家賃収入にかかる税金を計算シミュレーション！税金対策や確定申告は必要？

税金は、年間で得た金銭的な利益の多さに応じて課されます。会社で働いて得た給与や、保有している株式から受ける配当などもそうですし、賃貸経営で得た家賃収入に関しても課税の対象です。

家賃収入にかかる税金の考え方と計算シミュレーションを紹介します。

家賃収入にかかる税金について

家賃収入は、不動産所得として税金が課せられます。

家賃収入は不動産所得として課税の対象

課税の対象となる利益のことを、所得といいます。所得は、何から得たものかによって10種類に分類され、算出方法や課税の仕組みなどが異なります。

家賃収入として得たものは、「不動産所得」という所得に分類されます。

不動産所得がある人は、その所得額に応じて以下2つの税金が課せられます。

• 所得税
• 住民税

なお、2037年まで（予定）は、所得税額に応じて、復興特別所得税という税も徴収されます。復興特別所得税は、東日本大震災からの復興のために使われます。

不動産所得の求め方

家賃収入が、すべてそのまま不動産所得になるわけではありません。

「収入」とは入ってくるお金を指しますが、それに対して「所得」は収入から得られた実質的な利益のことを指しています。

収入を得るために必要経費を支出していた場合、その必要経費の金額を差し引いたものが利益といえます。

つまり、不動産所得は以下の計算式で求められます。

不動産所得＝収入－必要経費

家賃収入以外に対象となる収入

家賃収入以外にも、不動産所得の収入に含まれるものは多くあります。

たとえば、次に挙げるようなものです。

• 礼金
• 敷金・保証金のうち、入居者に返還しないお金
• 更新料
• 管理費・共益費
• 駐車場代

賃貸経営をした結果、生じた収入と考えるとわかりやすいでしょう。

また、直接的に入居者から受け取るもの以外に、次のようなものも含まれます。

• 敷地内に自販機を設置したことで得た収入
• 携帯電話などのアンテナ基地設置で得た収入

なお、不動産を売却して得た利益については、不動産所得ではなく「譲渡所得」という別の所得に分類されます。

必要経費とは

必要経費には、以下のようなものが該当します。

• 修繕費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 管理会社に支払う管理委託費用
• 広告費
• 借入金の金利
• 不動産取得税
• 固定資産税

借入金の金利は必要経費ですが、借入金の返済そのものは経費とはみなされません。借りたお金を返しているだけだからです。

また、不動産取得税や固定資産税などの税金も経費ですが、延滞税など懲罰的な性質がある課税は経費とはみなされません。

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家賃収入を含む不動産所得に発生する税金の計算方法

不動産所得に発生する税金の計算方法を確認して、実際の数値で計算してみましょう。

不動産所得の税額を求める手順

不動産所得は、給与所得などを合算して税額を求める「総合課税」という仕組みで課税される決まりです。

税額を算出する手順は、以下のとおりです。

1：不動産所得を計算する

収入から所得を求めます。

2：総合課税の合計所得金額を計算する

同じ総合課税方式で課税される、いくつかの所得を合算します。このとき、一部の所得については、マイナス（赤字）があった場合に相殺ができます（損益通算）。最終的に合算した合計所得金額を「課税標準」と呼びます。

3：所得控除を行う

課税標準から、条件に当てはまる「所得控除」を差し引きます。たとえば、扶養している配偶者や家族がいる場合などは、この所得控除が受けられます。

4：納付税額の計算

課税標準から所得控除を差し引いたあとの金額に、決まった税率を掛けて税額を求めます。

5：税額控除を行う

特定の条件に当てはまれば、求めた税額から、一定の控除を差し引けます。たとえば、住宅ローンを返済している場合などです。

6：納付税額が決定

税額控除を差し引いて残った額を納付します。

なお、税の仕組みは複雑なため、わかりやすいように一部説明を省略した手順もあります。

税率について

所得税と住民税は、それぞれ別の税率です。

所得税の税率

現在、所得税の税率は5〜45％です。所得が多いほど、掛けられる税率も段階的に大きくなっていく累進課税という仕組みです。

所得税の計算は、下記の速算表を使うとすぐに求められます。

所得税の速算表

課税される所得金額	税率	控除額（円）
1,000円から194万9,000円まで	5％	0
195万円から329万9,000円まで	10％	9万7,500
330万円から694万9,000円まで	20％	42万7,500
695万円から899万9,000円まで	23％	63万6,000
900万円から1,799万9,000円まで	33％	153万6,000
1,800万円から3,999万9,000円まで	40％	279万6,000
4,000万円以上	45％	479万6,000

参考：国税庁「No.2260 所得税の税率」

住民税の税率

住民税には、所得をもとに計算される「所得割」と、全員に一律に課される「均等割」があります。

不動産所得を含む総合課税の所得に掛けられる所得割の税率は10％です。均等割は、通常、5,000円です。

【補足】計算シミュレーション

家賃収入を含む不動産所得に課される税額を、シミュレーションしてみましょう。

不動産所得を計算する

Aさんが賃貸経営をして、ある年の結果が次のとおりであったとします。

• 収入：300万円
• 必要経費：60万円

Aさんのこの年の不動産所得は以下のように計算できます。

収入300万円－必要経費60万円＝不動産所得240万円

なお、必要経費には青色申告特別控除を含むものとします。

総合課税の合計所得金額を計算する

Aさんは会社員のため、不動産所得以外に給与収入もあります。給与収入からの所得（給与所得）が400万円だったとします。そして、それ以外には所得がない場合、合計所得金額は以下のとおりです。

不動産所得240万円＋給与所得400万円＝合計所得金額640万円

所得控除を行う

Aさんは配偶者や扶養する親族がいるほか、生命保険に加入しているなどして、さまざまな所得控除を受けられます。ここでは、所得控除の合計が150万円だとします。

合計所得640万円－所得控除150万円＝所得控除後の合計所得490万円

納付税額の計算

Aさんの合計所得は速算表で「330万円から694万9,000円まで」に当てはまるため、税率20％、控除額42万7,500円です。

所得税額＝490万円 × 20％－42万7,500円＝55万2,500円

このように計算して、Aさんの所得税額は55万2,500円ということになりました。もし、Aさんが税額控除を受けられる場合は、ここから税額控除を差し引きます。

なお、所得税と住民税は、適用される所得控除額が異なるため、同じ収入でも課税所得に違いが出ます。ここではわかりやすくするため、所得税と同じ合計所得であったとして住民税額を求めます。

住民税の所得割の税率が10％、均等割が5,000円だとすると、以下のように計算できます。

住民税額＝490万円 × 10％＋5,000円＝49万5,000円

つまり、Aさんはこの年の所得に対して、次のような税を課されます。

• 所得税：55万2,500円
• 住民税：49万5,000円
• 合計：104万7,500円

なお、復興特別所得税は考慮していません。

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税金対策や確定申告について

不動産所得は、確定申告の手続きで税額を申告して、納付する必要があります。

税金を支払うのは当然のことですが、可能な範囲で負担は減らしたいところです。仕組み上問題のない範囲で、節税や税金対策を行いましょう。

必要経費を漏れなく計上する

課税のもととなる所得は、収入から必要経費を差し引いたものです。所得を下げれば税率や課税額も下がるため、必要経費を多く計上することは、節税効果があるといえます。

もちろん、実際に支出していないものや、経費として認められないものを計上してはいけません。しかし、経費と考えても問題のものは、漏らすことなく計上することが大切です。

たとえば、賃貸経営の勉強のために書籍を購入したり、セミナーに参加したりした費用も経費にできます。

また、普段使用している携帯電話の料金なども、電話使用の何割かを賃貸経営の仕事上の必要で使っているのだとすれば、その分は経費として認められます。

支出の中から経費にできるものを見つけて、積極的に計上していきましょう。

所得控除を活用する

不動産所得に限らず、所得からは所得控除を差し引けるため、節税効果があります。考え方としては必要経費と同じで、いわば全生活における必要経費が所得控除だと考えるとわかりやすいでしょう。

一例として、次のような支出があれば、所得控除を受けられます。

• 家族の社会保険料を支払った
• 生命保険などの保険料を支払った
• 確定拠出年金（iDeCo）の掛け金を支払った
• 医療費を支払った
• 寄附金をした

それぞれ細かな条件などがありますが、当てはまりそうなものがあれば調べてみる価値はあります。

投資物件専門の不動産会社に相談しよう

確定申告を正確に行うには日々の帳簿の作成が必要ですし、確定申告自体も慣れないと手間に感じるでしょう。

そこで、税務も含めて、アドバイスやサポートを受けられる不動産会社があると心強いです。不動産会社の役割は仲介や管理の委託だけではありません。不動産投資を行う投資家へのさまざまなサポートもその範疇です。

数ある不動産会社には、それぞれ得手不得手があります。多くの不動産投資家と接してきており、知識が豊富な不動産会社に相談するとよいでしょう。

不動産投資専門の会社なら、税務についてのノウハウも豊富なので、節税のアドバイスも受けられるでしょう。