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不動産投資を始める理由は、毎月の安定した収入や老後の私的年金代わり、節税など、オーナーによって様々です。今回は、その中でも不動産投資における節税効果にフォーカスします。
よく「不動産投資は節税にならない」という言葉を耳にしますが、実際のところはどうなのでしょうか。また、節税効果は投資内容によって異なるのでしょうか。
目次
不動産投資は給与以外の副収入源になるだけではなく、節税効果も期待できます。どの税金が対象となり、その仕組みはどのようになっているのでしょうか。
不動産投資を行うことで、所得税や住民税を圧縮することができます。その仕組みを理解するうえで重要なキーワードになるのが「減価償却」と「損益通算」です。
不動産投資においては、不動産の購入費を不動産の耐用年数で割り、経費として計上することが可能です。給与所得と不動産投資における経費を相殺できれば、税金の圧縮につながります。
中でも所得税は高所得であればあるほど税率が上がる「累進課税」が適用されているため、損益通算による節税効果が大きくなります。また、不動産投資で赤字が生じた場合も給与所得との損益通算が可能です。
特に初年度は不動産取得税や登記費用などさまざまな初期費用がかかり、キャッシュフローがマイナスになることがあるため、損益通算による大幅な減税ができる場合があります。
不動産は現金に比べて相続税や贈与税の圧縮ができます。現金を相続もしくは贈与する場合は、その金額がそのまま評価額となり、そこに相続税（贈与税）がかかります。一方、不動産は固定資産税評価額によって評価されます。固定資産税評価額は、時価の5〜8割になることが一般的です。
たとえば3,000万円のマンションを購入した場合、固定資産税評価額はおおよそ約1,500〜2,400万円となり、その額に相続税（贈与税）が課されます。その結果、現金を相続（贈与）するより相続税（贈与税）を圧縮することができるのです。
大規模な不動産投資を行う場合は、法人化をすることで所得税・住民税を節税できるケースがあります。その主な理由は以下の3点です。
所得税の税率は最大33％ですが、法人税であれば23％です。そのため、不動産所得が多い場合は、法人化をすることで節税ができます。
個人投資家でも経費の計上は可能ですが、その項目は限定的です。一方、法人は不動産事業に関する支出であれば、かなり広範囲の項目が経費扱いになります。そのため、経費計上による節税効果は個人より高くなります。
法人化により不動産投資は「事業」となるため、役員を設定できます。家族を役員にすることで所得を分割し、所得税率を抑えることが可能です。また、給与は経費として計上できるため、法人税の節税にもつながります。
しかし、法人化には手間や費用がかかるだけではなく、財務・会計処理が複雑です。特に小規模な不動産投資の場合はデメリットの方が大きくなる場合があります。目安としては、不動産所得が900万円を超えたら法人化を検討してもよいでしょう。
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不動産投資によって節税することは不可能ではありません。しかし、節税効果を目的として不動産投資を行うのはおすすめできないかもしれません。
不動産投資で赤字が生じた場合、給与などほかの所得との損益通算による節税が可能です。しかし、逆にいうと赤字でなければ節税にはなりません。たとえ節税効果があったとしても、それを上回る赤字が生じてしまうのであれば本末転倒です。
もちろん、減価償却費を経費に計上すれば、収支が黒字でも会計上赤字にすることは可能ですが、それもいつまでも続くわけではありません。
不動産投資の節税効果は初年度が最も高く、その後は下落します。その理由は以下の3点です。
不動産を取得する際には多種多様の経費がかかります。目安としては購入金額の3〜10％程度と、かなり大きな出費です。そのため、初年度は帳簿上赤字になるケースが多く、節税効果も高くなります。
しかし、2年目以降は取得に関する経費はかかりません。経費計上できる金額が初年度より少なくなり、節税効果は弱まります。
減価償却費を計上すれば、実際は黒字でも帳簿上は赤字になり、所得を圧縮して節税することが可能です。しかし、減価償却期間はいずれ終わります。
たとえば、築15年のマンション（鉄筋コンクリート造）の場合、減価償却は32年で終了し、その後は減価償却費を経費に計上できないため節税効果は薄くなります。
不動産投資ローンの返済額のうち、元金は経費にはなりません。経費扱いになるのは利息分のみです。返済を重ねて利息分が減ると、その分経費計上できる額も少なくなってしまいます。
元金返済額が減価償却費を上回ると、帳簿の上では黒字経は赤字になる「デッドクロス」の状態になります。デッド営なのにも関わらず、実際の経営クロスを迎えると節税効果は望めないどころか、キャッシュフローの悪化により不動産経営が立ち行かなくなるおそれもあります。
損益通算を利用した所得税の節税効果は、所得が高ければ高いほど大きく現れます。それでは、給与がどれくらいあれば不動産投資による節税効果が期待できるのでしょうか。具体例を挙げてシミュレーションしてみましょう。
たとえば、以下のような条件で物件を購入したとします。
（うち減価償却費：約92万円）
上記のケースにおける経費及び家賃収入はおおよそ以下のようになります。
| 経費 | 家賃収入 | 収支（帳簿上） | 収支（実際） | |
| 初年度 | 330万円 | 120万円 | △210万円 | △118万円 |
| 2年目以降 | 180万円 | 120万円 | △60万円 | 32万円 |
上記のケースにおいて、どの程度の節税効果が望めるかを、給与所得400万円、700万円、1,000万円の3パターンでシミュレーションすると以下のようになります。
【初年度】
| 給与所得 | 4,000,000円 | 7,000,000円 | 10,000,000円 |
| 損益通算後の所得 | 1,900,000円 | 4,900,000円 | 7,900,000円 |
| 当初納税額（所得税） | 130,500円 | 516,500円 | 1,070,600円 |
| 当初納税額（住民税） | 228,000円 | 472,000円 | 742,000円 |
| 損益通算後の納税額（所得税） | 38,500
円 |
202,500円 | 678,500円 |
| 損益通算後の納税額（住民税） | 77,000
円 |
300,000円 | 553,000円 |
| 節税額 | 243,000円 | 486,000円 | 581,100円 |
【2年目以降】
| 給与所得 | 4,000,000円 | 7,000,000円 | 10,000,000円 |
| 損益通算後の所得 | 3,400,000円 | 6,400,000円 | 9,400,000円 |
| 当初納税額（所得税） | 130,500円 | 516,500円 | 1,070,600円 |
| 当初納税額（住民税） | 228,000円 | 472,000円 | 742,000円 |
| 損益通算後の納税額（所得税） | 91,000円 | 412,500円 | 948,500円 |
| 損益通算後の納税額（住民税） | 182,000円 | 420,000円 | 688,000円 |
| 節税額 | 85,500円 | 156,000円 | 176,100円 |
※所得税計算ツールにて計算
※各種所得控除（社会保険料控除、配偶者控除など）は計算に入れていません。
※結果はあくまで目安です。不動産投資の収支や家族構成などによりシミュレーション結果は異なります。
このように、一般的に所得が高ければ高いほど節税額は高くなります。不動産投資による節税効果が望みやすいのは、課税所得が900万円超の人であるといわれています。
(株)TOCHU節税目的で不動産投資をする人っていうのは、おそらくある程度富裕層の方が多いです。そのため、不動産投資に失敗しても、派手な失敗とかというのはあまりありません。
節税目的で不動産投資を始める人は、不動産投資に積み立てのようなイメージを持っている人が多いですね。税金で取られる分を不動産に変えてるという認識があるんでしょう。つまり、得してると思ってるんですね。しかし物件によっては、いつまでも収支がマイナスで、結局損しているケースも少なくありません。
節税になったものを、不動産のマイナスで払わされてるようなものなんですよ。払ってるものが変わっただけなんで。よっぽど所得税をたくさん支払って困ってる方だったらあり得るかもしれないですけど、普通はやらない方がいいですよね。
紹介してきたとおり、不動産投資には節税効果はあるものの、その効果は限定的です。
そもそも不動産投資は利益を出すことが最重要目的であり、節税効果ありきで行うべきではありません。
節税効果を期待して不動産投資を始めたものの、思い通りの節税効果がでないどころか、キャッシュフローが悪化しているという場合は、売却も選択のひとつです。最後に投資用不動産を売却する際に注意すべきポイントについて解説します。
日本の不動産価格は現在上昇しており、売りどきであるといえます。長期的な金融緩和による低金利が続いていることが理由のひとつです。
低金利時代にはローンが組みやすくなることから、不動産購入が活発になります。その結果、不動産のニーズが上がり、価格が上昇したと考えられます。それに加え、円安に後押しされ海外の不動産投資家が日本の不動産を購入していることも不動産価格上昇の一因といえるでしょう。
しかし、現在世界経済は金融引き締めに向かっていることから、日本もいずれは追随しなければならない時期が訪れるかもしれません。その結果金利が上昇し、不動産市況の悪化、不動産価格の急落につながるおそれがあります。
不動産売却をするのであれば、早めに動くほうが得策でしょう。
不動産は買い手がいなければ売ることができません。立地や状態が悪く、ニーズの低い物件は、不動産会社に仲介を依頼してもなかなか買い手がつかないということもあります。
もちろん、その間も管理費や修繕積立金、固定資産税のような経費はかかるため、赤字ばかりが膨らんでしまうおそれがあります。すぐにでも手放したい場合には、買取も検討しましょう。買取は買取事業者が直接物件を買い取るため、早ければ数日で現金化が可能です。
節税目的で不動産を始めたけれど、思うようなプラスがなく不動産投資をやめたい、という場合は、買取事業者に相談してみてはいかがでしょうか。
(株)TOCHU物件購入時危ないなと感じるポイントは、営業担当者が節税を前面に押し出してくるときですね。物件を押すときの優先順位として、そもそもまず節税が出てくるっていうのは、もう要注意だと思います。その説明をしてくれた時点でおかしいんですよね。
また、損するために、節税のために、なんで不動産を買わなきゃいけないのかって考えられない人たちも要注意ですね。
本業がなくなったら節税できなくなるっていう事実を理解していない人たちも危ないです。節税のための不動産投資は本業あってこそなんです。これを理解せずに、ただ税金を減らせればいいと思ってる人たちは要注意ですね。
あなたのマンション・アパートの価格が分かる
宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・FP技能士・公認 不動産コンサルティングマスター・投資不動産取引士・競売不動産取扱主任者・日本不動産仲裁機構ADR調停人
『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
『マンション投資IQアップの法則 ~なんとなく投資用マンションを所有している君へ~』
2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU（とうちゅう）を設立し現在にいたる。
代表取締役伊藤幸弘
節税になったかどうかよくわからないから売却したいと相談にこられる人は多いですね。典型的なのは「節税になったのは1年目だけだった」というケースです。諸経費が多かったから2年目、3年目はもう節税にならなかったなっていう人が多いんですよ。
不動産投資を節税目的で持つというのは、なんていうかな、そもそもの考え方がおかしくて、収支がマイナスだから節税になるんだって思ってる人が多いんです。でも、収支がマイナスなものを持ちたいのか？っていう話ですよね。「節税のためにマイナスにしてもいいんだ」って、よっぽど税金を払いたくない人なんでしょうが、これって不思議な話じゃないですか。
確かに基本的には収支がプラスで納税するのが正しい姿勢なんで、同様にプラスが出ないと投資としてやっちゃいけないんです。利益が出ないとマイナス=節税の意味がないのに、利益が出ないからマイナスになって節税になってて、それが嬉しいっておかしいんですよね。
節税目的の不動産投資っていうのは、そもそも論としておかしいと思わないといけません。それを不動産会社の営業担当が言ってきたら、「なんだこれ、損しろってことか」と思った方がいいですね。損するために、節税のために、なんで買わなきゃいけないんだって。