【保存版】アパート経営の経費一覧｜損をしないためにオーナーが知っておくべき考え方

アパート経営では、家賃収入などから経費を差し引いた利益に対して税金が課せられます。そのため、節税のためには、適切な経費計上を行うことが重要です。

経費の基本的な考え方や経費にできるものと経費にできないものを詳しく解説します。

アパート経営における経費の考え方

まずは、アパート経営における経費の基本的な考え方を理解しておきましょう。

経費と税金の関係

アパート経営で家賃収入を得ると、その利益に応じて税金が課されます。所得税や住民税がその主なものですが、税率は年間の所得に応じて決まるという仕組みです。つまり、所得が高いほど、より高い税率で、より多くの税を支払う必要があります。

納税は義務ですが、制度の範囲内で、できるだけ課税額を抑えたいと考えるでしょう。節税のためには、税金と経費の関係を理解しておくことが第一歩です。

所得税や住民税は年間の所得に対して課されますが、所得とは「利益」のことをいい、収入とは異なります。

収入は入ってきたお金のことであり、家賃などとして受け取ったお金がそれにあたります。

しかし、アパート経営はお金が入ってくるだけでなく、経営をするうえで必要な支出もあります。いくら収入があっても、支出があれば、収入がすべて利益になるわけではありません。収入よりも支出が多ければ、赤字ということもありえます。

つまり、所得とは、支出を加味したうえでの実際に得た利益のことです。計算式にすると、以下のとおりです。

所得＝収入－経費

計上した経費は収入から差し引かれて、結果として所得は低くなります。税金は所得に対してかかるため、経費を計上することは、課される課税額を低くすることにつながります。

そのため、節税のためには、適切に経費計上をすることが重要です。

経費にできるかの判断基準

計上する経費が多いほど、課税額は抑えられます。しかし、だからといって、好き勝手に計上してよいわけではありません。

経費とは、その収入を得るために必要な支出を指します。

そのため、経費として計上してよいかどうかは、アパート経営の場合、家賃収入などを得るために必要な支出だったかが判断基準です。

逆にいえば、アパート経営と無関係な支出は経費として計上できません。不適切な経費計上は、脱税が目的とみなされるおそれもあるため、注意しましょう。

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アパート経営の経費一覧

具体的にどういった支出を経費として計上できるのでしょうか。

経費にできるもの

一般的なアパート経営で、経費とみなされるものを以下の表にまとめました。

アパート経営で経費にできる支出

項目	説明
租税公課	物件に対して課される税金（固定資産税・都市計画税）
保険料	火災保険などの損害保険の保険料
修繕費	物件に修繕の必要が生じて、支出した工事費など
委託管理費	物件の管理を管理会社などに委託している場合、管理会社に支払った管理料
仲介手数料	不動産会社の仲介で入居者が決まった場合、仲介業者に支払った手数料
広告宣伝費	入居者募集のための広告費
司法書士、税理士などへの報酬	契約や税務などの手続きを司法書士や税理士などの専門家に依頼した場合、支払った報酬
借入金利息	不動産のローンで購入し、借入金を返済している場合、返済額のうち利息にあたる部分
専従者給与	家族などにアパート経営を手伝ってもらっている場合、家族にも給与という形でお金を支払った分※
減価償却費	減価償却という仕組みで少しずつ経費に計上していく物件そのものや設備の購入費

※事業的規模とみなされる目安「5棟10室以上」のアパート経営をしている場合のみ

上記以外にも、アパート経営をするうえで行ったなんらかの活動で支出があった場合、経費として計上できる可能性があります。たとえば、以下のようなものがあります。

• 通信費
  • 管理会社や入居者との連絡に使った携帯電話の費用など
• 旅費交通費
  • 自宅から物件までの移動の費用など

減価償却とは

アパート経営で、物件の購入費も、経営上必要な支出という意味では経費といえます。しかし、所得は年単位で考えるのに対し、購入した物件は何年にもわたって収入を生むため、購入した年だけの経費と考えるのは不適切です。

そこで、このような「何年にもわたって収入を生み出すもの」については、支出額を、一定の割合で分け、数年間で少しずつ経費計上していくというルールがあります。これを、減価償却といいます。

具体的な分け方は、物件の種類などによって異なります。また、物件だけでなく、設備や備品なども減価償却の形で経費計上していきます。

初期費用も経費にできる

ここまで紹介したのは、主に、現在進行形でアパート経営をしているうえで発生する経費でした。

アパート経営を始めるときにかかる初期費用についても、以下のような支出は経費計上できます。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 契約書の印紙税
• 登記の費用（司法書士報酬など）
• ローン手数料

経費にできないもの

経費として計上できない支出についても確認しておきましょう。

基本的な考え方は「アパート経営に関係ないもの」です。経費計上可能な支出と似ていても、経費にはならないものもあるため、注意しましょう。

税金

アパート経営に関して課された税金は経費として認められますが、所得に応じて課される所得税や住民税そのものは経費計上できません。

また、延滞税など、懲罰的な性格を持つ課税についても、経費としては認められません。

借入金元本

物件をローンで購入し、借入金を返済しているとき、その利息分については経費計上が可能です。

しかし、元本返済分については経費計上できません。借入金の元本返済は、あくまでも借りたお金を返すだけであり、支出ではないためです。

個人の保険料

物件にかけている火災保険などの保険料は経費にできますが、生命保険や医療保険など、オーナー本人の個人的な保険料は、不動産所得の経費とは認められません。

修繕積立金

アパート経営では、物件の経年劣化に備えて、修繕費を積み立てるのが一般的です。積立金は、まだ修繕が行われていない時点では単なる貯蓄にすぎないため、経費計上はできません。

実際に修繕を行って、支出した分についてのみ、修繕費として経費計上ができます。

割合で計上できる費用もある

アパート経営で必要な連絡をするために携帯電話を使用しているとき、その費用は通信費として経費計上できます。

しかし、同じ電話をプライベートでも使用している場合は、費用のすべてを計上はできず、アパート経営に関連して支出した分のみを計上します。この考え方を家事按分（かじあんぶん）といいます。

一つひとつを厳密に分けるのが難しい場合も、おおよその割合で按分します。たとえば、電話の3割程度はアパート経営に関わることに使っている場合は、電話代の3割を計上します。

ほかにも、次のような家事按分が考えられます。

• 自宅の家賃について、「事務所」として使用している割合のみ
• マイカーの費用について、内見などアパート経営のために使用している割合のみ

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アパート経営は資金計画が重要

アパート経営では適切な経費計上を実行する必要がありますが、それだけではなく、資金全体を適切に管理できているかが重要です。

節税も大切だがキャッシュフローに気をつける

節税という観点で、経費の計上は大切なポイントです。しかし、経費があるということは、支出があったということであり、支出が多いとそれだけ利益が減っているという意味でもあります。

いくら節税のためでも、経費を使いすぎて利益が減るのは本末転倒です。また、修繕の必要が生じるなど、予期せぬ支出もアパート経営には付き物ですし、空室が続いて収入が途絶えるリスクもあります。

そのため、アパート経営では、手元にどれだけ資金があるか、キャッシュフローに気を配る必要があります。

売却のタイミングを逃さない

適切な経費計上で節税を意識しながらもキャッシュフローを維持するためには、場合によっては物件の売却も検討しましょう。

アパート経営を成功で終わらせるには、物件の売却タイミングが非常に重要です。売りどきを逃したことで赤字が膨らんでしまい、どうしようもなくなってから物件を売らざるを得なくなっては、結果として損が大きくなってしまいます。

売却のタイミングを見極めるには、キャッシュフローが手がかりになります。手元資金が一定以下を下回りそうなったら売却を検討するなど、資金についてのルールや計画を立てておくとよいでしょう。

売却に関しては、特有のノウハウやコツもあるので、不動産会社にアドバイスやサポートを求めるのもよい方法です。

特に投資物件を専門に扱う不動産会社は経験や知識が豊富なため、相談するのに適しています。事前にそういったサポート先を探しておきましょう。