分譲マンション投資はリスクが大きい？貸し出すときの注意点を紹介

分譲マンションは不動産投資として適しているのでしょうか。

急な転勤などによって分譲マンションを一時的に賃貸に出す必要に迫られるケースもあります。その際に、物件のオーナーとして注意しなければいけないことなどを解説します。

この記事では、分譲マンション＝ファミリー向けの分譲マンションと想定し解説します。

分譲マンション投資とは

そもそも分譲マンション投資とは、どのような投資形態なのでしょうか。不動産投資の基本から紹介します。

不動産投資の基本

不動産投資とは、不動産を購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入を得ることをいいます。株式投資やFX投資のようなハイリスク・ハイリターンの投資とは異なり、価格の変動も少なく、長期間にわたり安定的な収入を上げられるという特徴があります。

不動産投資には以下のようなメリットがあります。

• 長期的に安定した収入が得られる
• 金融機関から借入をすることでレバレッジをかけられる
• 自ら働くことなく収益を上げられる

このように多くのメリットのある不動産投資ですが、投資する物件は以下のようにさまざまです。

• 1棟アパート、1棟マンション
• ロードサイド店舗
• 商業ビル
• 戸建て賃貸住宅
• 駐車場
• リゾート施設、別荘
• ワンルーム区分マンション
• 区分店舗　など

では、上記の不動産投資の対象に比べ、分譲マンションは不動産投資の対象として適しているといえるのでしょうか。

分譲マンションは投資対象に適さない

分譲マンションは、一部の例外（相続税などの節税目的）を除いては、不動産投資の対象としては、適していないといわざるを得ません。

なぜなら、分譲マンションは、もともと人に貸し出すことを前提につくられているものではないからです。

分譲マンションは、購入した人自らがその物件に入居し、永住する目的で企画、設計、建築されており、管理規約に関しても永住することを前提に規則がつくられています。

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分譲マンション投資はリスクが大きい理由

分譲マンションが不動産投資に向かない理由は以下のとおりです。

• 購入コストや維持コストが高く収益性が悪い
• キャッシュフローがマイナスになる可能性が高い
• 入居者の選定が難しい
• オーナーが不動産投資の専門家ではない

購入コストや維持コストが高く収益性が悪い

分譲マンションは、賃貸向けに建てられたマンションやアパートに比べ、建物の設備や構造のグレードが高いため、購入価格が高額になります。

また、固定資産税や管理費、修繕積立金など物件を維持していくためのコストも物件に見合った形で高くなります。取得費や維持費が高額になるため、分譲マンションの投資利回りは、一般的な賃貸マンションに比べて、相当低くなります。

キャッシュフローがマイナスになる可能性が高い

キャッシュフローとは、家賃収入から実際にお金が出ていった支出（借入金の返済、固定資産税、火災保険料、管理費、所得税など）を差し引いて手元に残るお金のことをいいます。

住宅ローンを利用して分譲マンションを購入している場合には注意が必要です。たとえば、ローン返済が14万円で、15万円で貸し出したとしても、固定資産税、火災保険料、管理費、所得税などの支出を考慮するとキャッシュフローはマイナスになってしまいます。

一般的には実際のローン返済よりも3万円以上は高い家賃で貸し出さなければ、キャッシュフローはマイナスになると考えていたほうがいいでしょう。

入居者の選定が難しい

分譲マンションの住人のほとんどが、そのマンションで永住することを考えているファミリーです。それぞれのマンションで定められている管理規約も、そのマンションに永住することを前提に定められています。

そのような分譲マンションを賃貸に出す場合、全員賃貸で借りている賃貸マンションの住人と永住を目的としている分譲マンションの住人とは、そのマンションでの生活や建物の維持への意識が大きく違うということを理解しておかなければなりません。

入居後のトラブルを未然に防ぐには、一般的な賃貸マンションの入居者選定よりも、さらに慎重に選定していく必要があります。

オーナーが不動産投資の専門家ではない

分譲マンションのオーナーは、不動産賃貸業のプロではないはずです。そのため、入居者との契約や苦情対応などに不慣れなことが多いと思われます。

原状回復などの取り決めや入居者や近隣からの苦情などへの対応には専門的な不動産賃貸業の知識が必要となります。一般的には、不動産管理会社に管理委託をして対応しなければならず、管理費などの費用が発生してしまいます。

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分譲マンションを賃貸に出す場合の注意点

分譲マンションを不動産投資の対象としてはリスクが高いですが、転勤などで一定期間賃貸に出さなければならないケースもあります。賃貸に出すときの注意点を解説します。

所得税の支払いが発生することを意識する

不動産所得は、家賃収入から年間にかかった経費（借入金の金利、管理費、固定資産税、火災保険料、減価償却費など）を差し引いて計算します。その際、借入金の元本は経費にできない点には注意が必要です。

分譲マンションを賃貸に出した場合、相当安い家賃で貸している場合以外は、不動産所得はプラスになると考えておいてください。不動産所得がプラスであれば、所得税を支払わなければなりません。

たとえば、家賃収入が180万円（月15万円）あったとします。年間の経費が160万円だったとすると、不動産所得20万円に対して所得税が課税されます。分譲マンションの場合、RC構造で耐用年数が長いため、減価償却費として計上できる経費が他の構造に比べ少なく不動産所得はプラスになることが多いのです。

一時的に賃貸する場合は必ず定期建物賃貸借契約とする

転勤などで一時的に貸し出すことが決まっている場合は、定期建物賃貸借契約としてください。定期建物賃貸借は、契約で定めた期間が終わると、賃貸借契約が更新されず確定的に終了する契約です。

普通建物賃貸借で契約してしまうと、正当事由がなければ貸主からの解約ができません。つまり、いざまたその分譲マンションにオーナーが入居したくても、入居者に退去してもらうことができず、自らが入居できない事態が起こってしまいます。

どうしても退去をお願いしなければならない場合には、入居者に高額な立退料を支払わなければならなくなります。転勤後に、再度、そのマンションに入居をお考えであれば、十分注意してください。

入居者選定には注意をはらう

分譲マンションの住人は、「一生過ごすための住居」として高い住宅ローンを支払って入居している住人がほとんどです。

通常の賃貸マンションの住人と、物件に対しての思い入れが違うということを理解したうえで貸し出す際の入居者の選定は慎重に行ってください。

入居希望者は、きちんとマンションの管理規約を守れる人なのか、近隣とトラブルなく住むことができる人なのか、直接面談するくらいの慎重さが必要です。

原状回復のルールをしっかりと定めておく

入居者が退去した際のトラブルとして、一番多いのが原状回復のトラブルです。原状回復については、細かい点までしっかりと契約書にさだめて、退去時に入居者とトラブルにならないように定めておきましょう。　　

住宅ローンで控除が使えなくなる

マンションを購入する際に、住宅ローン控除を適用していた場合、注意が必要です。住宅ローン控除は自らが入居していることが適用条件になります。

物件を賃貸に出す場合、それ以後の住宅ローン控除は受けることができません。ただし、その賃貸が一時的なもので、転勤前に、所轄税務署に申告すれば、転勤後に再びそのマンションに入居した際に、住宅ローン控除の控除期間が残っていれば、残りの期間について再び控除を受けることは可能です。転勤後にも住宅ローン控除期間が残っている可能性があれば、忘れずに申告してください。

住宅ローンで購入している場合の銀行への対応

住宅ローンでマンションを購入している場合は、銀行への対応が必要です。住宅ローンは居住用であるため、投資での利用は不正利用となります。

転勤などのやむを得ない事情での一時的な賃貸であっても銀行への報告をするようにしてください。賃貸目的で住宅ローンを利用して購入していた場合は、ローン契約違反として、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。

最悪、物件を手放さなければならないことにもなりますので、賃貸目的で住宅ローンを利用してすることは絶対にしないようにしてください。