不動産売却で譲渡損失が出ても確定申告をしよう！計算方法や特例について

不動産を売却して譲渡損失が出た場合、原則は確定申告が不要です。しかし、確定申告をすれば、特例が適用されて節税ができるケースもあります。

確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。それに備えて、譲渡損失が出たときに受けられる特例や確定申告の方法を確認しておきましょう。

不動産売却で譲渡損失が出たら確定申告が必要？

譲渡損失が出たときの確定申告についてわかりやすく解説します。

譲渡損失の計算方法

不動産を売却したときは、利益が出たか損失が出たかを計算する必要があります。利益が出た、つまり不動産を売って得をしたときは、その利益に対して課税されます。

具体的には、確定申告で譲渡所得（資産を売買して出た利益のこと）の申告をします。

不動産の譲渡所得は、次のように計算します。

譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、その不動産を取得するために支払った不動産の代金や手数料といった費用です。ただし、土地以外の不動産に関しては、建物の構造や目的に合わせて、減価償却費が設定されています。経年によって建物の価格は下がっているため、経年分の減価償却費を差し引く必要があります。

この取得費に、譲渡費用（売却に伴う手数料などの諸経費）を加えたものを、実際に売れた額から差し引けば、この売却で出た実際の利益がわかります。この利益を、譲渡所得といいます。

相続した不動産などで、買ったときの金額がわからない場合は、取得費を「売却価格の5％」として計算します。

マイナスの譲渡所得は原則、申告の必要なし

計算の結果、譲渡所得がプラスであれば「不動産を売って利益が出た」ということで、その利益に対して、所得税・住民税が課税されます。そのため、確定申告を行う必要があります。

では、譲渡所得がマイナスになった場合はどうでしょうか。

マイナスになった譲渡所得を、譲渡損失といいます。譲渡損失が出たということは、買った額＋譲渡費用よりも低い額でしか売れなかったのですから、赤字だったということです。

その場合は、「不動産を売ったが、損をしてしまった」という状況になるため、課税されません。ほかの理由で確定申告が必要な場合はありますが、原則、確定申告は不要です。

ただし、譲渡損失が出た場合、税制上の特例を使用すると、節税効果を得られるケースがあります。特例を使用したい場合は、確定申告が必要です。特例の適用条件に当てはまる場合は、譲渡損失が出ていても確定申告をするべきです。

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確定申告をすると受けられる特例について

それでは、譲渡損失が出たときに使える特例について、見ていきましょう。大きく2つの特例があり、それぞれ使用できる条件が細かく決まっています。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して新しく別の住宅を購入したとき、マイホームの売却で出た損失を総所得から控除できます。

年間の総所得に応じて所得税・住民税が課税されますが、譲渡損失をこの総所得から控除（差し引くこと）できれば、その分、課税対象額が減ります。結果として、課される所得税・住民税が抑えられます。

節税の観点でぜひ活用したい制度ですが、実際に使えるかどうかは細かい条件があります。主なものとして、以下のような条件があります。

売却したマイホームに関する条件

• 個人の居住用財産（住むための不動産。投資用物件などは不可です）である
• 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている
• 売却相手が配偶者や親族など特別な関係者でない

新たに購入した物件に関する条件

• 個人の居住用財産（住むための不動産。投資用物件などは不可）である
• マイホームを売却した年の前年～売却した年の翌年末までの間に購入している
• 購入した年の翌年末までに実際に居住している
• 家屋床面積50平方メートル以上の物件である
• 10年以上の住宅ローンで購入している

その他の条件

• 売却した人の合計所得が年間3,000万円以下である
• 売却したマイホームに500平方メートル以上の敷地が含まれるとき、面積500平方メートルを超える部分の損失に相当する額は控除できない

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は、先に紹介した「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について、買い換えを条件としないものと考えるとわかりやすい制度です。

つまり、買い換えを行わずとも、自分が住んでいた不動産を売却して損が出た場合、その損失を総所得から控除できます。

この制度にも、以下のようなさまざまな条件があります。

• 個人の居住用財産（住むための不動産。投資用物件などは不可）である
• 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている
• 売却相手が配偶者や親族など特別な関係者でない
• 10年以上の住宅ローンで購入した不動産で、その残高が残っている
• 売却した人の合計所得が年間3,000万円以下である

この制度では譲渡損失の額をそのまま控除できるわけではなく、限度があります。限度額は、以下のいずれか少ない金額です。

• 住宅ローンの残高－売却価格
• 譲渡損失

つまり、この制度は「マイホームを売ったけれど、住宅ローンが残ってしまった」という状況に対する救済措置だと考えるとよいでしょう。

参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

繰越控除の実例

前述した2つの制度では、譲渡損失を総所得から差し引くことができます。この仕組みを損益通算と呼びます。

不動産の売却では大きな損失が出る場合があるため、1年の総所得で控除し切れないこともあります。そんなとき、これらの制度では、以後3年まで、控除し切れなかった損失を繰り越すことができます。

たとえば、年間の総所得金額1,200万円の人が、マイホームを売却して5,000万円の譲渡損失が出たとします。この人の所得が毎年変わらないとして、どのように損益通算できるのでしょうか。

売却した年に控除しきれない譲渡損失は以下のとおりです。

1,200万円－5,000万円＝▲3,800万円

この余ってしまった3800万円分の損失が、以後3年に渡って繰越できます。

2年目：1,200万円－3,800万円＝▲2,600万円

3年目：1,200万円－2,600万円＝▲1,400万円

4年目：1,200万円－1,400万円＝▲200万円

このケースでは、3年後の損益通算でも控除し切れない200万円が残っています。しかし、ここまでで3年間繰り越しをしているため、この200万円は次の年には繰り越せません。

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不動産売却後に確定申告する方法

不動産を売却して、確定申告をすることになった場合の具体的な方法を押さえておきましょう。

確定申告の手順

売却がいつであったとしても、確定申告の手続き自体は翌年2月16日から3月15日までの間に行います。

確定申告書をはじめとする必要書類に必要事項を記入、合わせて提出する必要のある書類をそろえたうえで、以下いずれかの方法で行います。

• 郵送で税務署に送付する
• 税務署へ出向いて窓口に提出する
• 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する

管轄となる税務署は、自分の住所によって異なります。国税庁のページ「国税局・税務署を調べる」などで調べられます。

必要書類

譲渡所得の確定申告には、以下のような書類が必要です。

• 確定申告書B
• 申告書第三表（分離課税用）
• 確定申告書付表兼計算明細書（譲渡所得の内訳書）

これらは税務署で入手するか、国税庁のページ「確定申告書等の様式・手引き等（令和４年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）」からダウンロードできます。

加えて、特例を使用するために、以下のような書類が必要です。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
• 売却したマイホームの登記事項証明書や売買契約書の写し
• 買い換えたマイホームの登記事項証明書や売買契約書の写し
• 年末における住宅借入金などの残高証明書

最初のふたつは税務署や国税庁のサイトで入手できますが、それ以外のものは法務局や金融機関などで集める必要があります。用意するのに時間がかかるおそれがあるため、確定申告の直前ではなく、不動産を売却した時点で準備をしておくのをおすすめします。

手続きは煩雑なので、不動産会社にも相談してみる

不動産売却で譲渡損失が出た場合、確定申告をしたほうがよいケースもありますが、必要書類が多く、手続きは簡単ではありません。

そもそも、特例を使用できるかなどの条件確認も複雑なので、専門家のサポートを受けながら行うのがよいでしょう。

税理士に相談するのでももちろんよいですが、不動産会社にアドバイスをもらえればスムーズです。

また、不動産売却にあたっては、そういった部分も含めてサポートしてもらえるような、実績が豊富でサポート体制の整った不動産会社を利用するのがベターでしょう。