ワンルームマンションの売却に最適なタイミングは？2026年は売り時か徹底分析

投資用ワンルームマンションの売却を検討される際、「今は売り時なのだろうか？」「いくらで売れるのか？」と悩まれるオーナー様は非常に多いです。

結論から申し上げますと、2026年現在、都心のワンルームマンション市場は過去に類を見ない「超・売り手市場（＝最高値圏）」を迎えています。

本記事では、ワンルームマンションを1円でも高く、そして確実に売却するための基礎知識や成功のコツはもちろん、

弊社（TOCHU）が独自に蓄積している「最新の実成約データ」に基づいたリアルな市場動向を徹底解説します。

「ネット上の概算査定」ではなく、実際に売買されている「本当の価値」を知ることで、後悔のない売却戦略を立てましょう。

【独自データ公開】2026年最新、ワンルーム売却が「今」最高値である理由

「マンション価格が高騰していると聞くけれど、自分の物件も本当に高く売れるの？」という疑問に対し、明確なデータでお答えします。

以下のグラフは、一般的なポータルサイトの「募集価格（売主の希望価格）」ではなく、弊社が実際に取引した「iBuyer実取引データ（東京23区・40㎡以下）」から算出した、

ワンルームマンションの平均表面利回りの推移です。

平均利回りは「3.6%台」へ圧縮。投資家の購入意欲はピークに

投資の世界において、物件の「利回り」と「価格」はシーソーのような関係にあります。

利回りが下がるということは、それだけ「物件が過去より高い価格で取引されている」という決定的な証拠です。

2019年には約4.8%だった平均表面利回りは、家賃上昇を遥かに上回るスピードで物件価格が高騰した結果、2026年現在では3.63%という歴史的な低水準まで圧縮されています。

これは何を意味するのでしょうか？

それは、「利回りが低くても、それ以上の価格を出して買いたい」という投資家の強気な姿勢の表れであり、

既存のオーナー様にとっては、含み益を最大化して利益確定できる絶好のチャンスタイム（売り時）であることを示しています。

実際の「買取・成約データ」から見る相場の実態

「平均値は分かったけれど、実際の個別物件はいくらで動いているのか？」 不動産売却において最も重要なのは、この「生々しい実例」です。

弊社が直近で取引を行った東京23区のワンルームマンション事例の一部を公開します。

取引年	エリア	物件名（ブランド）	専有面積	建築年	買取価格
2026	品川区	クレイシア品川東大井	25.68㎡	2017年	3,450万円
2026	港区	メインステージ南青山	23.36㎡	2003年	2,820万円
2026	江東区	プレサンスロジェ東京木場	25.40㎡	2014年	2,980万円
2026	練馬区	ルーブル豊島園	25.68㎡	2011年	2,850万円
2026	豊島区	メインステージ池袋本町	21.05㎡	2006年	2,150万円
2025	中野区	スカイコート中野第5	18.06㎡	1989年	1,380万円
2025	大田区	スカイコート蒲田第5	18.59㎡	1991年	1,450万円
2025	港区	ライオンズマンション高輪	16.74㎡	1982年	1,480万円

※さらに成約事例を知りたい方はお問い合わせください。

一括査定サイトなどで提示される「AIの概算価格」と、実際にプロの不動産会社が買い取っている「実成約価格」には、大きな乖離があるケースも少なくありません。

特に築15年〜25年前後の物件や、文教地区・再開発エリア近接の物件をお持ちであれば、ご自身が想定している以上の高値がつく可能性が非常に高い状況です。

ワンルームマンションの売却に最適なタイミング

売却に適切なタイミングを大きく分類すると、「収支が赤字になったとき」「売却により大きな利益が得られるとき」「税金が増加するとき」が考えられます。

不動産投資をする最大の目的はお金を稼ぐことなのですから、損をしないタイミングを知っておきましょう。

赤字転落時

ワンルームマンションを手放す一番のタイミングは、長期間に渡って赤字に転落したときです。

たとえば、3月に入居者が解約したあとに修繕や清掃を行い、次の入居者を募集して新たに契約するまでの一時的な期間だけ家賃収入がなく、赤字になるケースは問題はありません。

しかし、築年数の経過などにより、長期間にわたり入居者が見つからない場合や、税金や修繕費などの支出が収入を上回る場合は、赤字が膨らむ前に売却を検討すべきです。

お金を稼ぐための不動産投資で多額のキャッシュアウトが続くようでは本末転倒です。

周辺相場より高値で売れるとき

再開発による地価の上昇や、インフラ整備などにより、不動産価格が高騰して周辺相場や過去の取引事例と比較して高値で売れる場合も、ワンルームマンションを手放す最大のチャンスです。

特に2026年現在は、「都心部（港区・品川区など）の大規模再開発」や「大阪万博・うめきた2期などの関西圏の大型プロジェクト」の影響で、局地的に想定外の高値がつくエリアが続出しています。

需要が供給を上回っているタイミングであれば、買い手が早く見つかり、強気の価格でも売却できる可能性が高まります。

不動産投資は、いつかは出口を迎えて利益を確定させる必要があります。相場が過熱している「今」こそ、思いがけない大きな黒字を確保できる最高のタイミングと言えるでしょう。

所有してから5年以上経過

ワンルームマンションを取得してから5年が経過しているかどうかで、売却する際の譲渡所得に課せられる税金に大きく違いが出てきます。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格ー取得費ー諸経費

取得費は、物件を購入した金額などから減価償却費（建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数）を差し引いて計算します。

なお、取得費に含められるものは、国税庁の「No.3252 取得費となるもの」に掲載されています。

譲渡所得は、所有期間が5年未満の短期譲渡所得と、5年以上の長期譲渡所得に分類され、 所得税と住民税率が異なります。

譲渡所得の分類	所得税	住民税
短期譲渡所得	30%	9%
長期譲渡所得	15%	5%

所有期間が5年を下回る場合は短期譲渡所得となり、課税額に大きな差が生じます。

ワンルームマンションを売却する際は、所有してから5年以上経過してからで考えることがおすすめです。

減価償却期間内

税金は、利益に対して課税されます。

減価償却費は実際の支出とは異なりますが、会計上は経費として扱われます。そのため、利益を圧縮する役割を果たし、減価償却期間中は節税につながります。

この減価償却期間は、建物の法定耐用年数が終了するまでです。建物の築年数が経過し、耐用年数を超えると、減価償却が終了して税金を削減する効果も失うため、費用負担が大きく上昇します。

所有する建物の耐用年数を理解し、減価償却が終了する前に売却を検討するとよいでしょう。

デットクロス発生前

デッドクロスとは、不動産投資における「減価償却の金額をローン返済額（元金分）が上回る」ことを表しています。デッドクロスになると課税額が上昇し、キャッシュフローが悪化します。

会計上、実際に支払っているローン返済額（元金分）は費用計上ができません。一方で、実際には支払っていない減価償却費は費用計上が可能です。

そのため、実際の支払額と会計上の支払額は不一致となるため、デッドクロスが発生すると、支払額は多いのに費用計上額は少ないという問題が発生するのです。

年数	ローン返済額（元本）	家賃収入	減価償却
1年目	60万円	70万円	100万円
2年目	60万円	70万円	100万円
3年目	60万円	70万円	100万円
4年目	60万円	70万円	50万円
5年目	60万円	70万円	0円

1年目から3年目においては、家賃収入が70万円に対してローン返済額は60万円のため、差し引き10万円の利益を得ています（経費他、細かいものは便宜上無視します）。

しかし会計上は、減価償却の100万円を費用とするため、利益0として税金は計算されます。一方で4年目については、減価償却費がローン返済額を下回り20万円の利益となり、5年目も同様に70万円を利益として考えます。

このように実際と費用計上の考え方が異なるため、デットクロスが発生すると課税対象額が跳ね上がります。そのため、ワンルームマンションを手放すタイミングとなります。

また、中古のワンルームマンションを購入した場合は、減価償却費を短期間で消化するため、デッドクロスを避けられないでしょう。その際は、購入しようとする物件の減価償却費やローンの組み方を考え、影響が少ない方法を選択することが重要です。

大規模修繕後

ワンルームマンションの大規模修繕が行われたあとは、建物全体の価値が上昇しており、売却チャンスです。

また、大規模修繕の実施は、管理の正常性を示しており、修繕積立金や管理費など計画的な運営の証明ともなります。そのため、大規模修繕が実施後のマンションは買い手がつきやすく、高値で売れるチャンスです。

ただし、大規模修繕後に修繕積立金が値上げされ、買い手から敬遠されるケースもあります。事前に積立金の現状などを把握しておきましょう。

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ワンルームマンション売却の備え

ワンルームマンション投資では、出口戦略が重要です。いつ売却を検討することになってもよいように備えておくことが大切です。市場価格や、売却時の税金や費用については、購入のタイミングで理解しておくのが理想です。

市場価格の把握

市場価格の把握は不動産投資の基本です。

ワンルームマンションはファミリータイプより利益率が高いため、供給過多となりやすく、需要が不足する傾向があります。また、築年数が経過した物件よりも新築の物件が人気になるのは当然です。

市場価格の移り変わりは激しいため、所有するワンルームマンションの現状認識は重要です。

仲介などで利用した不動産会社をうまく活用して定期的に情報を得るなど、 常にネットワークを構築しておくとよいでしょう。

売却時にかかる費用の把握

売却時に必要となる費用や税金などを購入する時点で不動産会社に説明を求めておくとよいでしょう。

ワンルームマンションを売却する際は、一般的に以下のような税金や費用がかかります。

種別	内容
税金	所得税 復興特別所得税 住民税 消費税
費用	不動産仲介手数料 印紙代金 不動産登記に関する費用 住宅ローンの残額・手数料など

資金不足が原因で売却タイミングが遅れると、損をしてしまうかもしれません。売却にかかる費用を想定して、余裕のある状態にしておきましょう。

ライバルの動向把握

どれだけ需要が高い物件でも、 周辺の売却状況に影響を受けて買い手がつかないこともあります。

たとえば、同じマンション内で相場より安く売却している部屋があれば、同時期に相場価格で売却するのは難しいでしょう。また、近隣マンションも同様で、市場に出回っている部屋数が多ければ、売れるまで時間がかかるかもしれません。

周辺のライバルたちが市場に対してどれだけ存在しており、どのような価格帯かなどを把握し、できるだけ「抜け駆けできる条件とタイミング」で売り出すことが大切です。

はじめての投資マンション売却
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市場データから読み解く！2026年に売却をおすすめする最大の理由

2026年現在、都心の不動産需要はかつてない水準で高止まりしており、投資用ワンルームマンション市場は強烈な「売り手市場」となっています。

先述の通り、物件価格の高騰によって利回りが歴史的な低水準まで圧縮されている今は、含み益を最大化できるまさに「絶好の売り時」と言えます。

2026年は「歴史的高値」のピーク。金利上昇前の今がラストチャンス

新型コロナウイルス収束後の経済活動の活発化や、急激なインバウンド（訪日外国人旅行者）の増加により、都市部では宿泊施設の建設ラッシュが続いています。

これがマンションを建設するディベロッパーとの土地の争奪戦に繋がり、地価および不動産価格の高騰を引き起こしています。

加えて、世界情勢の不安定化による建築資材の高止まりも新築価格を押し上げ、その波及効果で中古の投資用ワンルームマンションにもかつてない高値がついています。

まさに「不動産バブル」とも表現できる活況ですが、市場は大きな転換点を迎えています。

最大の懸念材料は「金利の動向」です。欧米の金利政策の変動や、日本銀行による長年の大規模金融緩和からの段階的な政策転換により、国内でも本格的な金利上昇への警戒感が高まっています。

不動産投資において、ローン金利の上昇は投資家の購買力を直接的に低下させ、結果として物件価格の下落を招くのがセオリーです。

つまり、現在の歴史的な価格高騰の恩恵を最大限に享受し、確実に利益を確定させるためには、市場が天井（ピーク）を迎えている「2026年の今」がラストチャンスになると予測されています。

「実データ」を持つ投資マンション専門会社を活用する時代へ

2026年現在、投資マンションの売却は「専門会社のデータ力」で明暗が分かれる時代へと突入しています。

投資用不動産に特化した専門会社は、購入希望者（投資家）のネットワークが豊富なだけでなく、ここ数年で頻繁に行われている法改正や税制の変更にも精通しています。

さらに現在は市場の変動が激しいため、一括査定サイトなどが算出する「過去のデータに基づく概算価格」では、現在の正確な価値を測りきれません。

売却を成功させるには、弊社のように最新の実取引データを豊富に持ち、「今のリアルな高値」を正確に提示できる専門の不動産会社へ相談することが絶対条件となります。

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ワンルームマンション売却に関するよくある質問（FAQ）

2026年現在は本当に「売り時」なのでしょうか？将来もっと上がる可能性はありませんか？

東京都心のワンルームマンション価格は、現在も歴史的な高値圏にあります。一方で、2026年は「金利上昇リスク」が大きなテーマとして注目されています。

不動産価格は一般的に金利と逆相関の関係にあり、ローン金利が上昇すると投資家の購入意欲が鈍化し、価格調整が起こる可能性があります。

特に現在は、利回りがかなり低い水準まで圧縮されているため、「高値で売却しやすい環境」が続いているとも言えます。
そのため、多くのオーナー様が「利益確定」のタイミングとして売却を検討されています。

賃借人が入居中（オーナーチェンジ）の物件でも売却や買取は可能ですか？

もちろん可能です。

投資用ワンルームマンションは、入居者がいる「オーナーチェンジ物件」として売買されるケースが一般的です。

TOCHUのiBuyerサービスでは、入居中の物件についても、

• 現在の賃料
• 管理状況
• 最新の実成約データ
• エリアごとの投資需要

などを総合的に分析し、実際の市場価格に基づいた買取価格を最短即日でご提示しています。

賃借人対応や売却時の調整も不要なため、オーナー様の負担を抑えながらスムーズな売却が可能です。

一括査定サイトの査定額と、実際の買取価格（成約価格）はなぜ違うのですか？

一括査定サイトで表示される価格は、AIによる概算価格や、媒介契約を獲得するための「高めの参考価格」であるケースも少なくありません。

そのため、

• 実際に売り出したら価格が下がった
• 買い手が見つからず長期化した
• 最終的に大幅な値下げになった

というケースもあります。

一方、TOCHUは自社で直接購入するiBuyer（アイバイヤー）モデルを採用しているため、
「実際にその金額で買い取れる価格」を前提として査定を行っています。

机上査定ではなく、最新の実取引データに基づいた現実的な価格提示ができる点が特徴です。

売却を迷っている段階で、データだけ確認することはできますか？

はい、もちろん可能です。

近年は相場変動が大きくなっているため、売却予定がなくても、現在の資産価値を把握しておくことは非常に重要です。

TOCHUでは、

• 最新の実成約データ
• エリア別の価格推移
• 投資需要の動向

などを踏まえた「簡易相場チェック」も行っています。

「今すぐ売るつもりはない」という段階でも問題ありませんので、お気軽にご相談ください。