ワンルームマンション投資のサブリース知識。メリットとデメリットとは！？

近年、サブリースに関連した様々な問題が明らかになり、オーナーにとってサブリースがベストな選択肢とは限らないことが徐々に明るみになってきています。ワンルームマンション投資におけるサブリースのメリットとデメリットを解説するとともに、サブリースに関連した事件や、サブリース物件の売却方法、サブリースに頼らない経営のコツについて詳しく説明します。

ワンルームマンション投資にはサブリースが必要？

購入時に業者から提案されて、あまり検討することもなくサブリースを利用することにした方もいらっしゃるかもしれません。しかし、サブリースは長期にわたり収益に大きな影響を及ぼす要素で、売却の出口戦略に制約が生じることもあります。メリットとデメリットを理解したうえで契約することが大切です。

ワンルームマンション投資のサブリースとは

不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、別の入居者に転貸することをサブリースと言います。入居率にかかわらず一定のサブリース家賃が保証されるという点が大きな特徴です。物件の購入時、セットでサブリースを提案されるケースが多くあります。

サブリースとマスターリースの違い

ここまで、「サブリース」という言葉で概要をご説明してきましたが、本来サブリースとは、不動産業者がオーナーから借り上げた物件を第三者に転貸する仕組みについて、不動産会社と入居者の契約を指す用語です。一方、マスターリースはこの仕組みのうち、不動産会社とオーナーの契約を指します。しかし現在では、この仕組み全体を「サブリース」と呼称することもよくあります。

サブリース新法について知りたい

サブリース新法は、サブリースを提供する不動産業者とオーナーの間のトラブルを防ぐため、2020年に施行されました。誇大広告や不当な勧誘等の禁止、契約締結前の重要事項説明と書面交付、契約締結時の書面交付などについて定められています。

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ワンルームマンション投資におけるサブリースのメリット

ワンルームマンション投資は、少額から始められる手軽さと、安定した賃貸需要により、多くの投資家から注目を集めています。その一方で、物件の管理や入居者対応などに手間がかかることが、投資を躊躇する要因の一つとなっています。そういった手間か解放されるといった点で、ワンルームマンション投資においてもサブリースは有用とされています。

収入が安定する

特にワンルームマンションは、入居者のライフステージ等の変化による入退出が多く、どうしても空室期間が生じてしまいます。サブリースはそのような期間も家賃を保証するため、空室に伴うリスクが大きく低減されます。

空室対策が不要

上記とも関連しますが、空室期間をできる限り短くするためのさまざまな対策を、オーナーが講じる必要はありません。入居者の募集なども不動産業者が対応します。

賃貸管理の手間から解放される

サブリース契約の場合、賃貸管理業務も不動産会社に任せることができます。副業として投資を行う場合などは特に時間の制約が生じやすいため、大きなメリットと言えるでしょう。

賃料滞納の心配をしなくてよい

各種トラブルの対応も不動産業者が行うため、時間や手間の削減に役立つだけではなく、仮に入居者が賃料を滞納したとしても、オーナーの月々の収入が減ることはありません。

確定申告の手間を削減

入退去時はさまざまな費用が発生するため、管理も煩雑になりがちですが、サブリースならこれらの費用はまとめて清算になります。また、家賃収入は一定のため、確定申告時の収支計算が簡素化されます。

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ワンルームマンション投資におけるサブリースのデメリット

ワンルームマンション投資でサブリースを検討する際は、メリットだけでなく、これらのデメリットについても十分に理解し、適切に判断しましょう。

家賃保証額が相場賃料より安い

オーナーに保証される月々の金額は、入居者が不動産業者に支払う賃料の8～9割程度となることが一般的です。

更新料や礼金はオーナーの収入とならない

サブリースを利用しない場合、更新料や礼金はオーナーの収入となることが一般的です。一方、サブリース利用時はすべてサブリースを提供する不動産業者の収入となります。

サブリースを解約されるリスクがある

サブリース契約の場合、不動産業者の側から、いつでも解約できます。オーナーは期間内に解約されるリスクを抱えることになります。

オーナーからサブリースを解約することは困難

逆に、オーナーからサブリースを解約することは相当に困難です。「借地借家法による正当事由がないため解約できない」などの内容で、オーナーからの解約の申し出が却下されるケースが散見されます。

賃料保証額の改定による収入減のリスク

契約当初の賃料が将来にわたり保証されるわけではない点にも注意が必要です。一定期間が過ぎたあとで契約内容の見直しに伴い、賃料保証額が減額されるケースも多発しています。

解約時に多額の違約金を請求されるリスク

サブリースを解約できたとしても、その際に多額の違約金を請求されることもあります。違約金の相場は、家賃収入の約6か月分とも言われています。

オーナーは入居者を選べない

サブリースの場合、入居者の募集から決定まで、不動産業者が対応します。オーナーには決定権がありません。

リフォームや修繕の業者が指定される

サブリースを利用している場合でも、リフォームやメンテナンスにかかる費用はオーナーが支払う必要があります。しかし、業者を選定し、業務を依頼するのは不動産業者です。時には高額な費用を請求されることもあります。

サブリース業者が倒産するリスクも

万が一サブリース業者が倒産してしまうと、オーナーの収入となるはずの家賃保証料や敷金などの回収が困難になる場合もあります。入居者との契約引き継ぎには多大な労力もかかります。

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ワンルームマンション投資におけるサブリースに関連した事件

サブリースは、オーナーにとって安定した賃料収入を得られる魅力的な選択肢ですが、同時にいくつかのリスクも存在します。ここでは、サブリースに関連した事件を取り上げ、その問題点について説明します。

ワンルームマンションの逆ざやサブリース問題

2023年、東京都内の区分マンションのサブリース会社が、実際の賃料よりも高い借り上げ賃料をオーナーに支払う「逆ザヤ」状態に陥り、賃料の未納問題が発生したことが判明しました。

この会社は、物件販売時に高いサブリース賃料を提示することで販売価格を上げていたようです。未納問題が表面化すると、サブリース会社は連絡が取れない状況となり、オーナーや再転貸会社も対応に追われることとなりました。

この問題は、過去に発生した「かぼちゃの馬車」事件と酷似したスキームであるとの指摘もあります。また、サブリース会社が、事前通知なく賃料の支払いを止めたことは、債務不履行に当たる可能性が高いとされています。

この事件は、サブリースが必ずしもオーナーにとって安全な選択肢ではないことを示しています。サブリース会社の財務状況や経営方針を十分に確認し、リスクを理解した上で契約を結ぶことが大切です。

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ワンルームマンション投資のサブリースを成功させるには

サブリースを成功させる、いくつかの重要なポイントを押さえておきましょう。

業者を慎重に選ぶ

これまでご説明してきたとおり、サブリースにはリスクも伴います。こうしたリスクについてしっかりと説明責任を果たし、実績も豊富な信頼できる不動産業者を選ぶことが、成功への鍵となります。倒産リスクを回避するため、経営状況も十分に確認しましょう。

空室期間の観点で物件を選定する

不動産業者から家賃保証額を下げられないためには、空室期間が長期化する見込みのない物件を選択するように購入時に意識することが大切です。空室期間が長期化すれば不動産業者の損失が拡大し、家賃保証額を下げようとする動きにつながるからです。立地条件や間取りなど、十分に検討しましょう。

契約条件をしっかりと検討する

不動産業者から言われるがままに契約書にサインをするのではなく、各条件をしっかりと確認しましょう。家賃保証額のほか、修繕やリフォームなどの費用の分担、免責期間、解約条件などは特に注意が必要です。

物件の収益性を見極める

ワンルームマンションの価値は、一般的には年が経つにつれ減少します。条件がよさそうに見える物件でも、収支がかろうじて黒字、という程度なら、将来性の点で低く評価するべきです。

物件に競争力があればサブリースは不要

空室によるリスクを回避することがサブリースの大きなメリットですが、裏を返せば、空室期間が短期で済みそうな物件であれば、サブリースを利用しないほうがオーナーにとってはメリットがあることも多いのです。物件の条件から慎重に検討し、サブリースを利用するかどうかを決定しましょう。

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サブリースのワンルームマンションを売却する方法

サブリース契約中のワンルームマンションを売却する際には、いくつかの注意が必要です。サブリース物件の売却に関する問題点と、売却価格が低くなる理由について説明します。

サブリース契約しているワンルームマンションの売却は難しい？

サブリース契約中のワンルームマンションを売却する際の最大の障壁は、サブリース契約の存在です。サブリース会社が有利なサブリース契約を残したまま売却しようとしても、売却価格は低くなってしまいます。しかし、多くのサブリース契約では、契約期間中の解約に違約金が設定されており、オーナーにとって大きな負担となります。

サブリース契約には違約金がかかる

サブリース契約を解約して物件を売却する場合、多くの契約では違約金が発生します。この違約金は、サブリース会社が被る損害を補填するためのものですが、オーナーにとっては大きな負担となります。違約金の金額は契約内容によって異なりますが、3ヶ月～12ヶ月分の賃料相当額になることが一般的です。

違約金の設定は、サブリース会社にとってはリスクヘッジの手段ですが、オーナーにとっては不利な条件といえます。サブリース契約を結ぶ際は、違約金の有無と金額を確認し、将来的に物件を売却する可能性も考慮に入れておく必要があります。

解約に違約金が不要なケース

ただし、サブリース会社が倒産した場合や、賃料の支払いを長期間滞納するなど、契約上の義務を履行しない場合は、オーナーは違約金を支払うことなく契約を解除できる可能性があります。このような場合は、弁護士に相談するなどして、適切な対応を検討することが重要です。

売却価格が低くなる理由

サブリース契約中のワンルームマンションを売却する際、もう一つの問題は売却価格の低下です。サブリース契約のデメリットでも紹介したように、サブリース契約では借り手であるサブリース会社が有利になるような条件での契約がと決められていることがほとんどです。

契約内容は次の買主にも引き継がれることから、オーナーが不利になってしまうサブリース契約が残っているワンルームマンションの価格は市場価格よりも低くなってしまう可能性が高いでしょう。

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サブリースに頼らないワンルームマンション経営のコツ

サブリースに関連した問題を避けるために、サブリースに頼らないワンルームマンション経営を検討するオーナーも多いです。サブリースを利用しない場合の物件選びのポイントと、リスク分散の方法、管理会社の選定について説明します。

適切な物件選び

サブリースに頼らずにワンルームマンションを経営するには、まず適切な物件選びが重要です。立地や築年数、設備などを考慮し、入居者のニーズに合った物件を選ぶ必要があります。また、周辺の賃料相場を調査し、適切な賃料設定ができる物件を選ぶことも大切です。

物件選びの際は、以下の点に注意しましょう。

1. 立地：交通の便が良く、職場や学校へのアクセスが良い物件を選ぶ
2. 築年数：築年数が浅く、設備が充実している物件を選ぶ
3. 間取り：ワンルームの場合、効率的な間取りで、収納スペースが十分にある物件を選ぶ
4. 賃料相場：周辺の賃料相場を調査し、適切な賃料設定ができる物件を選ぶ

これらの点を考慮して物件を選ぶことで、入居者を集めやすく、安定した賃料収入を得られる可能性が高まります。

また、物件選びに加えて、以下のような点にも留意することが重要です。

1. 物件の管理状況を確認する（修繕履歴など）
2. 建物の耐震性能を確認する
3. 周辺の治安や環境を調べる
4. 将来的な開発計画や人口動態を考慮する

これらの情報を総合的に判断し、長期的に安定した収益が見込める物件を選ぶことが、サブリースに頼らないワンルームマンション経営の第一歩となります。

リスク分散の方法

ワンルームマンション経営におけるリスクを分散するためには、複数の物件に投資することが有効です。一つの物件や地域に集中投資するよりも、異なる立地や築年数の物件に分散投資することで、空室リスクや賃料下落リスクを軽減できます。また、入居者の属性を分散させることで、特定の属性に依存するリスクも軽減できます。

リスク分散の具体的な方法としては、以下のような戦略が考えられます。

1. 地域分散：異なる地域の物件に投資することで、地域経済の変動リスクを軽減する
2. 築年数分散：築年数の異なる物件に投資することで、建物の老朽化リスクを分散する
3. 入居者属性の分散：学生、社会人、単身者、家族など、異なる属性の入居者を受け入れることで、特定の属性に依存するリスクを軽減する

これらのリスク分散策を適切に組み合わせることで、ワンルームマンション経営におけるリスクを管理し、安定した収益を確保することが可能となります。

管理会社の選定

サブリースを利用しない場合、物件の管理を自分で行うか、信頼できる管理会社に委託する必要があります。管理会社を選ぶ際は、実績や評判を確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。また、管理会社との連携を密にし、入居者とのトラブルや物件の状態について定期的に報告を受けることで、問題の早期発見と対応が可能となります。

信頼できる管理会社を選ぶことで、オーナーは物件管理の負担を軽減し、安定した賃料収入を得ることができます。また、入居者とのトラブルや物件の老朽化などの問題にも、迅速かつ適切に対応できるようになります。

ただし、管理会社に全てを任せきりにするのではなく、オーナー自身も物件の状況を定期的にチェックすることが大切です。