築50年のマンションでも売却することは可能です。新しいマンションほどスムーズに売れるわけではありませんが、絶対に売れないとは限りません。
すっかり古くなったマンションは、どうすれば売れるのでしょうか。まずは古いマンションが売れにくい理由を踏まえて、いかにして築50年のマンションを売却するのか解説します。
築50年のマンションがなかなか売れない理由
築50年のマンションが売れにくい理由には、次の5つが考えられます。
耐用年数が過ぎてしまっている
耐用年数が過ぎているため、建物の価値がゼロと考えられていることが挙げられます。価値のない物件にお金を出して購入したいと思う買主が少ないことから、築50年のマンションの売却が難しくなってしまうのです。
構造別耐用年数一覧
マンションの構造別ごとの耐用年数を表にまとめました。
| 構造・用途 |
耐用年数 |
| 木骨モルタル造 |
20年 |
| 木造
合成樹脂造 |
22年 |
| 鉄筋コンクリート造
鉄筋鉄骨コンクリート造 |
47年 |
参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
鉄筋鉄骨コンクリート造や鉄筋コンクリート造の物件であっても耐用年数は47年のため、築50年のマンションは耐用年数が過ぎてしまっています。
ただし、マンションにおける耐用年数は、法定耐用年数のことで、税金や経費を計算する減価償却の目安になる数字に過ぎません。耐用年数は建物の寿命と直結するものではないため、築年数が耐用年数を超えているからといって居住できないわけではありません。
管理組合がほとんど機能していない
管理組合がきちんと機能していないことも、築古のマンションが売れにくいとされる理由のひとつです。築50年のマンションともなれば住民の年齢も上がり、理事や役員の担い手がいなくなります。
さらに、相続をきっかけに取得された物件は、持ち主が誰かわからなくなってしまい、管理費の回収がうまくいかないこともあります。担い手や資金の不足から管理組合が機能していないとなると、買主は安心して物件を購入できません。
建物や設備が古い
築古マンションは、古さゆえに設備やセキュリティーが整っていないものがほとんどです。物件によっては、エレベーターのないところもあります。
こうした古さゆえの不便さを解消するには、建物全体のフルリフォームが必要です。しかし、手間もお金もかかることからなかなか進まないのが現状です。
耐震性に不安がある
築50年のマンションは、旧耐震基準で建築されている物件がほとんどです。旧耐震基準は、1981年5月31日までの建築確認で適用されていた耐震基準のことです。
旧耐震基準は、震度5強程度の中規模な地震が起きたときの規定は設定されていますが、震度6～7程度の大規模な地震が発生したときの規定は設けられていません。
大規模な地震が発生したときも建物が倒壊しないよう規定されている新耐震基準で建設された物件と比べると、耐震性に不安が残ることから売却が難しくなります。
住宅ローンの審査が通りにくい
住宅ローンの審査が通りにくくなる点も、築古物件が売れにくい理由のひとつです。住宅ローンの審査は、買主本人の返済能力だけでなく、担保になる物件の価値も審査対象になります。
耐用年数が過ぎていて建物に価値のない築50年のマンションは、住宅ローンの審査が厳しくなるおそれがあります。
築50年、築古マンションが抱える問題とは
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築50年でも売れる人気マンションと特徴
しかし、すべての築50年のマンションが売却できないわけではありません。築50年でも売れる人気の高いマンションと特徴について、実際に取引された物件を例に挙げてみていきましょう。
田園レジデンス（大田区）
田園レジデンスは、東京都大田区に位置する低層型マンションです。築50年を超えていながら、2020年には2,000万円台で取引された人気のある築古マンションです。物件の詳細は、次のとおりです。
- 築年月日：1963年12月（築59年）
- 取引価格：約3,000万円（当社査定）
- 住所：東京都大田区田園調布2丁目
- 最寄り駅：東急目黒線「田園調布」駅から徒歩3分（東急東横線も利用可）
- 構造：鉄筋コンクリート造
- 階建て：3階
- 総戸数：12戸
- 設備：トランクルーム
- セキュリティー：24時間セキュリティーシステム、ディンプルキー、防犯カメラ
- 周辺環境：徒歩5分以内の場所にスーパーマーケットやコンビニエンスストアあり
- 特徴：ペット相談可の低層型マンション
築50年を超えるマンションでも、高額で取引できた理由として次のことが考えられます。
駅から近い
駅から近いマンションは、生活しやすいことから築年数に関係なく人気のある物件です。古く、傷や汚れが目立つ物件であっても、駅から近ければ買主を見つけやすくなります。
交通の便がよい
田園レジデンスのように、複数路線を利用できるマンションは需要が高く、売りに出してから早い段階で購入希望者があらわれる可能性があります。2路線以上利用できるマンションなら、築50年が経過していても問題なく売却できるでしょう。
周辺環境が充実している
周辺環境の充実具合は、売却金額や期間を左右する理由のひとつです。マンションから徒歩圏内の場所にスーパーマーケットやコンビニエンスストア、病院や郵便局などの生活利便施設が多いと売れやすくなります。
設備がいまの需要と合っている
室内や共用部の設備が、いまの需要に合っていることも大切なポイントです。たとえば、田
園レジデンスには、トランクルームが設置されています。トランクルームは、季節外の家電や趣味のものを収納でき、人気のある設備のひとつです。
築50年が経過しているマンションであっても、いまの需要に合った設備を備えている物件であれば購入希望者が見つけやすくなります。
セキュリティーが整っている
マンションのセキュリティーは、買主が購入を決断するうえで気にかけるポイントのひとつです。セキュリティーがきちんと講じられている物件なら、築年数が経過していても安心して購入を決断できるでしょう。
【まとめ】古くても売れているマンションの特徴
田園レジデンスの物件情報から、古くても売れているマンションの特徴をまとめると次のようになります。
- 駅から近い
- 交通の便がよい
- 周辺環境が充実している
- 設備が現代の需要と合っている
- セキュリティー対策が整っている
このように立地や設備、セキュリティー対策などが、マンションの売れやすさに関係することがわかります。築古物件を売却するなら、以上の条件すべてに当てはまっていることが理想ですが、どれかひとつでも該当していれば、スムーズな売却を期待できます。
【現場目線】築50年でも売れるマンションの違いは何？
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築50年のマンションを売却する方法
築50年のマンションを売却する5つの方法を紹介します。次のポイントを押さえて、売却成功を目指しましょう。
ハウスクリーニングする
専門業者にハウスクリーニングを依頼して、室内をきれいにしてから売却しましょう。アマチュアでは落とせないような汚れも、プロであればきれいにできます。長年蓄積された汚れを落とすことで、マンションが売れやすくなります。
設備を新しいものと交換する
旧式の設備はいまと比べて性能が劣っていたり、修理受付が終了していたりして、購入後の買主の負担が重くなります。また古い設備があると、印象もよくありません。設備を新しいものに交換すれば、物件購入後の不安が軽減され、売却しやすくなるでしょう。
需要が高まる時期に売り出す
マンションの需要が高まる時期に売り出すのもひとつの方法です。一般的に需要が高いとされる新生活シーズンの3～4月、転勤シーズンの9～10月に売り出すことで購入希望者を見つけやすくなります。
スムーズな売却を目指すなら、需要が高まる時期を見計らって売却に出すのとよいでしょう。
築古物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼する
築50年のマンションのように、築年数が経過した物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼するのもよいでしょう。実績がある会社なら、これまで培った経験と知識を活かして売りに出す物件に適した売却戦略を立ててくれるでしょう。
買い取ってもらう
不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。不動産売却には、不動産会社が買主を見つけてくれる「仲介」と不動産会社が買主になる「買取」のふたつの方法があります。
買取は、すぐに現金化できる点が魅力です。また、広告を出す必要もないため、近隣に売ることを知られることなく売却できます。
ただし、買取だと仲介より売却金額が安くなる点に注意してください。不動産会社はマンションを買い取ったあとにリフォームして再販するため、その費用があらかじめ差し引かれています。
代表取締役伊藤幸弘
大きく分けると設備面の問題と、管理運営面の問題がありますね。
まず設備面では、水回りのトラブルが本当に頻発するんです。上水道だと、古い水道管からの漏水が深刻で、水がポタポタと漏れて気づかないうちに下の階に被害が出る。配管自体が老朽化して耐えられなくなってきているケースもありますし、当時の設計基準で配管が細いから水圧が全然出ないとかの問題も出てきます。
修理しようとしても、配管がコンクリートに埋め込まれているから大変なんです。直すとなるとコンクリートを壊して工事しないといけない。躯体まで手を入れるってことは大規模修繕が必要になってきます。当然、工事中は入居者も住めないし。結局、部分的な修繕で済ませるしかなくて、根本的な解決ができないんですよ。
下水の方も深刻です。管が細いから詰まりやすくて、1階で詰まったものが2階でオーバーフローしてしまうようなケースもあります。築古マンションの特徴的な問題として、2階で起きたトラブルが5階でも同じように発生したりするんです。水道業者さんに聞くと「またあのマンションですか」って。1年前に同じ修理をしたのに、また別の階で同じ問題が起きてしまうといった状況です。
高圧洗浄とか色々試すんですけど、根本的な問題が配管の細さとか老朽化にあるので、直しようがないんですよね。維持管理が本当に大変になってきます。
管理運営面では、管理組合の機能不全が大きな課題です。古い物件って管理費や修繕積立金があまり貯まってないんです。問題が起きたら応急処置はするけど、建て直すほどの資金がない。大規模修繕もできないから、屋上の防水工事や外壁の塗装工事も場当たり的な対応になってしまう。
さらに住民の高齢化も深刻な問題です。「もう修繕にお金使わなくていい。私が住んでるだけだから」って方もいらっしゃって、修繕費用の合意が取れないことも多いんです。修繕積立金が潤沢に貯まっていれば、それを崩して使えばいいんですが、古い物件はそうもいかない。こういった複合的な問題を抱えているんです。