アパート経営におけるリスクと回避方法、メリットについても解説

アパート経営は不動産投資の一種で、多くの人が資産形成や節税対策として行っています。しかし、アパート経営には特有のリスクがあり、それらを知らずに始めると大きな損失を被る可能性があります。

アパート経営におけるリスクとその回避方法を解説します。また、アパート経営のメリットについても紹介します。

知っておくべきアパート経営のリスク

アパート経営を投資と考える人が多いですが、実態は事業経営です。アパート経営には事業特有のリスクがあります。

空室リスク

空室はアパート経営において最大のリスクです。空室になると賃料収入がありませんが、さまざまな経費は待ったなしでかかります。

具体的には、ローン返済、固定資産税、建物や設備の修繕・維持費、火災保険料などがあり、空室が続くと収支はマイナスとなります。空室は収益悪化に最短で直結するため、早急で効果的な対策が必要です。

賃料下落リスク

建物や設備が古くなることと賃料の下落は、何も対策をしなければ比例します。

また、長年のアパート経営で入居者のニーズ変化が生じたとき、これも何も対策をしなければ物件価値が下がります。その結果、空室を避けるために賃料を下げざるを得ない状況になります。

入居者トラブルリスク

入居者トラブルとして代表的なものは賃料滞納ですが、これは空室と同じくらい大きなリスクです。

なぜなら、入居者が退去しなければ新規募集ができず、賃料収入が生まれないからです。

法律的に居住用賃貸は、賃料滞納したからといって即退去させることはできないのです。

他にも、設備不備や故障対応へのクレーム、隣室からの騒音や臭気に対する苦情があります。将来退去するときの原状回復費用と敷金精算についてのトラブルもあります。

維持管理リスク

建物や設備が古くなると修理や買い替えが必要になります。入居者ニーズに応えるための新たな設備を導入する場合もあります。

具体的には、防犯カメラ・宅配ポスト・カメラ付きインターフォン・ウォシュレット・IHキッチンの新規導入です。相当に費用が掛かり、アパート経営の事業収支に影響します。

資金計画リスク

資金計画は、アパート経営を始める前と始めた後の2ステージがあります。

始める前は、アパート取得のためのローン金額により、毎月の返済金額や金利が決まりま

す。つまりローン金額が多すぎると収益が悪化するのです。

もしローン返済が滞ると抵当権実行によりアパートが差し押さえられてしまうので、安易なローン設定は命取りです。

始めた後は、アパート経営に関する経費と税金について、勘違いしたり見落とす人が多くいます。これらはローン設定や賃料設定にも関係して収益に影響します。ローンが変動金利の場合は金利上昇リスクがあり、これも収益に影響します。

自然災害リスク

アパート経営には自然災害リスクがあります。これは、時期も金額も計算できないリスクです。

地震や火災、水害などの自然現象は年々増え続けていることは明確です。自然災害は建物や設備の損傷や倒壊、家賃収入の減少や途絶え、入居者や近隣への損害賠償などのリスクをもたらします。

損害によってはアパート経営自体を左右しますので、入念な対策が必要です。

サブリースリスク

サブリースは、空室でも賃料の保証をしてもらえて入居者管理もしてくれます。この安心感により、都心部を中心にサブリース契約を導入するアパート経営者が増えています。

しかし、サブリースにかかわるトラブルが絶えません。理由の多くは、サブリースへの理解不足と安易なサブリース導入が原因です。

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リスク回避のために必要なこと

アパート経営で大事な心構えは、一攫千金ではなく長期的事業ということです。事業者としてリスクを受け入れて、対策を取りましょう。

空室リスクの対策

空室リスクにおける対策のポイントは以下のとおりです。

• 立地
• 募集広告
• 管理会社
• 設備充実
• メンテナンス

立地は安心・安全・便利な場所だと、長期的に空室リスクを軽減できます。

魅力的な募集広告は部屋の内見に結びつきます。広告や設備ついてよい提案をしてくれる管理会社が重要です。広告を見た後、実際に入居希望者が部屋を内見して設備や建物のメンテナンス状況がよければ入居契約の確率が上がります。

アパート経営で重要なことは、よい人に長く住んでもらうことです。空室を少なくする、よい人に早く入居してもらうためによい管理会社を選びましょう。

賃料下落リスクの対策

賃料下落リスクにおける対策のポイントは以下のとおりです。

• 立地
• メンテナンス
• 付加価値

立地がよければ入居者満足度が高くなり、賃料下落率を抑えられます。また、建物のメンテナンス、充実した設備導入、入居者募集形態の見直しは満足度を左右します。

中でも設備は重要で、時代にマッチしたものを導入しないと古臭い物件とみなされてしまい、入居者が引っ越して新たな募集は家賃を下げないと入居してもらえないという状況になります。

入居募集形態の見直しについては、たとえば、ペット可にする・女性専用や高齢者専用アパートにしてセキュリティを強化するなどがあります。つまり付加価値を付けることにより物件価値を下げないということです。

入居者トラブルリスクの対策

入居者トラブルリスクにおける対策のポイントは以下のとおりです。

• 管理会社
• 入居審査
• 契約書
• 保険

空室を解消するために焦って、安易な入居審査や甘い契約条件で入居者を入れることはリスク対策としては逆効果です。安易な入居審査は高い確率で入居後のトラブルにつながります。信頼できる保証会社を利用しましょう。

契約書の記載内容がいい加減だと、トラブルが発生し解決にも支障が出ます。契約書と重要事項説明書は法改正を反映した最新のものを使用し、必要な特約は漏らさず記載します。とくに退去後の原状回復と敷金精算はトラブルが多いので注意しましょう。

入居者トラブルを避ける・解決するには、早くてきめ細かい対応ができる管理会社を選ぶことです。アパート内での事件・事故による死亡や孤独死というトラブルもあります。空室・家賃下落・原状回復費用などにつながりますが、対応可能な保険商品もあります。

維持管理リスクの対策

維持管理リスクにおける対策のポイントは以下のとおりです。

• 資金準備
• 保険

アパートと設備は経年とともに古くなり修繕が必要になります。やがて時代変化により物件付加価値の必要性もでてきます。あらかじめ資金準備しておきましょう。この資金を安易にローンで準備して収支が悪化するアパート経営者がいます。

また、経年劣化だけではなく自然災害や火災による損害もあり得ます。補償内容が充実した保険加入によるリスクヘッジが必要です。

資金計画リスクの対策

資金計画リスクにおける対策のポイントは以下のとおりです。

• 長期的収支計算
• ローン設定

アパート経営は長期事業なので、維持管理や税金・家賃下落・物件付加価値・ローン金利変動までも含めて長期的視野で計算することが大事です。これが、ローン設定にも影響します。

アパートローンは、多額にしない・長期間にしないことが大切です。全額・長期間のローンは避けて、一定以上の自己資金を用意するべきです。ローンはいくら「借りれるか」ではなく、いくら「借りるべきか」で考えましょう。

自然災害リスクの対策

自然災害リスクにおける対策のポイントは以下のとおりです。

• 建物メンテナンス
• 保険

建物のメンテナンスがされていないと小さな自然災害でも損害は大きくなり、大きな自然災害時には損害が膨れます。もし建物に危険性が発生した場合は入居者トラブルにつながります。

保険にはさまざまな種類があるので情報収集しましょう。例として、台風・水災・水漏れも対応可能な火災保険・地震保険・地震上乗せ補償・家賃補償・賠償責任保険などがあります。

サブリースリスクの対策

サブリースリスクにおける対策のポイントは以下のとおりです。

サブリースは賃料保証をしてくれますが、保証金額は絶対的ではありません。たとえば、空室期間が長びくと保証金額を改定して下げることもあります。

そして毎月手数料を取られますが、礼金や契約更新料は入りません。サブリースが本当に必要なのかを吟味して、導入する場合は契約内容をよく確認しましょう。

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アパート経営にはメリットが多いことも忘れてはいけない

これまでリスクについて述べましたが、そもそもメリットがあるから多くの人がアパート経営をしています。メリットだけに目を向けずリスクも認識しましょう。

節税効果

節税対策の一環として、アパート経営を始める方がいます。

火災保険料や修繕費、固定資産税、ローン金利の他、建物と設備の減価償却費も経費計上できて、所得税や住民税の節税となります。

また、不動産の相続財産評価額は、時価額や現金よりもかなり低く評価されますので相続税対策にもなります。

資産形成

現金や株式、国債など多数の資産種類の中で数少ない現物資産です。

家賃収入が安定すれば、あまり手を加えることなく不労所得が得られます。また、土地は他の資産と異なり消滅する可能性が著しく低いです。

万が一アパートを取り壊すことになっても、有効活用により新たな収益に変化させることや、相続により次世代につなぐこともできます。

生命保険機能

ローンを組む際に団体信用生命保険に加入します。万一経営者が亡くなった場合は、保険に

よりローンが返済されます。現金や株式などの他の資産にはない特徴です。

団体信用保険への加入は、家族にローン返済の負担をかけずに、不動産資産と家賃収入を引き継ぐことができます。しかし、健康状態によっては加入できない場合もあるため、自分の状況に合わせて検討する必要があります。