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投資マンション売却
なかなかワンルームマンションが売却できない…。そんなときはまず、売却できない理由を明らかにして、売却できない理由の解消に努めましょう。このまま売りに出し続けていても、理由によっては買主があらわれず、ただ時間を浪費するだけかもしれません。
売却できない理由がはっきりしたら、早く売却するためにできることに取り組んでください。
ワンルームマンションが売却できないときに、どういったことをすればよいのかを紹介します。
目次
投資用物件の売却をスムーズに進めるには、所有している物件の特性をよく知ることが大切です。特性を理解したうえで、より早く、高値で売るための戦略を考えましょう。
まずは、ワンルームマンションの特性を3つ紹介します。
ワンルームマンションに居住するのは、学生や新社会人などの単身者が多いです。また、昨今リモートワークの普及にともない、自分専用の仕事部屋として借りる人も増えてきています。
居住者の入れ替わりが激しいことも、ワンルームマンションの特性のひとつです。ワンルームマンションは単身者の入居が多いため、定住を考えて借りる人が少ない傾向にあります。入学や卒業、転勤といったライフスタイルの変化にともない、ほとんどの人が退去します。
ワンルームマンションは駅の近くや大学のすぐそばなど、立地のよい場所に建設されていることが多いです。周辺にスーパーマーケットやコンビニエンスストアといった、生活利便施設が多いことも特徴です。
単身者が入居のターゲットになっていることから、ワンルームマンションは生活しやすく周辺環境が整っている場所に建設されることが多いです。
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ワンルームマンションの売却を進めているものの、なかなか買主が見つからないのは、何らかの理由があるのかもしれません。ワンルームマンションの売却がうまくいかないときに、考えられる理由を7つ紹介します。
相場よりも売り出し価格が高いと、買主は見つかりにくいです。なるべく高値で売りたいのは、すべての売主に共通する思いでしょう。しかし、相場価格よりあまりに高い価格を設定していると、そもそも売主は候補として検討すらしてもらえないことがあります。
売り出してから1カ月ほどが経過しても購入希望者があらわれないのなら、価格を見直すのもひとつの手です。不動産ポータルサイトやチラシ広告といったさまざまな媒体を活用し、周辺地域にあるワンルームマンションの売却相場を調べて価格を再検討しましょう。
ワンルームマンションは駅や大学の近くに建てられることがほとんどで、競合物件が多くて注目されないことがあります。間取りや設備も同じような物件が多く、差別化しにくいという事情もあります。
近隣で似たようなワンルームマンションが売り出されている場合、不動産会社の担当者に相談して売却戦略を練り直すとよいでしょう。
不動産会社の販売活動には、自社サイトや不動産ポータルサイトへの情報掲載、SNSでの発信などいくつもの方法がありますが、購入希望者があらわれないのなら実践している方法が合っていないのかもしれません。
さまざまな方法を試していたとしても、買主にうまく訴求できていなければ意味がありません。不動産会社の販売活動を把握していなければ、使用している広告や訴求方法を尋ねてみましょう。実際に作成しているチラシを見せてもらうのも効果的です。
築年数の古い不動産は資産価値が低く、金融機関から融資を受けられないことがあります。特に耐用年数が過ぎているような物件は、建物価値がほとんどないことから、ローンを組めないことが多いでしょう。
買主は金融機関から融資が下りなければ、物件を一括で購入しなければなりません。経済的な負担が大きいことから、築年数が古いワンルームマンションは売却しにくくなります。
ワンルームマンションは立地のよさがポイントなので、競合する物件より駅から遠ければ、それだけで売れにくくなります。
将来的な周辺環境の変化にも要注意です。嫌悪施設の建設やスーパーマーケットの閉店が決まっているような地域だと、売却に時間がかかるでしょう。売り出し価格の見直しが必要かもしれません。
ワンルームマンションの入居者は、大学生や新社会人などをターゲットにしているため、売り出し時期にも注意が必要です。時期を外して売り出してしまうと入居者が集まりにくいことを理由に、購入をためらわれてしまいます。
特別な事情がない限り、新学期がはじまる1～3月ごろと異動の多い9～10月ごろの少し前に売り出すのがおすすめです。ワンルームマンションの需要が高い時期に売り出すことで、スムーズな売却につなげやすくなります。
投資用マンションの売却は、価格や建物の状況以外に入居者も大きく影響します。よくトラブルを起こす入居者が住んでいると、それだけで売却が難しくなるのです。
トラブルメーカーに悩まされている場合、対処方法や管理会社との連携などを明確に記した資料を作成するのがおすすめです。詳細な情報を書き記すことで、買主も安心して購入を進められます。
ワンルームマンションの築年数が経過し、大規模修繕の時期が近づいている場合、買主からすると追加の出費が予想されるため、敬遠される可能性があります。修繕積立金の残高が十分でない場合、売却価格に影響を与える要因となります。
大規模修繕に多額の費用がかかると予想される場合、買主は購入を躊躇するかもしれません。売主としては、修繕積立金の残高を確認し、必要に応じて売却価格に反映させることが重要です。
大規模修繕の時期が近いワンルームマンションを売却する際は、修繕内容や費用について詳しく説明することが大切です。買主に安心感を与えることで、売却がスムーズに進む可能性があります。また、修繕積立金の残高が少ない場合は、売却価格を下げるか、売主が修繕費用を負担するなどの対応が必要になるかもしれません。
(株)TOCHU大規模修繕工事の実施時期が近い物件については、一定数の購入者が敬遠する傾向にあります。特に、管理費や修繕積立金の値上げが予定されている場合は、売却がより困難になることがあります。
ただし、長期修繕計画がしっかりしており、適切な修繕積立金が確保されている物件であれば、大規模修繕の時期が近いことは必ずしも大きな障害とはなりません。重要なのは、修繕計画の内容と積立金の状況を明確に示し、値上げの予定がないことを説明できる状態にあることです。
購入検討者向けには、物件購入時に配布される長期修繕計画書の確認を推奨しています。例えば15年目、20年目などでどのような工事が予定されているかが記載されていますので、その情報を基に判断することができます。場合によっては、この話し合いが持たれる前に売却するという選択肢も検討に値するでしょう。
ワンルームマンションが空室の状態で売却に出される場合、家賃収入が見込めないことから、投資物件としての魅力が低下します。また、空室が長期化すると、物件の管理状態に不安を感じる買主が出てくる可能性もあります。
空室の状態で売却するよりも、新たな入居者を見つけてから売却することをおすすめします。家賃収入が発生している物件は、投資物件としての価値が高まり、売却もスムーズに進む傾向にあります。
入居者を見つけるためには、リフォームや家賃の見直しなど、一定の費用と時間がかかります。売却までのスケジュールを考慮し、適切な対応を取ることが重要です。
また、入居者を見つけた場合でも、売却までの期間が短いと、入居者とのトラブルが発生する可能性があります。売却スケジュールについては、入居者にも十分に説明し、理解を得ておくことが大切です。
ワンルームマンション購入時のローン残債が、現在の売却予定価格を上回っている場合、売却しても残債分を持ち出しで一括して支払う必要があるため、売却に踏み切れないケースがあります。
ローン残債が高い状態では、売却益が出ないばかりか、損失が発生する可能性もあります。売却を検討する際は、ローン残債と物件の価値を精査し、慎重に判断することが大切です。
ローン残債が高い物件を売却する場合、金融機関と相談し、残債の返済方法を検討することが重要です。物件売却に伴う一括返済や、残債を別のローンに組み替えるなどの方法を提案してもらえる可能性があります。また、売却価格を下げることで、残債を売却代金で賄えるようになるかもしれません。
(株)TOCHU一番多いのは、相場よりも著しく高い価格で売り出してしまっているケースです。オーナーの希望する価格と実情の価格が合わず、なかなか売れないというのが圧倒的に多いですね。
次に多いのが築年数が古くて金融機関からの融資が受けづらい物件です。不動産投資は9割がレバレッジを利かせた借入れを行う取引なので、融資額が低くなってしまったり、条件が厳しくなったり、金利が高くなってしまうと、売却が難しくなってしまいます。
また、物件全体で空室が目立ってしまうというのも売れない原因の一つです。例えば郊外の物件で、マンション全体の3割程度が空室という状況で、その中の1部屋を売り出しても、現地確認の際に「このように空室が多い物件は投資リスクが高い」と判断され、買い手が慎重になってしまいます。
具体的な例を挙げると、30戸のマンションで10戸が空室というケースがあります。現地でポストを見ると、転居通知が貼られていたり、明らかな空室の状態が見て取れます。そうすると購入検討者は「3割の空室率がある中で、自分の部屋も空室になるリスクがある」と考えて、購入を見送る傾向にあります。
最近は地域による二極化が進んでおり、郊外の物件では賃料を下げても入居者が決まらないケースも出てきています。入居需要自体が低下し、空室が常態化してしまう場合は売却の難易度も高くなってしまいます。
(株)TOCHUまず重要なのは、周辺相場をしっかりと調査することです。過去の取引データや成約実績を詳細に確認することで、適正な価格帯が見えてきます。
同時に、同じ市場で売り出されているライバル物件の確認も欠かせません。例えば、同条件の物件が自分より200万円安く売り出されているような状況では、価格競争力が著しく低下します。ポータルサイトで物件の2駅圏内程度の範囲で、どのような物件がどの価格帯で販売されているかは必ず確認すべきでしょう。
また、値引き交渉を見込んだ価格設定も重要な要素です。魅力的な物件に見せる必要はありますが、最初から価格を低く設定しすぎると、本来得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります。「相場よりやや高めだが、値引き交渉の余地がある」と感じさせる価格設定が、多くの問い合わせを集めるコツです。
不動産投資市場では、適正価格から大きく外れた物件は、そもそも検討対象にすらならないことが多いのが実情です。良質な物件は100件に1件程度の割合で、そういった物件は市場に出るとすぐに売れてしまいます。プロの目利きで良いと判断された物件は、即座に意思決定して買付できる態勢が必要な、そういった世界観だということを理解しておく必要があります。
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ローン残債がある状態でワンルームマンションを売却する場合、いくつかの対処法があります。ここでは、ローン残債と売却価格の確認、金融機関への相談、売却時の費用について説明します。
ワンルームマンションを売却する際、まずはローン残債と想定売却価格を確認することが重要です。ローン残債が売却価格を上回っている場合、売却益が出ないため、金融機関への返済方法を検討する必要があります。
残債が少ない場合は、売却代金で一括返済できるかもしれません。しかし、残債が多い場合は、別の対処法を考える必要があります。
ローン残債と売却価格の確認は、金融機関と不動産会社に相談することで可能です。金融機関からは、ローンの残債や返済方法について情報を得ることができます。不動産会社からは、物件の価値や想定売却価格について意見を聞くことができるでしょう。
これらの情報を総合的に判断し、売却方針を決定することが大切です。
ローン残債が売却価格を上回っている場合、金融機関に相談することをおすすめします。物件売却に伴う一括返済や、残債を別のローンに組み替えるなどの方法を提案してもらえる可能性があります。
金融機関によっては、住宅ローンの借り換えや、残債を別の担保で保全する方法を提案してくれる場合もあります。売却前に金融機関と相談し、最適な返済方法を検討しましょう。
金融機関への相談は、できるだけ早い段階で行うことをおすすめします。売却までに時間がかかる場合は、ローンの返済が滞る恐れがあります。金融機関と相談し、返済方法を調整することで、滞納を防ぐことができます。
ワンルームマンションを売却する際には、各種費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことで、手元に残る売却益を正確に計算できます。
売却時の主な費用は以下の通りです。
不動産仲介会社に支払う手数料で、売却価格が400万円を超える場合は、売却価格の3％＋6万円（消費税別）が上限として法律によって決まっています。
仲介手数料は、法定の上限の範囲で、不動産会社によって異なる場合があります。しかし、手数料が安い不動産会社を探すよりも、物件を少しでも高く売却してくれる不動産会社を探す方が効率的でしょう。
売買契約書に貼付する印紙に課税される税金で、売却価格に応じて金額が変わります。
印紙税とは不動産売買契約書など、課税対象になる文書を作成するときにかかる税金のことです。契約金額によって税額が変わり、ワンルームマンションなら1万～6万円かかるのが一般的です。
| 契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
物件売却による所得に課される税金です。税率は所有期間や売却益によって異なります。
譲渡所得税には、所得税と住民税、復興特別所得税の3つが含まれており、物件の所有期間によって税率が異なります。
| 所有期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超過 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年未満 | 39.63％ |
売却価格が高額だからといって、必ず譲渡所得税がかかるわけではありません。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引き、利益が出た場合だけ課税されます。
抵当権抹消手続き
ローンを完済した場合、ワンルームマンションに設定されている抵当権の抹消手続きを行わなければなりません。ひとつの不動産につき1,000円が課税されます。ワンルームマンションは土地と建物のそれぞれに課税されるため、合計2,000円を納付することになります。抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に依頼する場合は、依頼料として1万5,000円～2万円がかかります。
売却時には、管理費・修繕積立金の清算、ローン繰上返済手数料などが発生する場合があります。
これらの費用は、物件や売却方法によって異なります。売却前に、不動産会社や金融機関に確認し、正確な費用を把握しておくことが大切です。
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ワンルームマンションの売却を成功させるには、適切なタイミングを見極めることが重要です。ここでは、市況や競合物件、入居者の有無、所有期間など、売却のタイミングに関わる要因について解説します。
不動産市況が上昇傾向にあるときは、高値での売却が期待できます。市況動向を注視し、好機を逃さないようにしましょう。
投資用不動産のポータルサイト「健美家」が発表している「不動産投資レポート2024年06月」には、同サイトに掲載されている中古の区分マンションの価格推移の情報を公開しています。
健美家「不動産投資レポート2024年06月」より
同調査によると、全国の区分マンションの平均価格は、2,030万円でした。そして、上記グラフで見てもわかるように、区分マンション・ワンルームマンションの中古価格は右肩上がりで上昇していることがわかります。
しかし、市況の上昇が続くとは限りません。市況動向を定期的にチェックし、適切なタイミングで売却することが大切です。
市況の判断は、不動産会社に相談するのが良いでしょう。不動産会社は、日々、市場の動向を把握しています。市況について不明な点があれば、不動産会社に相談してみましょう。
また、市況の変化は、地域によって異なります。都心部と郊外では、市況の動向が異なる場合があります。物件の所在地を考慮し、地域の市況を把握することが大切です。
同じ地域で販売中の類似物件が少ない時期は、買主の選択肢が限られるため、売却しやすい傾向にあります。
競合物件の状況は、不動産会社に相談するとわかります。定期的に不動産会社と情報交換し、競合物件が少ない時期を狙って売却することをおすすめします。
ただし、競合物件が少ないからといって、高値で売却できるとは限りません。物件の状態や立地条件など、他の要因も考慮する必要があります。
競合物件が少ない時期は、買主の数も少ない傾向にあります。売却までに時間がかかる可能性もあるため、スケジュールに余裕を持っておくことが大切です。
入居者がいる状態でワンルームマンションを売却すると、新オーナーにとって安定した賃料収入が見込めるため、高値で売却できる可能性が高まります。
ただし、入居者とのトラブルがある場合は、売却が難しくなる可能性もあります。入居者との関係を良好に保ち、トラブルを未然に防ぐことが大切です。
入居者がいる物件を売却する際は、入居者の同意が必要です。売却について、入居者に説明し、理解を得ることが重要です。
また、入居者との賃貸借契約を継承するかどうかは、買主との交渉次第です。賃貸借契約の継承について、買主と話し合っておくことが大切です。
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収益性が悪化しているときは、時間をかけて高く売却するよりも、早く手放したほうが結果的に損失を抑えられることがあります。
なかなか売れなくて困っているワンルームマンションを、できるだけ早く売却する方法を紹介します。
空室率を下げてから売りに出す方法です。空室を解消することで、利回りを上げられるため早期売却につなげやすくなります。
投資用マンションの買主は、収益を得ることを目的としているため空室の多い物件は敬遠されがちです。「もう売却するから」と思わずに入居者募集に力を入れ、満室に近い状態で売りに出しましょう。
物件情報がわかる書類を用意してから売却する方法です。たとえば、レントロール（賃貸借条件一覧表）や修繕履歴一覧表など、物件情報が記載されている書類を準備しておくと説得力が増します。
投資用マンションの売却は、居住用物件と異なり室内を内覧できません。買主は限定的な情報から購入を決めることになるため、書類があることで安心感を与えられます。
現在の販売価格から値下げして売り出す方法です。多少安値であっても負債を増やすことなく損失額を確定できることから、将来の資金計画を立てやすくなるメリットがあります。
ただし、早く手放したいばかりに、大幅な値下げに踏み切ることはおすすめしません。物件価値はもちろんのこと、売却にともなう費用や今後の生活のことも考えて慎重に検討しましょう。
媒介契約の期間満了後に、不動産会社を選び直すのもひとつの方法です。次の不動産会社を選ぶときは、以前依頼していた不動産会社への不満点を書き出し、同じ失敗を繰り返さないようにします。
また、投資用マンションの売却に力を入れている会社を選ぶのもおすすめです。ワンルームマンションの売却に強い会社であれば、早く売却しやすくなります。
不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。不動産売却には不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」と、不動産会社に買主になってもらう「買取」の2種類があります。
買取は仲介に比べると売却価格が安くなりますが、早い段階で損益を確定できる点はメリットです。また、赤字続きの物件なら、現時点以上の負債を抱えずに済みます。
関連記事：ワンルームマンション売却の流れ。知っておきたい売買契約の注意点
(株)TOCHU最も重要なポイントは「安易に安い賃料で入居者を付けない」ということです。高額の賃料が見込める物件であれば、入居者が付いていない状態でもその方が望ましい場合があります。
最も避けるべきは、売却を急ぐあまり安い賃料で入居者を付けてしまい、結果として利回りが悪化し、価格を大幅に下げなければ売れない、という状況に陥ることです。
物件の立地によっても方針は変わってきます。郊外物件の場合は入居者付きでの売却が望ましい傾向にありますが、都心物件の場合は空室か満室かはさほど影響しません。これは、都心の優良物件であれば高額の賃料設定が可能で、空室であってもすぐに次の入居者が見つかる可能性が高いためです。
(株)TOCHU価格調整で対応できない場合、まず検討すべきは物件の競争力向上です。軽度のリノベーションを実施したり、付加価値を高めることで、より高額の賃料設定が可能になる場合があります。
次の選択肢として、不動産業者への買取が挙げられます。通常の市場では売却が困難でも、買取専門業者であれば検討の余地がある場合が多くあります。
特に郊外物件の場合は、賃料を調整して適正な利回りを確保した上で売却するという方法も考えられます。ただし、賃料の引き下げは売却価格にも影響を及ぼすため、慎重な判断が必要です。空室が目立つエリアでは、多少賃料を抑えてでも入居者を確保してから売却する方が、より良い条件での売却につながる可能性があります。
(株)TOCHU買取業者の選定で最も重視すべきは実績です。対象エリアでの買取実績や、投資用マンションに特化した専門性を持っているかどうかを確認することが重要です。取引経験が豊富でない業者は、適正な価格での買取が難しい可能性があります。
価格面では、提示価格の根拠を明確に示せることが重要です。例えば、市場相場が2,000万円程度の物件で、買取価格が1,800万円程度であれば適正な範囲と考えられますが、1,000万円といった大幅な乖離がある場合は、別の業者も検討すべきでしょう。
契約面では、手付金の支払いや物件引渡しの期日など、具体的な条件が明確に定められているかを確認する必要があります。また、買取のメリットの一つは迅速な現金化にあるため、確実な決済スケジュールを提示できる資金力のある会社を選ぶことが重要です。
特にワンルームマンションの場合、買取業者の中には転売を前提とした仲介的な買取を行う業者も存在します。そういった業者は資金力に不安がある場合もあり、契約後に転売先が見つからず買取が実行できないというリスクもあります。
比較検討の観点から、最低でも3社程度の買取業者から提案を受けることをおすすめします。ただし、買取業者は非常に積極的な営業活動を行う傾向にあるため、慎重に検討を進める必要があります。提示された条件を十分に精査し、信頼できる業者を選定することが、スムーズな売却につながる重要なポイントとなります。
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2002年より投資用中古ワンルームマンション売買のキャリアをスタート。
20年以上にわたり投資マンション市場に携わり、売主・買主双方のリアルな課題解決を通じて、個人投資家の資産形成をサポートしてきた。
2014年に株式会社東・仲（現：株式会社TOCHU）を設立。
投資用中古ワンルームマンションを中心とした売買仲介・買取事業を展開し、これまでの取扱実績は20,000件以上。
現在、会社には年間7,000件以上の投資マンション売却・不動産投資に関する相談 が寄せられており、多くの投資家の売却戦略や資産運用をサポートしている。
2025年には業界初となる価格透明化サービス 「TOCHU iBuyer」 を展開。
中古投資マンション市場の価格不透明性を解消し、投資家が適正価格で売却できる仕組みづくりを推進している。
「誠実な取引こそが市場の信頼をつくる」という理念のもと、 投資マンション市場の健全な発展を目指して活動している。
・投資マンション売却
・投資マンション買取
・オーナーチェンジ物件売却
・不動産投資コンサルティング
投資マンション売却・不動産投資の専門家として、各種メディアや業界媒体で紹介されている。
・NHKにて不動産市場に関する取材
・「住宅新報」にてTOCHU iBuyerが紹介
・「リフォーム産業新聞」にて企業取り組みが掲載
・不動産業界メディア「リビンマガジンBiz」にてサービス紹介
・不動産オーナー向け専門誌「月刊 地主と家主」に書籍が掲載
・ERA LIXIL不動産ショップ全国大会にて成績優秀により複数回受賞。
・不動産業界団体 投資不動産流通協会 の会員として研修・研究活動に参加。
・JAPAN BUILD 「不動産テックEXPO」 のセミナー登壇
不動産取引のデジタル化・透明化に向けた取り組みを発信している。
・公認 不動産コンサルティングマスター
・宅地建物取引士
・ファイナンシャル・プランニング技能士
・賃貸不動産経営管理士
・投資不動産取引士
・競売不動産取扱主任者
・日本不動産仲裁機構 認定ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』（クロスメディア・パブリッシング）
『マンション投資IQアップの法則 〜なんとなく投資用マンションを所有している君へ〜』（CHICORA BOOKS）
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