賃貸管理の手数料はいくらが相場！？ 賃貸管理会社の選定ポイントも紹介

管理手数料の相場というのは、会社によって違いがありますが、だいたい3％～5％ぐらいが一般的だと言われています。家賃が10万円だと、3,000円～5,000円くらいです。

これで受けられる基本的なサービスとしては、まず集金の代行があります。毎月の家賃がきちんと入ってきているかの確認と、回収した家賃をオーナーに送金する業務ですね。それに加えて、賃貸契約の更新対応や、入居者からのトラブル対応なども含まれます。

具体的なトラブルとしては、緊急の水漏れ発生時の対応や、入居者が鍵をなくしてしまった時の対応なども含まれます。また、退去時の立ち会いや、現状回復工事の見積もり手配なども業務の一環です。

ただし、ここで注意が必要なのは、会社によってサービス内容や追加料金の有無が異なる点です。例えば、集金代行手数料は基本料金に含まれているけれど、退去立ち会いは別途料金がかかったり、内装の見積もりには別途立会費が必要だったり、入居者を斡旋した場合は仲介料が別途必要になったりするケースもあります。

そのため、管理会社と契約する際は、基本料金に含まれるサービスと、追加で料金が発生するサービスについて、しっかりと確認しておくことが重要です。特に、大きな費用が発生する可能性がある修繕や工事については、事前に相談が必要になることが多いので、その辺りの条件も確認しておく必要があります。

基本的には、この管理手数料で様々なサービスを受けられるわけですが、具体的にどこまでが含まれていて、どこからが追加料金になるのかは、管理会社ごとに違いがあるので、契約前にしっかりとチェックして、確認しておくことが大切ですね。

私の経験から言うと、最も顕著な違いは対応のスピードと内容の丁寧さにあります。ただし、これは一概に言えるものではなくて、非常に良心的な価格でも素晴らしいサービスを提供している会社もあるんです。

ただ、あまりにも安い手数料の場合、問題が出てくる可能性が高くなります。例えば、トラブルへの対処が遅かったり、受託した賃貸管理を下請け会社に丸投げしてしまうようなケース。これは本当によくないんです。

また、オーナーへの報告が全然なかったり、入居者の入退去に関する次の賃貸の提案がないといった問題も出てきます。例えば、「募集されるなら募集しますけど、どうしますか」みたいな、当然やるべき提案すらないケースもあります。普通なら、「市場調査をしてこれが適正な賃料なので、これで行きましょう」という提案をするはずなんですが、そういった提案がない。これは、安い手数料だとそこまでのクオリティのサービスを提供できないということなんだと思います。

一方、手数料が高めの会社の場合、より手厚いサービスを期待できます。例えば、滞納があった場合の取り立てや回収業務では、入居者にしっかりと連絡を取り、それでもダメな場合は即座に保証会社に連絡して家賃の送金を促すといった対応をしてくれます。

また、退去後のバリューアップ提案や、現状回復プラスアルファでの工事提案、さらには賃貸募集時の近隣事例を基にした適切な賃料設定の提案なども、手数料が高い会社ならしっかりとしてくれる可能性が高いですね。

結論としては、一概に安いから悪い、高いから良いとは言えないものの、適切な費用を支払ってちゃんとしたサービスを受けるというのが基本だと私は考えています。ただし、料金の高低だけで決めるのではなく、実際のサービス内容をしっかりと確認した上で判断することが重要だと思います。

最も分かりやすい指標として、空室が長く続いているような場合です。特に、入居者募集の活動に関する報告が全然ないというような状況は、管理会社の変更を検討すべきサインだと考えています。

こういった状況は、その物件に対して管理会社側の情熱が失われているということです。こういった場合には、別の管理会社に並行して賃貸募集をしてもらうという方法がおすすめです。そして、入居者が決まった方の管理会社に管理を任せましょう。

ただし、現在の管理会社にもきちんと説明する必要があります。「入居者がつかない状況が続いているので、もう1社に募集をお願いしたい。そして、もし決まった場合は、そちらに管理を移行する可能性がある」というような話をしっかりとしておきましょう。

また、販売会社の子会社が管理会社として付いているケースについても、注意が必要です。これはよくあるケースなんですが、分譲マンションや投資用マンションを購入した際に、販売会社の子会社が管理会社としてセットになっているような場合です。この場合、選択の余地なくその会社が管理することになりますが、その子会社が本当に適切な管理をしてくれるかは別問題です。

実際、こういったケースでは、販売のアフターサービスとして管理を行っているという意識が強く、積極的な管理改善への取り組みが少ないことがあります。買った担当者に電話したら退職していましたとか全然知らない人が対応しているといった不満を持つオーナーも多い。

そのため、付き合いだけで管理を継続するのではなく、定期的に活動状況をチェックし、必要に応じて管理会社の変更を検討することが重要です。特に長期でストレスを抱えているような状況であれば、タイミングを見て別の管理会社に変更することも検討する価値があります。

管理会社との関係は固定的に考える必要はなく、よりよいサービスを受けられる可能性があるなら、適切なタイミングで変更を検討することが大切なのです。

管理会社を選ぶ際に、私が特に重要だと考えるポイントは、まず実績です。管理物件数が多いことは、それだけ信頼されているということの表れだと思います。

それから、社歴も重要なポイントですね。長く事業を続けているということは、それだけ安定した経営基盤があるということを示しています。また、不動産にはいろんなタイプの物件がありますから、自分の持っている物件タイプに対して、その管理会社が得意としている分野かどうかも重要な判断材料になります。

また、強調したいのが、担当者との相性です。これはすごく大事なポイントなんです。なぜかというと、賃貸管理を任せるということは、入居者が決まった後、何年にもわたってお付き合いをしていかなければならないということです。もし担当者とのコミュニケーションがうまく取れないとなると、それは相当なストレスになります。

実際に、私の経験では、物件自体は良かったのに、管理会社の担当者との関係がうまくいかなくて売却を決意されたオーナーもいらっしゃいます。「管理会社とちょっとうまくいかないんだよね、もう面倒で。いちいち入退去のたびに交渉するのも疲れた」といった理由で、良い物件なのに手放してしまうケースを見てきました。

そういった事態を避けるためにも、管理会社を選ぶ際は、その会社の実績や社歴といった客観的な指標だけでなく、実際に担当になる方とのコミュニケーションの質や相性もしっかりと見極めることが大切です。この相性の部分は、実は長期的な運営を考えたときに、とても重要な要素になってくるんです。

何より大切なのは、日頃からの信頼関係の構築です。管理会社の担当者も人間ですから、良好なコミュニケーションを維持することが重要です。

具体的には、管理会社から連絡があった場合は、できるだけ早く折り返しの連絡をするように心がけましょう。また、対応の際は常に丁寧な態度を心がけることも大切です。

「私はオーナーなんだ」というような態度は避けましょう。時々、そういう態度を取るオーナーを見かけますが、それは決して良い関係につながりません。本来であればオーナーと管理会社は対等な関係であるべきです。確かにサービスを受ける側ですが、お金を払えば何をしても良いというわけではありません。

特に、感謝の気持ちをしっかりと伝えることが大切です。「ありがとう。これやっていただいて助かります」といった言葉を適切なタイミングで伝えることで、管理会社側も「このオーナーは良い人だな」と感じ、より良いサービスを提供しようという気持ちになります。

本質的に人と人との付き合いなんです。管理会社との関係も、結局は人間関係の一つとして捉えることが大切です。丁寧で誠実なコミュニケーション、適切なタイミングでの感謝の表現、そして対等な立場での関係構築。これらを意識することで、長期的に良好な関係を築くことができます。

必ずしも1社に集約する必要はないと思います。管理会社にはそれぞれ得意な物件タイプや得意なエリアがあるからです。

例えば、ある管理会社は都心の高級マンションの管理に長けていて、別の会社は郊外の一般的な賃貸アパートの管理に強みを持っているというケースがあります。また、エリアによっても、その地域の賃貸市場をよく理解している会社とそうでない会社があります。

そのため、私は物件の特性や所在地に合わせて、それぞれの専門性に応じた管理会社を選んでいく方が良いと考えています。この方が、各物件に対して最適な管理サービスを受けられる可能性が高くなります。

実際の運用面でも、先ほどお話ししたように、管理会社の主な活動の場面というのは、トラブルが発生した時です。普段の運営は比較的スムーズに進むことが多いので、複数の管理会社と付き合うことが特別な負担になるわけではありません。

むしろ、1社に集中することで、その会社のサービスに問題が生じた場合のリスクの方が大きいかもしれません。複数の会社と付き合うことで、各社のサービスを比較することもでき、より良い管理の在り方を見出すこともできます。