オーナーチェンジのマンションとは。売却のポイントや流れもわかりやすく解説

マンションの取引において「オーナーチェンジ」という言葉をよく聞きます。オーナチェンジとはどのような取引形態で、売主・買主にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

オーナチェンジについて、そしてマンションをオーナチェンジで売却するときのポイントを解説します。

マンションのオーナーチェンジ物件とは

まずはマンションのオーナーチェンジの概要について説明します。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、賃貸物件の入居者はそのまま継続して居住を続けながら、物件の所有者が売買取引により変更になることをいいます。

このとき、入居者との賃貸借契約は新所有者に引き継がれます。またマンションの修繕義務や敷金の預かりなどがあれば、これも新所有者に引き継がれます。

入居者の契約はそのまま維持され退去を迫られることはなく、入居者からすれば生活環境が変わることはありません。オーナーチェンジはマンションのみならずアパートや戸建てでも発生します。

売主からすれば、入居者を退去させてから売却するとなると相当な時間と労力が必要となります。オーナーチェンジにより物件を売却できることで手間を大きく省くことができます。

オーナーチェンジする理由

オーナーチェンジをする理由はいくつか考えられます。

まず、売主が所有するマンションを売却することで利益が出る場合です。不動産投資家は必ずしも物件を保有し続けるのみが利益を得る方法ではありません。

ローンの返済途中でも売却で利益を得られる場合、利益で新たな投資をおこなうなどして、利回りを高めようとすることがあります。

同様に、大きな利益でなくても売主側にまとまった資金が必要な理由があると、マンションを売却してオーナーチェンジが発生します。

なかには賃貸経営がうまくゆかないため、マンションを手放したい、あるいは入居者とトラブルがありマンションを売却したい、などのケースもあります。

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オーナーチェンジでマンションを売却するポイント

オーナーチェンジでマンションを売却する際にはいくつかのポイントがあります。損のない売却にするために事前に確認しておきましょう。

オーナーチェンジ物件を得意とする不動産会社を選ぶ

マンション売却でとても重要なのが不動産会社選びです。不動産会社は売主に代わりマンション売却のプロモーション活動をおこなう非常に重要な役割をもちます。

不動産会社には得意分野と不得意分野があります。一定のエリアの売買に強かったり、投資用不動産を専門としていたり、不動産会社ごとの特徴があります。

オーナーチェンジ物件の売却を依頼する場合には、オーナーチェンジの取引実績が多くありノウハウを持つ不動産会社を選びましょう。

オーナーチェンジ物件のメリットを知りアピール

オーナーチェンジは買主側にメリットの多い取引です。オーナーチェンジ物件を売却したい場合は、メリットを強調して買主に伝えることが重要です。どのようなメリットがあるのか見てみましょう。

入居者がすでにいる

マンション経営において入居者を探すことは、最も重要な作業であり、所有者の最大の関心事でもあります。

オーナーチェンジ物件ではすでに入居者がいるため、あらたな入居希望者を探す必要がありません。これはオーナーチェンジ物件の最大のメリットです。

とくに、一棟建物で満室の場合は強くアピールしましょう。投資不動産の検索サイトでも満室の物件は人気があります。

募集費用が不要で、物件所有後すぐに家賃収入が得られる

あらたに入居者探しをおこなうと、不動産会社に広告料の支払いが必要になるケースがあります。また入居者が決まれば仲介手数料の支払いが発生します。しかしすでに入居者がいれば、このような募集にかかる費用は不要です。

入居者の募集活動は、通常マンションを購入してからおこなうため、一般的にはマンションを購入してすぐの状態では入居者はおらず、入居決定後も最初の月は家賃収入から募集にかかる費用を支払うため利益がでないことが多いでしょう。

オーナーチェンジ物件ではこれらの費用を節約でき、初月から家賃収入を得られます。

収支計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件はすでに入居者のいる状態でマンション経営が継続しています。そのため収入と支出に関するデータが実績として把握でき、実績数値をもとに今後の計画を立てられるため、収支計画が立てやすいメリットもあります。

マンション経営の収支実績表などを用意して、買主に資料として提供すると買い付けの検討材料となるかもしれません。

オーナーチェンジ物件のデメリットを知り対応

メリットがある一方で、オーナーチェンジ物件には買主からみたデメリットも存在します。買主のデメリットを理解し解消すれば、満足できる売却ができるでしょう。買主のデメリットと対応法について解説します。

修繕費用

オーナーチェンジ物件で買主が警戒する点に、物件の修繕状況があります。オーナーチェンジ後に予想外の修繕が必要となると、収支計画が狂うおそれがあります。

これまでに修繕を実施した場合には、その履歴を残して提示できるようにしましょう。また、将来必要な修繕がわかる場合には、情報として開示をおすすめします。

部屋の状況が確認できない

オーナーチェンジ物件のデメリットとして、入居者がいるため部屋の状況を確認できない点があります。買主のなかには部屋の中身をチェックしたい人もいます。

そのようなときのために部屋の入居前や入居者の入れ替わりがあるときには、部屋の状況を写真撮影しておきましょう。少し期間がずれていたとしても、何も見せるものがないよりは写真があるほうがイメージでき、購入検討時のプラス材料となります。

悪い条件は隠さずに提示

オーナーチェンジをするにあたり、買主に不利となるような悪い条件は最初の段階で提示しておきましょう。

良いことのみでなく悪いところも隠さずに示す姿勢が、買主の信頼獲得につながります。また悪い条件を隠し、契約後に発覚すると思わぬトラブルに発展する可能性もあります。

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オーナーチェンジでマンションを売却する流れ

オーナーチェンジでマンションを売却する際の流れと、必要な期間の目安を紹介します。

STEP1:売却価格の査定を依頼

査定には机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。

机上査定は、物件の情報や過去の取引データなどから現地視察をおこなわないで算出する査定方法です。1〜3日程度と比較的短期間で算出できることがポイントです。

一方で訪問査定は、机上査定で利用するデータに加えて物件を現地視察して建物の状況などを確認してから評価を算出します。机上査定よりも正確な査定が期待できますが、算出には数日〜1週間程度かかることもあります。

STEP2:不動産会社と媒介契約を締結

査定金額に納得したら、マンションの売却を担当する不動産会社を選び、媒介契約を締結します。

媒介契約には複数の不動産会社が1つの物件を扱える「一般媒介契約」と、物件の取り扱いを1つの不動産会社に担当してもらう「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。

不動産会社の提案をもとに、自分に合った契約方法を選択しましょう。

STEP3:売り出し活動を実施

媒介契約を締結したらマンションの売り出し活動をおこないます。投資用不動産専用サイトなどに売り出しマンションの情報を掲載してもらい、購入希望者を探します。

売り出し期間は通常6カ月～1年程度です。査定金額に対して安めの売り出し価格を設定すれば、3カ月など早めの期間で売却できることもあります。反対に強気の売り出し価格設定をおこなうと、売り出し期間が長期化する可能性もあります。

STEP4:売買契約と引き渡し

買主が見つかれば売買契約の締結へと進みます。重要事項の読み合わせなどをおこない、双方の権利義務を確認し署名捺印をおこないます。

売買契約時に引き渡し日などのスケジュールを確定させることが一般的です。引き渡し日に資金決済を終えると、所有権が移転します。売買契約から1〜3カ月程度で引き渡しとなるスケジュールが一般的です。

マンション売却は、引き渡しまでの期間が半年〜1年程度と長期にわたります。すでに解説したように不動産会社選びが重要です。信頼ができない不動産会社と長期間の付き合いになるのは大きなストレスです。会社の事業内容や担当者の人柄など、総合的に判断して優良な不動産会社を選択してください。