フラット35を返済中でも賃貸に出すことはできる？

転勤や親の介護などさまざまな理由から、いま住んでいる自宅を離れなくてはならないことがあります。自宅を離れているあいだも住宅ローンを返済する必要があるため、経済的な負担は非常に重くなります。

負担を軽減するため、一時的に自宅を賃貸物件にできるのでしょうか。フラット35で返済しているときに、自宅を賃貸に出す方法と注意点について解説します。

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フラット35で返済中の自宅を賃貸に出す基礎知識

フラット35で住宅ローンを組んだ自宅を賃貸に出すために、フラット35の基本を理解しておきましょう。

フラット35の基礎知識とフラット35を返済中の家を賃貸に出す条件を解説します。

フラット35とは

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。最長借入期間が35年間で、自身で住む住宅に購入資金の融資が受けられます。

返済が終わるまでの全期間を固定金利で借りられるため、借入時に市場金利が低い場合におすすめです。また、返済が終わるまでの借入金利と返済額が借入時にわかるため、ライフプランに合わせた長期の返済計画を立てやすいメリットがあります。

フラット35で返済中の自宅は賃貸に出せない

原則として、フラット35で住宅ローンを組んでいる自宅を賃貸に出すことはできません。フラット35は、自身で住む家を購入するためのローンであるため、賃貸物件には利用できないためです。はじめから賃貸に出す目的で家を購入する場合も、返済中に賃貸物件として貸し出す場合も、フラット35は利用できません。建物の一部を賃貸に出す賃貸併用住宅も、同様に融資の対象外です。

フラット35を返済している金融機関に無断で賃貸に出すと契約違反と見なされ、残債の一括返済や投資用ローンへの借り換えを求められるリスクがあります。

金融機関は、フラット35で融資を受けている家に債務者が住んでいることを定期的に確認しています。金融機関に知られないだろうと、安易に賃貸に出すことは避けましょう。賃貸に出したい場合は必ず金融機関に相談しましょう。

自宅を賃貸に出せる条件

例外として、金融機関が認めている条件に合う場合は、フラット35でローンを組んでいる家でも賃貸に出すことが可能です。転勤や結婚、介護などやむを得ない理由で、一定期間に誰も住まないケースが該当します。

賃貸として貸し出すためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 転勤や結婚、介護などやむを得ない理由で一定期間に誰も住まない
• 一定期間が経過したら家に戻ってくる
• 賃貸中にローン返済を滞りなく支払う
• 金融機関に住所変更の届出をする

条件に合う場合は、フラット35を組んでいる金融機関に相談して、賃貸に出せるかを確認しましょう。

自宅を賃貸するメリット

自宅を留守にする期間に、賃貸物件として貸し出すと以下のようなメリットがあります。

• 賃料収入を得られる
• 家が傷むのを抑えられる
• 防犯面での安心感がある

毎月一定の賃料収入を得られるのは大きなメリットです。留守中でも住宅ローンを返済しているため、賃料収入を住宅ローンの返済に充てられれば経済的負担を軽減できます。

また、家は長期間空き家にしておくと、メンテナンスがおろそかになって傷みやすくなります。窓を閉め切っていると湿気がたまってカビが発生したり、水を流さないと給排水管が劣化したり害虫が侵入したりするためです。賃貸に出せば、入居者が換気や掃除をしてくれるため、建物の劣化を抑えられるでしょう。

空き家は不審者が侵入するリスクがあるため、防犯面でも心配です。入居者がいればそのような心配がありません。

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フラット35を返済中の家を賃貸に出す方法

ここでは、フラット35で住宅ローンを組んでいる家を賃貸物件に出す方法を解説します。自宅を賃貸に出すまでの流れは以下のとおりです。

1. ローンの契約内容を確認する
2. 金融機関へ相談する
3. 承諾を得たら不動産会社へ仲介を依頼する
4. 引っ越す
5. 契約、入居

段階ごとに、具体的な手順を解説します。

1.ローンの契約内容を確認する

はじめに、フラット35の契約内容を確認しましょう。

通常、金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書には、融資した資金は借り入れする本人と家族が住む家の購入資金として利用することや、賃貸住宅の購入には利用できないことが明記されています。

そこで、フラット35を返済中の家を賃貸に出すことが可能である旨の記述があるか、許可に必要な条件などが記載されているかを確認しましょう。記載されているかどうかにより、金融機関との相談内容が変わるため、契約内容を正確に把握しておくことが大切です。

2.金融機関へ相談する

契約内容を確認したら、フラット35の融資を受けている金融機関に相談します。相談は電話やメールではなく、窓口で行います。

自宅を賃貸に出せる条件に合う場合は、住所変更届の提出が必要です。手続きをスムーズに進めるために、必要書類や手続き内容をしっかり確認しましょう。

3.承諾を得たら不動産会社へ仲介を依頼する

金融機関から賃貸に出す承認を得たら、入居者を探すために不動産会社へ仲介を依頼します。

仲介する不動産会社は、複数の会社から選びましょう。得意な地域や賃貸の実績、独自のサービスなど不動産会社ごとに特徴が異なるため、しっかりと比較検討することが重要です。

賃料や賃貸期間など希望の条件があれば、あらかじめ決めておくとスムーズに相談できます。

4.引っ越しをして、賃貸に出せるように家を整える

引っ越しをして、家具や家電、不用品などを運び出し、室内をきれいに片づけます。

長年住んでいて汚れが目立つ場合はクリーニングを依頼しましょう。場合によっては、クロスの貼り替えなど部分的なリフォームも視野に入れる必要があります。

入居希望者が内見した際に印象がよくなるように、きれいに整えることが必要です。特に、水回りがきれいになっていると印象がよいため、入居者が決まりやすくなるでしょう。

5.賃貸借契約を締結して入居する

入居希望者から不動産会社へ問い合わせがきたら内見をします。通常は不動産会社が対応するため、立ち会いは不要です。条件交渉が入る場合があるため、最低限守りたい条件をあらかじめ決めておくとスムーズに話を進められます。

入居者が決まったら、契約を締結して初期費用を受け取り、鍵を渡して入居となります。スムーズに手続きを進めるために、不動産会社と密に連絡を取りましょう。

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自宅を賃貸住宅として貸し出すときの注意点

留守中の自宅を賃貸住宅として貸し出すとメリットがありますが、気をつけるべき注意点もあります。こんなはずではなかったと後悔しないように、注意点をしっかり確認しましょう。

主な注意点は以下のとおりです。

• 賃貸借契約は定期借家契約を利用する
• 住宅ローン控除が利用できなくなる
• 空室だと家賃収入が得られない
• 管理も合わせて依頼できる不動産会社を選ぶ
• 投資用ローンへの借り換えや売却も視野に入れる

これらの注意点をそれぞれ具体的に解説します。

賃貸借契約は定期借家契約を利用する

賃貸借契約には、以下の2つの種類があります。

• 普通借家契約
• 定期借家契約

2つの違いは、契約期間が満了した際に更新が可能かどうかです。

普通借家契約は、入居者が契約更新の意思を示せば、貸主は拒否できず更新しなければなりません。入居者に退去してもらうためには相応の理由を提示する必要があり、引っ越し費用など何らかの金銭を支払う場合もあります。つまり、入居者に退去してほしいと伝えても、退去してもらえるとは限らないのが普通借家契約です。家に戻る日程が決まっているのに、家に戻れないおそれもあります。

定期借家契約の場合は、契約の更新がありません。契約期間が満了したら、入居者は必ず退去します。仮に、契約期間満了後も続けて住みたい場合には、再契約が必要です。

フラット35の返済中に家を賃貸に出す際は、定期借家契約での締結をおすすめします。なぜなら、フラット35の返済を継続するためには、一定期間が過ぎたら家に戻らなければならないためです。

普通借家契約の場合は、相応の理由がない限り入居者を退去させることは困難ですが、定期借家契約であれば、期間が満了すれば家を返してもらえます。

フラット35を返済しながら賃貸に出して、一定期間経過後に家に戻るためには、定期借家契約で確実に家を返してもらえるようにしておくことが重要です。

住宅ローン控除が利用できなくなる

家を賃貸に出すと住宅ローン控除を利用できなくなります。住宅ローン控除は、自身で住む家を購入した際に利用できる控除だからです。

賃貸に出して賃料収入を得られても、税制の優遇を受けられなくなると支出が増えるおそれがあります。収支をしっかりと把握して、損をしないか検討しましょう。

ただし、一定期間後に家に戻ってきたら、住宅ローン控除を再び利用できます。戻ってきた年に賃貸に出していた場合は、戻ってきた年の翌年から控除を受けることが可能です。

空室だと家賃収入が得られない

賃貸に出しても、入居者が決まらない場合があります。空室で賃料収入を得られないリスクがあると理解しておきましょう。

フラット35のローン返済を継続するためには、一定期間経過後に家に戻らなければなりません。契約期間の制限があると、通常の賃貸物件より入居者が決まりにくい傾向があります。

入居者が決まらなくても、フラット35の返済や固定資産税の支払いはなくなりません。入居者が決まらない場合は、賃料の見直しやサービスの付加など、募集条件を検討しましょう。

管理も合わせて依頼できる不動産会社を選ぶ

入居者の募集だけでなく、入居中の管理を合わせて依頼できる不動産会社を選ぶと、貸主の負担を軽減できます。

賃貸物件の管理は、入居者募集から入居手続き、賃料の集金や修繕、退去の手続きや退却後の原状回復など多様です。貸主自身で行うことも可能ですが、経験豊富な不動産会社に依頼するほうがトラブルを回避しながらスムーズに対応できます。

不動産会社によって対応できる管理内容や管理委託の手数料が異なります。依頼したのにやってもらえなかったなどとあとからトラブルにならないように、対応してもらえる内容をしっかり確認することが大切です。

投資用ローンへの借り換えや売却も視野に入れる

フラット35の返済を継続しながら賃貸に出すには条件があり、条件をクリアしなければ賃貸に出せません。

どうしても賃貸に出したいなら、投資用ローンへの切り替えも検討しましょう。ただし、返済中のフラット35を完済して新たに別のローンを組むことになるため、金融機関によるローン審査を通る必要があります。投資用ローンは住宅ローンより金利が高い場合が多いため、毎月の返済額が増えることも忘れてはいけません。

賃貸に出しても損をしてしまう場合は、家を売却する選択肢もあります。売却益でフラット35を完済できれば、引っ越し後にローンを返済する経済的負担から解放されます。ただし、家を売却すると、転勤などが終わって戻ってきた際に新たに住む家を探さなければなりません。

条件に合わず賃貸に出せない場合や、賃貸に出しても経済的負担が増える場合は、ライフプランに合わせた長期的な資金計画を考えることが重要です。将来的にどの程度負担があるのかをしっかりとシミュレーションして、賃貸、借り換え、売却のうちどの方法がよいかを検討しましょう。