ワンルームマンションの売却に最適なタイミングは？2023年は売りどきか徹底分析

 

ワンルームマンション投資を始める際に初期費用と毎月の収支予想は検討しても、いつどのタイミングで物件を売却するのかまで考える人は少ないかもしれません。

しかし、ワンルームマンションを含めた不動産投資は、物件を売却して収支が確定したときに初めて失敗か成功かが決まります。適切な売却のタイミングを逃さないための出口戦略は、最も重要視するべき計画です。

ワンルームマンションの売却に最適なタイミング

売却に適切なタイミングを大きく分類すると、「収支が赤字になったとき」「売却により大きな利益が得られるとき」「税金が増加するとき」が考えられます。

不動産投資をする最大の目的はお金を稼ぐことなのですから、損をしないタイミングを知っておきましょう。

赤字転落時

ワンルームマンションを手放す一番のタイミングは、長期間に渡って赤字に転落したときです。

たとえば、3月に入居者が解約したあとに修繕や清掃を行い、次の入居者を募集して新たに契約するまでの一時的な期間だけ家賃収入がなく、赤字になるケースは問題はありません。

しかし、築年数の経過などにより、長期間にわたり入居者が見つからない場合や、税金や修繕費などの支出が収入を上回る場合は、赤字が膨らむ前に売却を検討すべきです。

お金を稼ぐための不動産投資で多額のキャッシュアウトが続くようでは本末転倒です。

周辺相場より高値で売れるとき

路線価や地価の上昇、東京オリンピックの開催を控えた東京がそうであったように、不動産価格が高騰し、周辺相場や取引事例と比較して高値で売れる場合も、ワンルームマンションを手放すチャンスです。

需要が高ければ、買い手が早く見つかり、高額で売れる可能性があります。

不動産投資は、いつかは終了して利益を確定させる必要があります。思いがけないタイミングであっても、大きな黒字を確保できるチャンスがあれば、売却を検討するとよいでしょう。

所有してから5年以上経過

ワンルームマンションを取得してから5年が経過しているかどうかで、売却する際の譲渡所得に課せられる税金に大きく違いが出てきます。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格ー取得費ー諸経費

取得費は、物件を購入した金額などから減価償却費（建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数）を差し引いて計算します。

なお、取得費に含められるものは、国税庁の「No.3252 取得費となるもの」に掲載されています。

譲渡所得は、所有期間が5年未満の短期譲渡所得と、5年以上の長期譲渡所得に分類され、 所得税と住民税率が異なります。

譲渡所得の分類	所得税	住民税
短期譲渡所得	30%	9%
長期譲渡所得	15%	5%

所有期間が5年を下回る場合は短期譲渡所得となり、課税額に大きな差が生じます。

ワンルームマンションを売却する際は、所有してから5年以上経過してからで考えることがおすすめです。

減価償却期間内

税金は、利益に対して課税されます。

減価償却費は実際の支出とは異なりますが、会計上は経費として扱われます。そのため、利益を圧縮する役割を果たし、減価償却期間中は節税につながります。

この減価償却期間は、建物の法定耐用年数が終了するまでです。建物の築年数が経過し、耐用年数を超えると、減価償却が終了して税金を削減する効果も失うため、費用負担が大きく上昇します。

所有する建物の耐用年数を理解し、減価償却が終了する前に売却を検討するとよいでしょう。

デットクロス発生前

デッドクロスとは、不動産投資における「減価償却の金額をローン返済額（元金分）が上回る」ことを表しています。デッドクロスになると課税額が上昇し、キャッシュフローが悪化します。

会計上、実際に支払っているローン返済額（元金分）は費用計上ができません。一方で、実際には支払っていない減価償却費は費用計上が可能です。

そのため、実際の支払額と会計上の支払額は不一致となるため、デッドクロスが発生すると、支払額は多いのに費用計上額は少ないという問題が発生するのです。

年数	ローン返済額（元本）	家賃収入	減価償却
1年目	60万円	70万円	100万円
2年目	60万円	70万円	100万円
3年目	60万円	70万円	100万円
4年目	60万円	70万円	50万円
5年目	60万円	70万円	0円

1年目から3年目においては、家賃収入が70万円に対してローン返済額は60万円のため、差し引き10万円の利益を得ています（経費他、細かいものは便宜上無視します）。

しかし会計上は、減価償却の100万円を費用とするため、利益0として税金は計算されます。一方で4年目については、減価償却費がローン返済額を下回り20万円の利益となり、5年目も同様に70万円を利益として考えます。

このように実際と費用計上の考え方が異なるため、デットクロスが発生すると課税対象額が跳ね上がります。そのため、ワンルームマンションを手放すタイミングとなります。

また、中古のワンルームマンションを購入した場合は、減価償却費を短期間で消化するため、デッドクロスを避けられないでしょう。その際は、購入しようとする物件の減価償却費やローンの組み方を考え、影響が少ない方法を選択することが重要です。

大規模修繕後

ワンルームマンションの大規模修繕が行われたあとは、建物全体の価値が上昇しており、売却チャンスです。

また、大規模修繕の実施は、管理の正常性を示しており、修繕積立金や管理費など計画的な運営の証明ともなります。そのため、大規模修繕が実施後のマンションは買い手がつきやすく、高値で売れるチャンスです。

ただし、大規模修繕後に修繕積立金が値上げされ、買い手から敬遠されるケースもあります。事前に積立金の現状などを把握しておきましょう。

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ワンルームマンション売却の備え

ワンルームマンション投資では、出口戦略が重要です。いつ売却を検討することになってもよいように備えておくことが大切です。市場価格や、売却時の税金や費用については、購入のタイミングで理解しておくのが理想です。

市場価格の把握

市場価格の把握は不動産投資の基本です。

ワンルームマンションはファミリータイプより利益率が高いため、供給過多となりやすく、需要が不足する傾向があります。また、築年数が経過した物件よりも新築の物件が人気になるのは当然です。

市場価格の移り変わりは激しいため、所有するワンルームマンションの現状認識は重要です。

仲介などで利用した不動産会社をうまく活用して定期的に情報を得るなど、 常にネットワークを構築しておくとよいでしょう。

売却時にかかる費用の把握

売却時に必要となる費用や税金などを購入する時点で不動産会社に説明を求めておくとよいでしょう。

ワンルームマンションを売却する際は、一般的に以下のような税金や費用がかかります。

種別	内容
税金	所得税 復興特別所得税 住民税 消費税
費用	不動産仲介手数料 印紙代金 不動産登記に関する費用 住宅ローンの残額・手数料など

資金不足が原因で売却タイミングが遅れると、損をしてしまうかもしれません。売却にかかる費用を想定して、余裕のある状態にしておきましょう。

ライバルの動向把握

どれだけ需要が高い物件でも、 周辺の売却状況に影響を受けて買い手がつかないこともあります。

たとえば、同じマンション内で相場より安く売却している部屋があれば、同時期に相場価格で売却するのは難しいでしょう。また、近隣マンションも同様で、市場に出回っている部屋数が多ければ、売れるまで時間がかかるかもしれません。

周辺のライバルたちが市場に対してどれだけ存在しており、どのような価格帯かなどを把握し、できるだけ「抜け駆けできる条件とタイミング」で売り出すことが大切です。

はじめての投資マンション売却
こちらから！

市場から考える！2023年に売却をおすすめする理由

2023年現在において、不動産需要は高騰しており、投資目的・居住目的ともに売り手市場となっています。投資用ワンルームマンションも同様の傾向にあり、今がまさに売りどきと考えられます。

2023年は不動産バブルの再来

新型コロナウイルスの流行でおうち時間が見直され、新築住宅・マンションの需要が高まりました。

反面、世界情勢の不安定による資材高騰の波は凄まじいもので、物価が急上昇し、新築不動産も数10%程度の価格上昇とあおりを受けています。それに対応すべく日本銀行の金融緩和により「高い住宅ローンを組んでも月々の支払いは今までと変わらない」状況にあります。

また、新型コロナウイルス流行前から続く、円安による海外からの旅行者の増加に伴う宿泊施設の建設ラッシュは、マンションを建設するディベロッパーとの土地の争奪戦につながり、不動産価格の高騰を引き起こしています。

まさに、不動産バブルの再来と表現できるほど全体的な不動産価格が高騰したことで、投資用ワンルームマンションも高値がついています。

一方で世界に目を移すと、リバウンドのように金利上昇の傾向にあり、限界を迎えつつある日本銀行が追従すると考えられています。そのため、不動産バブルも2024年から2025年までと予測されています。

投資マンション専門会社の充実

以前は分譲マンションを取り扱う不動産会社が市場の中心でしたが、2023年現在では、投資マンションを専門で取り扱う会社が中心となりつつあります。

専門会社は、その分野に対する知識や経験が豊富であり、ここ数年にわたり頻繁に行われている法改正にも対応しているところは強みでしょう。

法律や税金の考え方は、時代に応じて細かく変更されています。売却を検討する際は、そうした部分にも対応できる投資マンションを専門で取り扱う不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

こちらでも詳しく解説しています。

「投資用ワンルームマンションを売却するベストタイミング」