フルローンは不動産投資に失敗する入口！成功させるにはどうする？

不動産投資においてフルローンは失敗しやすいため、非常にリスクの高い投資方法です。なぜフルローンの不動産投資は、失敗しやすいのでしょうか。

失敗しやすい理由と、それでも成功させるために、どういったことができるのかを解説します。

フルローンの不動産投資は危険！その理由

老後の備えや不労所得を得たいなど、さまざまな理由から不動産投資をはじめる人がいます。不動産投資を行うときは、ローンを組んではじめるのが一般的です。

フルローンは自己資金を一切出さず、全額をローンで不動産投資をすることを言います。不動産投資では毎月の賃料収入を得られるため、フルローンではじめても安泰のように思えるかもしれません。

しかし、フルローンで不動産投資をはじめる場合は、大きな危険と背中合わせだという認識が必要です。なぜフルローンの不動産投資が危険で、失敗するリスクが高いのか解説します。

返済が大きく利回りが低い

フルローンで不動産投資して失敗する理由は、返済が大きくて利回りが低いことです。不動産を購入するとき、想定利回りや毎月の返済額など把握すべき事項が多くあり、プラスになるかマイナスになるかを見極めなければなりません。

たとえば、5,000万円のマンションで年間賃料が満室時で200万円であれば、想定利回りがたったの4%にしかなりません。ローンの金利が4％以上であれば、赤字になってしまいます。

そのため、フルローンで不動産投資をする場合は、返済額が大きく膨らむのを覚悟しつつ、できるだけ利回りの高い物件に投資しなければ確実に失敗します。

税金や修繕費などで想定より収入が少ない

フルローンで不動産投資をした場合、返済額が大きいだけでなく、不動産購入後の不動産取得税や毎年の固定資産税、突然の修繕費も大きくのしかかってきます。

何の知識もないまま不動産投資をはじめた人は、修繕費がオーナー負担ということを知らないことも少なくありません。そのため、想定利回りが高めでも税金や修繕費なども差し引くと、想定より収入が少なくなくなることも大いに考えられます。

不動産投資の営業担当者の口車に乗せられた

不動産投資の営業担当者の口車に乗せられて、フルローンで不動産投資をした場合も失敗するリスクは大きいです。

「不動産投資は確実に増やせる投資」

「ローン完済後は年金の代わりになる」

「サブリースにすると安心」

これらの営業トークは頻繁に用いられているもので、不動産投資の営業担当者は言葉巧みに不動産投資をしてもらおうと仕向けてきます。

営業マンは仕事なので、自分の成績やノルマ達成のために必死です。営業担当者の口車に乗せられて、言われるがまま安易にフルローンを組むと投資に失敗する可能性も高いでしょう。

フルローンで不動産投資をする場合、本当に大丈夫なのかじっくり考えて物件を決めなければ、高い確率で失敗します。間違っても営業担当者の口車に乗せられてはいけません。

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フルローンで不動産投資をするメリット

フルローンの不動産投資にはネガティブな面があるものの、メリットもあります。不動産投資をフルローンで行うメリットを紹介します。

手持ち資金を残したまま投資できる

フルローンで不動産投資をする最大のメリットは、手持ち資金を残したまま投資できることです。

手持ち資金に手をつけずにいることで、将来新たな不動産投資をするための原資にすることもできます。手持ち資金が残っている状態のため、臨時出費などの不測の事態が発生しても対処しやすいでしょう。

万が一のときも団信でローンの負担がなくなる

団体信用生命保険（団信）に加入している場合、ローン返済中に死亡したとしても保険でローン残債が一括で支払われ、残された家族にローンの負担がかかりません。

また、手持ち資金を残していた場合は、家族のもとにそのまま現金を残せるのです。このメリットは頭金を投資して手持ち資金が乏しいと、享受することはできません。

レバレッジ効果を最大限引き出せる

レバレッジとはテコの原理のことで、小さな力で大きなものを動かすことを意味します。このレバレッジ効果を不動産投資に置き換えると、小さな資金で大きな資産を得るという意味になります。フルローンで不動産投資をした場合は、レバレッジ効果を最大限に引き出すことが可能です。

5,000万円のマンションに投資するケースで考えてみましょう。

• 頭金1,000万円＋諸経費300万円でローンを組む
• 頭金500万円＋諸経費300万円でローンを組む
• フルローンで組む

それぞれの投資の仕方を比較すると、下の表のようになります。

頭金1,000万円の場合	5,000万円÷（頭金1,000万円＋諸経費300万円）＝約3.84倍
頭金500万円の場合	5,000万円÷（頭金500万円＋諸経費300万円）＝6.25倍
フルローンの場合	5,000万円÷諸経費300万円＝約16.67倍

頭金1,000万円を入れた場合のレバレッジ効果は約3.84倍、頭金500万円では6.25倍なのに対し、フルローンの場合のレバレッジ効果は約16.67倍とレバレッジ効果の差は歴然です。

つまりフルローンで不動産投資をすると、レバレッジ効果を最大限引き出せるのです。ただし、返済額の負担は、頭金を入れたケースより大きくなる点を忘れてはいけません。

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現状を打破して不動産投資を成功させる方法

フルローンで不動産投資をしている人のなかには、赤字で苦労している人もいることでしょう。ここではフルローンを組んだ状態で不動産投資を成功させる方法について解説します。

低い利回りでも返済を続けられる体制をつくる

フルローンで失敗する要因のひとつに、利回りの低さがあります。そのため、低い利回りでも返済を続けられる体制をつくるのも成功する方法のひとつです。

具体的には、次の方法があります。

空室期間をできるだけ減らす

投資している部屋数が多ければ、多少の空室は大きな問題にはならないでしょう。しかし、1、2部屋しかなければ、長い空室期間は大きなダメージになります。

客づけを依頼している不動産会社としがらみがなければ、複数の不動産会社に依頼するなど、少しでも早く満室になるようにしましょう。

付加価値をつけて入居希望者を増やす

所有するアパートやマンションには、インターネットの無料設備はあるでしょうか。いまは誰もがスマートフォンやパソコンをとおして、インターネットを利用しています。

空室期間が長くなるときは、インターネット無料設備を設置するなどの付加価値をつけることで注目を集められる可能性があります。

設備費用はオーナー負担になりますが、空室を埋める、ひいては不動産投資を成功させるための投資ですからケチケチしてはいけません。

自主管理で経費を節約する

所有する物件を賃貸管理会社や不動産会社に委託している場合、管理料が毎月かかっています。少しでも出費を減らすため、自分で管理できることは自主管理にするのもよいでしょう。

たとえば、建物管理や賃料管理などすべての管理を委託しているのであれば、賃料管理のみ自主管理にして、毎月の管理費を減額できることがあります。

賃貸管理会社を見直す

賃貸管理会社を利用している場合は、賃貸管理会社の見直しも検討の余地があります。たとえば、管理料が高い、管理がずさんで退去者が出るなど、オーナーにとってマイナスになっているのであれば、ほかの賃貸管理会社も検討しましょう。

副業をいくつか持つ

会社勤めが性に合わない人であれば、副業を持つのがおすすめです。会社勤めしているサラリーマン大家だと会社の規則などもあって副業のハードルは高いのですが、会社に所属しないフリーランスであれば副業のハードルはありません。

不動産投資をしながらの副業には、主に以下のものがあります。

• パート・アルバイト
• 在宅ワーク

副業を持つメリットとデメリットを下表にまとめました。

メリット	デメリット
複数の収入減を持てる 会社勤めよりも収入が得られることもある パートやアルバイトでも健康保険に加入できることがある	収入が安定しない 稼げるようになるまで時間がかかる パートやアルバイトは解雇されやすい

脱サラをして不動産投資をしている人は、決して少なくはありません。もともと持っていた資格や経験は、さまざまなことに応用できる可能性があるため、収入減にできないか検討してみましょう。

不動産投資はあくまでも投資なので、ひとつのことだけに注力するのはリスクが高いので注意してください。リスクを分散して、いざというときに備えられる体制づくりが必要です。