投資用ワンルームマンションの売却価格の相場は？相場が左右される要因から考え高く売るコツ

投資用ワンルームマンションの売却価格の相場は、エリアや物件の築年数により異なります。また、それ以外にも価格を左右する要因があるため、注意が必要です。

投資用ワンルームマンションの売却価格の相場について詳しく分析します。また、高く売るためのコツを紹介します。

投資用ワンルームマンションの売却価格の相場

都心5区のワンルームマンションについて、価格の推移と最新の価格相場そして築年数によりどのような違いがあるのかをみていきます。

データは、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」に基づいており、いわゆる実勢価格がベースです。

都心5区平均㎡単価の推移

ワンルームマンション価格の相場を把握するには、都心5区の実勢価格を知っておく必要があります。

下図は2013年から2022年までの5区平均の㎡単価と、2013年の単価を100として2022年までの平均単価を指数として表したものです。

2013年から2016年までは年率約17％の上昇があり、その後は横ばいが続いていましたが、コロナ禍の影響を受けた2021年は前年比マイナス8％の下落をみせています。

2022年には回復がみられ、2013年比では69.1％の上昇となりました。

5区平均㎡単価は97万2,343円であり、30㎡換算では約2,920万円が標準的な相場価格と考えられます。

都心5区別の売却価格の相場

次に、都心5区の売却価格を確認します。

下図は、2022年に売買取引のあった都心5区のワンルームマンション㎡単価を各区別に表したものです。

中央区が最も高く、それに続いて港区、千代田区、渋谷区、新宿区の順です。中央区は約106万円、新宿区は約79万円と差は27万円、中央区は新宿区よりも33％高い単価となっています。

各区の売却価格を30㎡換算で表すと、以下のとおりです。

区	30㎡換算価格（万円）
中央区	3,192
港区	3,057
千代田区	3,034
渋谷区	2,908
新宿区	2,388

売却価格の相場は都心5区でも大きな違いがあり、23区に広げるとより価格の差は大きくなります。

都心5区における築年代別の売却価格の相場

中古マンションは、築年代によっても大きく相場価格が異なります。

下図は過去10年間に売買されたワンルームマンションを、次の年代順に分類し平均価格を求めたものです。

• 昭和年代の物件
• 現在時点（2023年7月）で築34年～築16年の物件
• 現在時点（2023年7月）で築15年以内の物件

渋谷区の場合、昭和年代の物件がほかの区よりも高い傾向があります。築34年～築16年の物件は港区が高く、築15年以内の物件は渋谷区が高い傾向となります。

さらに年代別単価を平均すると港区が最も高く、各年代ともに港区が高くなっており人気が集まっている現れといえるようです。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

投資用ワンルームマンションの売却相場が左右される要因は？

前述したとおり、投資用ワンルームマンションの売却価格の相場は、エリアや築年数によって異なります。それ以外に、価格を左右する3つの要因について解説します。

家賃相場

投資用マンションは賃貸経営によるインカムゲインと、売却時のキャピタルゲインを目的としています。つまり一般的には、賃貸需要の高いエリアは利益が出やすく、賃貸需要の低いエリアでは利益が出にくくなります。

投資物件の購入判断に使われる利回りは、年間家賃収入÷購入費用で計算します。そのため、家賃が高いほど利回りは大きくなります。

地価

マンションが建つ土地の地価も、マンション価格に影響します。

東京23区の住宅地の平均公示価格を、高い順から並べると次のようになります。

順位	区	住宅地平均公示価格
1位	千代田区	279万1,429
2位	港区	214万9,667
3位	渋谷区	138万6,654
4位	中央区	138万6,444
5位	文京区	105万7,083
6位	目黒区	101万3,281
7位	台東区	98万667
8位	品川区	90万5,993
9位	新宿区	85万1,655
10位	豊島区	67万5,522
11位	世田谷区	65万5,775
12位	中野区	63万4,724
13位	杉並区	57万1,065
14位	北区	56万938
15位	大田区	54万6,804
16位	荒川区	54万471
17位	江東区	51万185
18位	墨田区	46万1,909
19位	板橋区	44万8,625
20位	練馬区	40万9,141
21位	江戸川区	37万7,268
22位	葛飾区	33万3,800
23位	足立区	33万2,397

出典：東京都財務局「地価公示価格（東京都分）」

都心5区が上位4位にランキングされ、8位に新宿が入っています。

前述した都心5区におけるワンルームマンションの㎡単価では、新宿区が5区の中では最も低いですが、その理由は新宿区が上位4区よりも地価が低いことが要因となっていると想像できます。

金利

マンション価格は、売り手と買い手の「相対取引」で決まります。つまり、定価があるわけではなく、買い手にとって購入しやすい環境が整っていると「高くても買う」といった流れが生まれます。

逆に購入しにくい環境の場合は、「安くなければ買わない」という流れになります。

購入しやすいか、しにくいかを左右するひとつの要因が銀行の貸出金利です。

現在、日本銀行は、2013年以来続けている金融緩和政策を維持しています。このことが2013年からマンション価格が上昇し続けている要因のひとつですが、いまのところ金融引締政策に反転し金利を上げる可能性は低く、マンション購入者は低金利の融資を受けることが可能です。

金利が上昇すると毎月の返済額が増加しキャッシュフローが減少します。そのため、目標の実質利回りを確保するためには、購入価格を低く抑える必要が出てきます。

逆に金利が低い水準であれば購入価格が高くても、目標の実質利回りを確保することが可能になるでしょう。

ファイナンシャル・プランナーによる
みらい収支シミュレーションはこちら

投資用ワンルームマンションを高く売るコツ

投資用ワンルームマンションの売却価格に相場はありますが、その中でもできるだけ高く売るコツはあるのでしょうか。売却の際に参考になる考え方や具体的な方法を紹介します。

出口戦略を立てておく

投資用ワンルームマンションを売却する場合には3つのケースが考えられます。

• 売らなければならない事情が生じた
• 市況が変わり「売り時」が訪れた
• 出口戦略に基づき売るタイミングが訪れた

売らなければならない事情がある場合は、「早く売る」ことが優先されます。できるだけ早く、かつ高く売るには、売却を依頼する不動産会社の力量が大きく左右します。

市況が好転した場合は高値での売却が期待できますが、市況の変化の原因が一過性のケースでは反転して相場が下落することもあります。この場合も売却を依頼する不動産会社の市況を読む力に依存しなければなりません。

一本調子で値上がりしている時は、売り出し価格の設定が重要です。

ただし、ひとつ目とふたつ目のケースは特殊です。不動産投資では購入時に「出口戦略」を立てておき、その条件が満たされた場合に売却するといった計画性が重要です。

• 目標とする収益額
• 購入から売却までの期間
• 売却時の最低金額

これらをあらかじめ決めておき、目標額や期間に到達したら売却します。さらに売却時の最低金額を超えるかどうかを見きわめた上で売り出す姿勢が重要でしょう。

高くても購入したくなる条件

相場や近隣物件の価格より高い場合でも、購入しようと思える条件が整っていると、高く売れる可能性があります。

• 入居中である
• 入居者の属性がよい
• 管理状態がよい
• 資産価値が高いマンションである

このような条件を整えるには、売却をしようとする時ではなく、売却の前に行動しておく必要があります。

つまり、入居者の属性は入居者の募集時点から考慮する必要がありますし、管理状態や資産価値は物件取得時に検討しておくべきことです。

マンションの売却価格は、購入者から見た場合、物件の価値や魅力を感じるか否かで左右されます。さらに、その価値や魅力を正確に購入希望者に伝える発信力も大切です。

投資用マンション専門の会社に依頼する

投資用マンションを売却するには、投資目的でマンションを購入する顧客を抱えている不動産会社に依頼するのが望ましいでしょう。

投資用マンション専門で売買仲介を行う会社は、常時投資用マンション特化の情報発信を行っており、投資目的の顧客データが豊富です。

売りに出されるマンションに対する評価は、実需の顧客と投資の顧客とでは視点が異なるため、マーケティングにおける訴求方法にも違いがあります。

そのため、投資用マンション専門の会社に依頼するほうが、早くそして高く売却できる可能性があるのです。