不動産投資はリスクが多い？それでも始める人が多い理由とは

不動産投資というと「やめとけ」「割に合わない」などと、ネガティブなイメージが広まっているかもしれません。

しかし、リスクが多いといわれながら、不動産投資を始める人はあとを絶ちません。不動産投資のリスクと、始める人が多い理由、実際に失敗したときの対処法について解説します。

不動産投資におけるリスク

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、知らずに始めると、想定外の損失を出してしまうことも考えられます。

不動産投資を始める前に抑えておくべきリスクを解説します。

空室・滞納リスク

不動産投資で最も大きなリスクのひとつは、空室や滞納により家賃収入が途切れることです。

不動産投資ではローンを家賃収入で返済しますが、家賃収入が途切れると、投資の収支がマイナスになることもあります。その場合、ローン返済に本業収入や貯蓄などを充てなければならず、生計を立てられなくなるかもしれません。

物件を購入したときには満室で運用できるイメージがあっても、何らかの原因で入居率が下がることはあります。入居率が下がる要因には、物件の老朽化や周辺環境の変化など様々です。

空室リスクのほかにも、家賃滞納が発生し家賃を回収できないリスクもあります。空室・滞納リスクを防ぐには、購入時に物件の需要を見極めることが重要です。

家賃下落リスク

不動産投資には、家賃が下落するリスクもあります。

一般に建物の老朽化とともに家賃は下落し、築10年で5～10%、築20年で10～20%ほど家賃が下がるといわれます。

不動産投資を始める前に、家賃の下落も計算に入れシミュレーションするとともに、物件の価値を保つ修繕計画も立てておきましょう。

災害リスク

不動産投資には、地震や洪水などの災害で、建物がダメージを負うリスクもあります。

大規模修繕を実施すると、莫大な費用が発生し、修繕中は入居者を募集できないため収入が途切れます。災害リスクへの対策としては、地震保険や火災保険への加入が有効です。

また購入前に行政のハザードマップで災害リスクを確認し、そのうえで耐震性の高い物件を選びましょう。

金利上昇リスク

不動産投資では、ローン支払い中に金利が上がり、支払い額が増えるリスクがあります。

ローン金利が上昇すると利益が減少し、赤字が膨らんでいく可能性があります。ローンは返済期間が長いため、金利の変動が収支へ及ぼす影響は無視できません。

金利上昇のリスク対策は、なるべく借入期間を短くすることと、固定金利を選ぶことです。

資金流動化リスク

不動産投資特有のリスクとして、売りたいときに売れないリスクがあります。

株式やFXと比べると、不動産は換金しづらい（流動性に欠ける）資産です。売れない主な理由は、物件の需要が減り、買い手が付きにくくなることです。

資金流動化リスクを避けるために、将来の需要も見据えた物件選びをしましょう。

不動産価格下落リスク

不動産投資には、投資物件の価格が下がるリスクがあります。

一般的に、家賃が下がると収益力が低下し、結果的に資産価値が下がります。物件価格下落の原因は、物件需要の低下で、築年数や周囲の競合物件に左右されます。ほかに景気動向からも影響を受けます。

不動産価格下落リスクへの対策は、将来の需要が減らない物件を選ぶことです。

修繕リスク

不動産投資には、建物の修繕が必要になるリスクがあります。

建物が老朽化すれば、物件の価格は下落します。価格を維持するためにはメンテナンスと修繕が必要になり、相応の費用がかかります。

修繕リスクへの対策は、あらかじめメンテナンス費用を収支計画に組み込んでおくことです。

税金リスク

不動産投資には、さまざまな税金がかかります。そのため税金を見落としていると、予想外の出費で収支が悪化するかもしれません。

不動産投資にかかる税金は、以下のとおりです。

税金	内容
不動産取得時の課税	不動産取得税・印紙税・登録免許税・消費税
所有に対する課税	固定資産税・都市計画税
家賃収入に対する課税	所得税・住民税

想定外の出費で収支が悪化しないよう、不動産投資にかかる税金を把握しておきましょう。

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リスクが多くても不動産投資を始める人が多い理由

不動産投資はリスクが多いにもかかわらず、近年始める人が増えています。なぜ不動産投資が注目されているのか、その理由を紹介します。

手間をかけずに不労所得になる

不動産投資は手間のかからない投資として、忙しい投資家たちから人気です。

不動産投資が株式やFXと異なるのは、管理を業者に委託できる点です。また、日々レートやチャートを確認する必要もなく、運用に時間を取られません。

そのため不動産投資は本業を持ちながら取り組みやすく、サラリーマンの副業として人気があります。

節税になる

不動産投資がほかの投資と異なる点として、節税になることが挙げられます。このことも、サラリーマンの間で不動産投資へ関心が集まる理由です。

不動産所得は給与所得と「損益通算」できます。つまり不動産投資で収支がマイナスの場合は、給与と合わせた課税所得が低くなるため、税金が安くなるのです。

所得税の税率は所得に応じて決まるため、高所得者ほど節税効果は高くなります。

相続税対策になる

不動産投資を相続税対策のために行うこともあります。特に2015年に相続税の基礎控除額が減額されてからは、節税を目的とした不動産投資が急増しました。

不動産を相続するときに、土地は路線価の80％程度、建物は50％程度の評価額となり、さらに賃貸物件の場合は、建物に対する控除も受けられます。

そのため、同額の資産を現金で相続するよりも、相続税額を安くできるのです。

生命保険の代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりにもなります。

金融機関で不動産投資ローンを借りる際には「団体信用生命保険（団信）」に加入する必要があります。団体信用生命保険は、ローン返済中に本人が死亡・高度障害状態になった場合にローンの支払いが免除される制度です。

そのため、働き盛り世代の中には不動産投資を行い、団体信用生命保険を生命保険の代わりに利用する人も増えています。

不況に強い

不動産が不況に強い安定資産といわれることも、不動産投資の人気の理由のひとつです。

インフレ時は不動産の価値が上昇する傾向にあります。特に家賃は消費者物価指数とともに上昇する傾向にあり、インフレ対策として不動産投資に取り組む人も増えています。

さらに国の政策により金利が下がり、ローンを組みやすくなった現在は、不動産投資を始めやすいといえます。

老後の備えになる

不動産が価値の下がりにくい安定資産であることから、老後の私的年金として、不動産投資を始める人も多くなりました。

超高齢化社会で、特に若い世代を中心に「老後に備えを」という考えが広まっています。そこへ2019年の「老後2,000万円問題」と2020年のコロナショックとが重なり、資産形成ニーズに拍車がかかりました。

株式やFXと比べてリスクが低く、長期で運用できる不動産投資のほうが、老後資金の形成には向いているといえます。

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不動産投資に失敗した際の対処法

不動産投資には、リスクがあっても始めるだけの理由があるといえます。しかし万が一、不動産投資で失敗してしまった場合に解決ができるよう、対処法を紹介します。

ここでいう不動産投資の失敗とは、最終的に収支がマイナスになることです。マイナスが出始めたら、少しでも早く以下の方法で対処しましょう。

収支の改善を図る

不動産投資でもっとも多い失敗は、収支の悪化によるものです。

予想外の空室による家賃収入の減少や、修繕費などの出費で、ローン支払額が利益を上回ると、不動産投資の収支は悪化します。本業収入や生活費からローン支払いをするようになると、投資を続けることは困難になるでしょう。

収支悪化の対処法は、支出を減らし、収入を増やすことです。

支出を減らすには、管理方法を変更するのもひとつの方法です。管理方法には「サブリース契約」「管理委託」「自己管理」の選択肢があり、より経費のかからない方法を選択するとよいでしょう。

家賃収入を増やすためには、リフォームを行うなど、物件の価値を高める方法を取ります。失敗を最小限にするために、収支が悪化し始めたら、早い段階で改善することが重要です。

ローンの借り換えをする

支出を減らし、家賃収入を増やす努力をしても収支が改善されない場合には、金利の低いローンへの借り換えを検討しましょう。

返済に行き詰まったら、銀行に返済計画の見直しを相談しましょう。現在は低金利のため、低い金利での借り換えができる可能性があります。

不動産投資ローンは長期にわたる返済のため、支払総額を少しでも減らす方法を取ることが大切です。

物件を売却する

収支改善やローンの借り換えをしても改善が見込めない場合は、物件の売却を検討しましょう。

賃料収入でローン返済の見込みが立たなくなったら、投資を続けるほど赤字が膨らんでしまいます。そのため早急に不動産を売却し、ローン支払いをストップするべきです。

ただし、不動産売却の手続きは簡単ではありません。まず、ローンに設定された抵当権を外さないと物件を売却できません。通常は、ローンを完済することでやっと抵当権を解除できるのです。

もし残債が多く自己資金で完済できない場合には、銀行に「任意売却」の相談をし、抵当権を外してもらいます。ただし物件の査定額が低いと銀行の合意を得られないこともあり、注意が必要です。

そのため「不動産投資に失敗したかも」と感じたら、できるだけ早い段階で不動産の専門家に相談することをおすすめします。状況に応じた対処法と、必要な手続きを教えてもらえます。

不動産会社に相談する場合は、売却実績が豊富で信頼できる担当者のいる会社を選ぶのがポイントです。