サブリース契約書で確認すべきポイント。契約前の注意点とは

 

 

サブリースに限ったことではありませんが、契約時には条件をしっかりと確認することが大切です。サブリース契約の場合、どのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか？

 

サブリース契約書の確認事項

 

契約期間

 

まずは契約期間と更新について確認しましょう。契約期間は2～3年で自動的に更新されることが一般的です。

 

賃料改定

 

賃料の改定について規定されているかを確認しましょう。「○年間家賃保証」などというセールストークがあったとしても、契約書に改定が可能であると記載されていれば、改定に伴いサブリース賃料が下がる可能性もあります。

 

解約条件

 

サブリースを解約する場合、違約金や予告期間が設定されていることがあります。いずれも契約書に規定される内容ですので、注意深く確認しましょう。

 

普通賃貸借か定期賃貸借か

 

普通賃貸借の場合、契約期間の満了後には、原則として同条件で更新することができます。定期賃貸借の場合、契約期間の満了後は原則として更新はありません。借主が継続を希望する場合には、更新ではなく再契約を結ぶことになります。

 

修繕費用の負担

 

原状回復や設備交換など、項目によってはオーナーが負担すると規定されているものもあります。思わぬ出費で経営に支障を来さないように、予め内容と目安の金額など確認しておきましょう。

 

入居者情報の開示

 

物件の運営にあたり、入居者の情報を把握しておきたいと考えるオーナーも多いでしょう。しかし、サブリース会社が開示を拒否することでトラブルに発展する場合もあります。必要に応じて、入居者情報の開示についての項目を契約書に含めておきましょう。

 

サブリース契約書の標準的ひな形

 

オーナーとサブリース業者の契約書のひな形として、国土交通省による「特定賃貸借標準契約書」があります。業者から契約書を提示されたら、このようなひな形と比較して、大きな違いがないか、業者のみに有利な条文になっていないか確認しましょう。なお、サブリース業者と入居者の契約書ひな形である「サブリース住宅標準契約書」も国土交通省が作成しています。

特定賃貸借標準契約書

特定賃貸借標準契約書はこちら

サブリース住宅標準契約

サブリース住宅標準契約はこちら

 

サブリース契約の注意点

 

賃料が相場より大幅に高い

 

不動産会社が高額で売却できるように、サブリース賃料を相場よりも高く設定することで利回りの良い物件に見せ、収支を操作しようとすることがあります。しかし、購入から数年後には不動産会社が値下げを持ちかけるケースも多発しています。あまりに高い家賃設定の場合は注意しましょう。

 

誇大広告ではないか

 

「○年間家賃保証！」、「オーナーの費用負担は不要！」など、サブリースの勧誘にはメリットばかりを強調した広告が用いられることもあります。しかし、契約書をよく見ると、思わぬリスクが潜んでいることもあります。広告を鵜呑みにせず、契約内容をしっかりと確認しましょう。

 

不当勧誘を受けていないか

 

不動産会社の営業担当者がメリットばかりを伝え、リスクについては触れないこともあります。広告の場合と同様に、オーナー自身がしっかりと契約書をチェックし、納得できる条件となっているかをチェックすることが大切です。

 

賃料査定の根拠はあるか

 

提示された賃料には、市場の状況や具体的な成約事例などの査定根拠があるかを確認し、その妥当性も検証しましょう。不動産会社に賃料査定書を作成するよう依頼することも大切です。

 

書面の交付を受けたか

 

契約締結にあたり、不動産会社には遅滞なく契約書面を交付する義務があります。書面を受け取っていない、ということがないようにしましょう。

 

サブリース会社の経営状態は良好か

 

安定して収入を得られる点が魅力のサブリース契約ですが、サブリース会社の経営状態が悪化すると、サブリース賃料の回収が困難になることもあります。利益率の低い会社だと、サブリース賃料が低いといったリスクも。経営状態を確認してリスクを回避しましょう。

 

サブリースのトラブル

 

特に多いトラブルに、収入や費用、契約内容を変更する際の条件などについての十分な説明がなかった、また、サブリース会社から契約の条件変更等を拒否された、などがあります。契約時、サブリース会社の説明や対応に疑問がある場合は、納得ができるまで説明を求め、事後のトラブルが起こることのないようにします。

 

サブリース契約のトラブル事例

 

解約できない

 

サブリース契約をしていた物件を売却することにしたＡさんは、サブリースの解約をしようと不動産会社に連絡します。契約書には6か月前の予告で解約ができると記載されていましたが、不動産会社は借地借家法を根拠に解約を拒否しました。契約書に解約条項が定められている場合でも、解約にあたっては借地借家法が優先されるのです。解約すれば、家賃が上昇するので、高く売れるはずでしたが、大きく機会損失しました。

 

売買契約から6か月後に解約

 

「家賃保証なので安心です」という営業担当者のセールストークが決め手で物件を購入したＢさん。収支計画上もプラスが出る予定だったので安心していましたが、購入から6か月後に不動産会社が経営不振のため解散することに。サブリースを契約していましたが、不動産会社が高く販売するために高値の家賃設定としていたことも判明しました。家賃が高ければ金融機関の融資の評価額も高くなるようです。結局家賃は2万円下がり、収支計画も見直さざるを得なくなってしまいました。