した市場価格を知ることができます。

2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定依頼で信頼できそうな不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あり、それぞれ内容に違いがあります。以下のような特徴を踏まえて契約しましょう。

媒介契約の種類	特徴
専属専任媒介契約	1社のみと契約 自分が見つけた買主と取引できない 契約期間は最長3ヶ月 報告義務は1週間に1回以上
専任媒介契約	1社のみと契約 自分が見つけた買主と取引できる 契約期間は最長3ヶ月 報告義務は2週間に1回以上
一般媒介契約	複数社と契約OK 自分が見つけた買主と取引できる 契約期間は自由 報告義務はなし

専属専任媒介契約は1社しか契約できず、自分が発見した買主でも取引できません。しかしその分、熱心な営業活動を期待できます。なかなか売れそうもない物件には向いているでしょう。

複数の不動産会社に幅広く営業してもらいたいときは、一般媒介契約がおすすめです。

3.物件の売却活動をスタート

不動産会社と媒介契約を結んだら、物件の売却活動をスタートします。不動産会社が売主の代わりに、物件の広告掲載や買主への対応（物件の説明・内覧など）をしてくれるため、売主　に手間はかかりません。ただし、買主から値下げを依頼されたときには、不動産会社から判断を求められます。

4.買主と売買契約を締結する

希望する売却価格で売れる買主が見つかったら、重要事項の説明を受け、契約条件に売主・買主が合意してから売買契約を締結します。契約を締結したら解除することは難しいため、慎重に行わなければなりません。売買契約書は、仲介している不動産会社が作成します。

不動産売買契約では、売主は契約締結時に「手付金」を買主から受け取るのが一般的です。契約を解除する場合、買主は手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を買主に返金します。

なお、契約書に違約金が記載されているときは、多額の違約金が発生する場合もあるため注意が必要です。

5.物件の決済・ローン残債の返済・引き渡しを行う

売買契約書で定めた日時に、決済と引き渡しを行います。決済当日は売主と買主のほかに司法書士、不動産会社の担当者も同席し、買主から売主に売買代金が支払われます。ローンの残債を返済するときは、金融機関の担当者も同席します。

アパートローンを返済中で、マンションの売却代金がローン残債より多い場合は、ローン残債を一括返済します。売却代金でローンを全額返済できない場合は、事前に金融機関とその後の返済方法について話し合いをしておかなければなりません。

なお、不動産は持ち運びができないため、買主への引き渡しはマンションの鍵を渡すという方法で行われます。

代金支払いと物件引き渡しの完了後、司法書士が法務局で所有権移転登記や抵当権設定登記など登記手続きを行います。登記完了には1～2週間程度かかり、無事に完了すると登記識別情報が交付されます。