アパート経営の利回り相場を紹介｜相場以上の利回りを出す方法とは

アパート経営を行ううえで最も重要な数値は利回りです。利回りは不動産価格に対してどれだけの利益を上げられるかを示したものです。

アパート経営の利回り相場は不動産投資を始める前に必ず知っておく必要があります。エリアごとの利回り相場と相場以上の利回りを出す方法を紹介します。

アパート経営における利回りは3つ

利回りにはさまざまな計算方法があり、同じアパートでも計算法によって異なる結果が出ます。まずは利回りの種類と計算方法を押さえておきましょう。

表面利回り

アパートの購入価格に対してどれだけの家賃収入があるのかを示したもので、「グロス利回り」とも呼ばれます。表面利回りは以下のように計算できます。

表面利回り＝年間家賃収入の総額÷物件価格

表面利回りのメリットは、物件価格と家賃収入という2つの数値でシンプルに計算できるという点です。複数のアパートを比較する際に役立つことから、ポータルサイトや不動産会社の資料などに利用されます。

ただし、経費が考慮されていないため、実際の利回りより高くなります。表面利回りで利益を計算して運用計画を立てると、思ったより利益を出せず資金繰りが悪化することもあるため注意が必要です。

想定利回り

アパートが満室であると想定して求める利回りのことで、満室時利回りともいいます。計算方法は表面利回りと同じで、以下のようになります。

想定利回り＝年間家賃収入の総額÷物件価格

表面利回りとの違いは、実際の経営に関わらず、満室になった場合を仮定して算出するという点です。経費を算入しないという点では表面利回りと同じで、実際の利回りより高く算出されます。表面利回りと同じく、ポータルサイトや不動産会社の資料に利用されます。

実質利回り

実質利回りは経費を考慮して計算を行う利回りで、「ネット利回り」ともいいます。計算方法は以下のとおりです。

実質利回り＝（年間家賃収入の総額－年間経費）÷（物件価格＋購入時経費）

経費が算入される分、表面利回りや想定利回りと比較すると利回りは低くなります。計算方法は複雑ですが、その分実際のキャッシュフローに近いリアルな結果が得られるため、収支計画を立てる際などに利用されます。

利回りの計算例

実際に利回りを計算してみます。一例として、以下のようなアパートを購入、運用したとします。

• 購入価格：5,000万円
• 年間家賃：60万円/室
• 部屋数：10室
• 入居率：90％
• 購入時経費：200万円
• 年間経費：240万円

上記のアパートについて、3種類の利回りを計算すると以下のようになります。

表面利回り

入居率が90％（10室中9室入居）のため、年間家賃収入は60万円×9=540万円と計算され、表面利回りの式に当てはめると以下のようになります。

540万円÷5,000万円＝0.108　10.8％

想定利回り

想定利回りは満室になったと仮定した場合の年間家賃収入で計算します。今回の例では、60万円×10＝600万円となり、利回りは以下のようになります。

600万円÷5,000万円＝0.12　12％

実質利回り

実質利回りでは、アパートの購入や運用にかかった費用を計算に入れます。今回の例では、以下のような結果になります。

（540万円－240万円）÷（5,000万円－200万円）＝0.0625　6.25％

同じアパートでも計算法によって結果が異なることが分かります。特に実質利回りは、表面利回りや想定利回りよりかなり低い数値となりました。表面利回りや想定利回りは経費を考慮していないため、実運営との剥離が大きくなってしまいます。実質利回りはリアルな数値が出ますが、計算が複雑です。

以下のような使い分けをするとよいでしょう。

• 複数のプランを比較する際に利用　→　表面利回り、想定利回り
• 運用計画を立てる際に利用　→　実質利回り

アパート経営の利回り相場

利回りの基礎を押さえたところで、もう一歩踏み込んでアパート経営の利回り相場や最低基準を確認しておきましょう。

各エリアの利回り相場

まずはアパート経営の利回り相場を見てみましょう。こちらは、「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」が発表した、エリアごとの一棟アパートの表面利回り（2023年1月〜3月）です。

エリア	表面利回り（％）
北海道	11.98
東北	12.02
首都圏	7.66
信州・北陸	12.75
東海	9.04
関西	8.80
中国・四国	11.45
九州・沖縄	9.26
全国	8.14

同じアパートの一棟投資であっても、エリアごとに大きな差があることが分かります。しかし、上記の表を見て「首都圏より中国・四国のアパートの方が儲かる」と考えるのは早計です。

高利回り=優良エリアとは限らない

都心は利回りが低く、地方は利回りが高くなります。これは都心の物件が高額であるためです。

一般的には、物件価格と家賃は正の相関関係があるものの、完全に比例するわけではありません。たとえば、物件価格が2倍だからといって、家賃が2倍にはなりません。そのため、物件価格が高ければ高いほど利回りは低くなります。

しかし、物件価格が高いエリアは人口が多く、入居ニーズも高めです。そのため空室リスクが低く、安定した利益が得られるメリットがあります。

一方、地方のアパートは取得費用が安く表面利回りは高いものの、一度退去者が出ると次回の入居付けが難しく、利回りが下がってしまう場合があります。表面利回りばかりを見るのではなく、それぞれのエリアの入居ニーズを把握し、長期に渡って利回りを維持できる物件であるかを見極めることが重要です。

利回りの最低基準

アパートの利回りはエリアや築年数によって異なりますが、実質利回りで3〜5％程度はほしいところです。それを下回ると、空室や修繕などでキャッシュフローが悪化した際、対応ができなくなる危険性が高くなります。

不動産会社の資料では、表面利回りや想定利回りが表記されています。アパート経営を行う際には、安易に高い利回りの物件に飛びつくのではなく、期待できる入居率や経費などを考慮に入れて、精度の高い実質利回りを算出したうえで判断するようにしましょう。

相場以上の利回りを出すために必要なこと

アパート経営において、相場以上の利益を出すためにはどうしたらよいのでしょうか。特に重要な点を紹介します。

入居ニーズをつかむ

安定したアパート経営のためには、高い入居率を維持することが重要です。そのためにも、入居ニーズの把握はしっかり行わなくてはなりません。

エリアはどのような場所で、どのような人が住んでいるのかを把握し、ターゲット層を定めます。そして、そのターゲットに合った間取りや設備を考えましょう。

たとえば、若年層の単身世帯が多い場合はワンルームや1LDKが好まれます。仕事で家を空けることが多いので、宅配ボックスや24時間利用できるゴミステーションなどがあると喜ばれるでしょう。

設備を導入し過ぎるとそれだけ取得費用が高くなり、家賃を上げざるを得ないため入居者が集まらなくなるおそれがあります。逆に設備費を抑えすぎると入居ニーズに応えられず、やはり入居付けに苦心することになるでしょう。

エリア調査を入念に行い、ターゲットを明確にすることで、無駄な出費を抑えつつ、入居ニーズの高いアパート経営が実現できます。

長期的な計画を立てる

アパート経営は数十年もの長期に渡ることがほとんどであり、その間に空室や大規模修繕、金利上昇などのさまざまなリスクが生じることがあります。思いがけないトラブルや出費により利回りが悪化するだけではなく、最悪の場合経営が破綻してしまうこともありえます。

アパート経営を行う際には、リスクヘッジを含めた長期的計画を立てることが重要です。また、計画的に積立を行っておくと、急な出費にも対応できます。

質の良い管理会社を選ぶ

アパート経営は管理が命です。同じアパートでも、管理の良し悪しによって経営状態は大きく変わります。

管理会社は入居付けや家賃の回収、クレームの対応など入居者に関わる管理を行います。賃貸管理が不適切な物件には入居者がつかず、また家賃滞納や入居者同士のトラブルが多くなります。

高利回りを維持し、入居者からの信頼や物件の資産価値を守るためには、賃貸管理を適切に行っていかなくてはなりません。物件選定と同じく、不動産管理会社選びも慎重に行う必要があります。