不動産投資で儲かる仕組みを解説！儲かる仕組みやリスクはどこにある？

不動産投資はほかの投資と比較してメリットが多いものの、デメリットも少なくないためメリットとデメリットをしっかりと理解したうえで投資をはじめることが重要です。不動産投資で儲ける仕組みと、メリットとデメリットなどについて詳しく解説します。

【初心者向け】不動産投資で儲かる仕組み

不動産投資で利益を生み出す方法は次の2つです

• 家賃収入
• 売却益

1つ目は、投資した物件を貸し出して、家賃収入を得る方法です。借主がいれば家賃が毎月入金されるため、安定して利益を出せます。不動産投資では家賃収入で儲けることを、インカムゲインといいます。

2つ目が、投資した不動産を購入価格以上で売却して、売却益を得る方法です。たとえば3,000万円で購入した不動産が4,000万円で売却できれば、利益は1,000万円です。この売却益のことを、キャピタルゲインともいいます。

インカムゲイン（家賃収入）で儲けが出る仕組み

インカムゲインは不動産投資だと、家賃収入のことを指します。投資した物件の借主が見つかることで、毎月の家賃収入を得られます。

物件が新しいと家賃は相場よりも高めに設定できますが、物件が経年劣化することによって家賃は下がっていく傾向にあります。そのため、一般的に不動産投資をはじめた当初のインカムゲインは高く、年数の経過とともにインカムゲインが下がります。

不動産投資でどれだけ儲かる？

不動産投資を行うことでどれだけの利益を出せるのかを、簡単にシミュレーションしてみましょう。

不動産投資の年間家賃収入の目安

投資額	利回り3% （年間収益：円）	利回り6% （年間収益：円）	利回り9% （年間収益：円）
1,000万円 例：ワンルームマンション	30万	60万	90万
3,000万円 例：区分マンション	90万	180万	270万
5,000万円 例：大型の区分マンション	150万	300万	450万
2億円 例：一棟アパート	600万	1,200万	1,800万

不動産投資の平均的な利回りは、5〜8%程度といわれています。当然ながら利回りの高い物件のほうが、同じ投資額でも多くの家賃収入を獲得できます。効率のよい投資をするには、できるだけ利回りが高い物件を選んで投資することが大切です。

築年数が経過した中古物件だと利回りは高いのですが、修繕費が大きくかかってしまうおそれがあります。そのため、利回りだけで投資物件を選ぶのではなく、将来的にどの程度の修繕費がかかるのかという点も確認して物件を選定しましょう。

不動産投資とほかの投資の違い

投資は不動産投資だけではありません。そのほかにも、さまざまな投資方法があります。まずは、不動産投資以外の代表的な投資方法を確認してみましょう。

• FX
• 株式投資
• 投資信託

不動産投資とそれぞれの投資の違いについて解説します。

不動産投資とFXの違い

FXは外国通貨の売買によって利益を出す投資のことで、値動きが激しいハイリスク・ハイリターンとして知られています。さらにレバレッジをかけることで、所持金の何倍もの取引ができ、大きく儲けることもあれば元本を一瞬で失ってしまうこともあります。

それに対して不動産投資は利回り5%程度で、安定した運用が期待できます。しかし不動産投資をはじめるには数千万円程度かかるのが一般的で、FXのように数万円からはじめることはできません。

FXと不動産投資との比較

	FX	不動産投資
メリット	・レバレッジをかけて所持金以上の取引ができる ・少額から投資ができる	・値動きが少なく、安定した利益を見込める
デメリット	・値動きが激しく、大きな損失を出すおそれがある	・大きな利益を出しにくい ・少額からの投資が難しい

不動産投資と株式投資の違い

株式投資は企業が発行する株式を、株式市場で売買することで利益を出します。株式は毎日値動きがあり、タイミングによっては1日で数十パーセントも変動することがあります。株式投資に対して不動産投資は、短期間で大きな価格変動はなく安定しています。

また、株式投資は複数の銘柄へ投資して、リスクを分散できます。しかし不動産投資は物件価格が大きいため、分散することが困難です。

現金化の早さも異なり、株式であれば一般的に数日で売却代金が入金されますが、不動産投資の場合は現金化するまで数カ月かかるケースもあります。

株式投資と不動産投資との比較

	株式投資	不動産投資
メリット	・短期間の値動きで利益を出せることがある ・リスクを分散できる ・現金化が早い	・短期間での値動きが少なく安定している
デメリット	・短期間の値動きで損失が出ることがある	・リスクの分散が難しい ・現金化に数カ月かかる

不動産投資と投資信託の違い

投資信託は投資のプロに資金を預けて、自身に代わって運用してもらって利益を出します。不動産投資は自身で資産を管理して運用しなくてはなりませんが、投資信託ならプロに任せられるという安心感があります。

その代わり投資信託は、資金を預けている間は信託報酬などの手数料が必要です。

投資信託と不動産投資との比較

	投資信託	不動産投資
メリット	・資金の運用をプロに任せられる	・資産に対して手数料がかからない
デメリット	・信託報酬などの手数料がかかる	・自身で運用しなくてはならない

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不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資には次のメリットがあります。

• 税金対策になる
• 長期間安定した家賃収入を得られる
• 自己資金がなくてもはじめられる
• 投資の中では投資元本変動のリスクが低い

現金と比べて不動産は、同じ価格でも税制における評価額が下がります。

たとえば、相続対策として3,000万円の投資物件を購入し、相続税評価額が2,000万円だった場合は、3,000万円の現金を持っているよりも評価額が下がるため、相続税対策になります。また、減価償却費を計上できるため、所得税や住民税対策としても活用可能です。

不動産投資は20年とか30年スパンで行うものです。現役時代のうちに不動産投資をはじめておけば、老後は安定した不労所得を得られるでしょう。また、購入する不動産を担保に借入ができるため、自己資金が少ない人でも借入金を活用して不動産投資をはじめられます。

不動産は株式や投資信託よりも元本変動の動きが少ないので、比較的低リスクで投資ができるのもメリットです。

不動産投資のデメリット

不動産投資には、次のデメリットがある点も把握しておきましょう。

• すぐに現金化できない
• 投資額が大きい
• 借主次第で損失が大きくなる
• 経年によって価値が下がる
• 空室のリスクがある

不動産は株や投資信託のように、すぐ売却して現金化できません。お金が必要になったときでも、現金化までに時間がかかるのは不動産投資のデメリットです。

さらに不動産投資は株式やFXなどのように少額からはじめられません。最初から数千万円程度の借金を背負い、高額投資をしなければならないのもほかの投資と比較した場合のデメリットといえるでしょう。

また、借主によっては家賃を滞納したり、部屋を汚したり壊したりするおそれもあるため、借主次第でリスクが高まるのもデメリットです。

不動産は株式とは異なり、年数の経過とともに価値が下落する投資のため、年数の経過とともに株価が上昇する株式投資とは正反対です。年数の経過とともに建物は古くなり競争力を失うため、空室が増えたり、家賃を引き下げたりしなければ入居者の確保が難しくなります。

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不動産投資をはじめるにはどうすればよい？

これから不動産投資をはじめる方は、まず不動産投資セミナーなどへ数多く足を運びましょう。不動産投資会社は定期的に無料の不動産投資セミナーを開催しているため、セミナーへ参加することで不動産投資に対する知識が身につき、どんな物件へ投資をすべきかわかるようになります。

不動産投資に関する本も多数出版されているので、まずは不動産投資に関する知識を蓄えましょう。

不動産投資に必要な初期費用

不動産投資に必要な費用は次のとおりです。

• 物件の頭金
• 登記費用
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 印紙税
• 火災保険料
• 融資手数料・保証料

それぞれの費用がいくら必要になるのか、詳しく解説します。

物件の頭金

物件を購入する際には、物件の頭金を用意しておいたほうがよいでしょう。頭金をいくらにするのかは、自己資金や予算によっても異なります。

一般的には物件価格の10〜30%程度が相場です。頭金なしのフルローンで物件を購入することもできますが、ある程度の頭金を用意しておいたほうが返済にゆとりを持てます。

登記費用

不動産を購入して所有権を移転する際には、不動産評価額に対して次の登記費用がかかります。

• 土地：2.0%（令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5%）
• 建物：2.0%

また、司法書士報酬が10〜20万円程度発生します。

不動産取得税

不動産を新たに取得すると、不動産取得税という税金が課されます。不動産取得税は固定資産税評価額に対して現在は3%（本則4%）です。

仲介手数料

不動産会社の仲介によって物件を購入する場合には、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限は、法律で次のように定められています。

仲介手数料の上限

売却金額	仲介手数料
200万円以下の部分	売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分	売買価格の4%+消費税
400万円超の部分	売買価格の3%+消費税

印紙税

不動産売買契約書や融資の金銭消費貸借契約書には契約金額に応じて以下の収入印紙を貼付しなければなりません。

売却金額	収入印紙代（円）
10万円以下	200
10万円超50万円以下	400
50万円超100万円以下	1,000
100万円超500万円以下	2,000
500万円超1,000万円以下	1万
1,000万円超5,000万円以下	2万
5,000万円超1億円以下	6万
1億円超5億円以下	10万

融資手数料・保証料

融資を利用して不動産投資をする場合は、銀行へ手数料や保証料の支払いが生じることがあります。手数料や保証料は金融機関によって異なりますが、借入額の0.5〜3%程度に設定されるのが一般的です。

不動産投資には多くの知識が必要です。まだ知識が浅いうちに取り組んでしまうと、利回りの悪い物件へ投資してしまうなどして、利益を思うように出せないおそれがあります。

まずはしっかりと投資の基礎を固めるため、不動産投資に強い不動産会社などに相談することからはじめてみましょう。