サラリーマン大家の経費について知りたい。確定申告の手続きとは

副業として投資用マンションを経営しているという方も、知っておきたい確定申告の知識。購入した会社に手続きを任せきり、という方も、基本的な流れなどは把握しておきたいものです。今回はサラリーマン大家の方に知っておいていただきたい、確定申告の基礎知識をご紹介します。

 

 

サラリーマン大家の経費の一覧

 

固定資産税・都市計画税等の税金

毎年1月1日時点の土地、家屋の所有者に、これらの税金の納税義務が発生します。都市計画税は、都市計画法が定める市街化区域に固定資産がある場合のみ対象です。こうした税金や、物件の取得税などは経費として計上できます。納税通知書の控えを保管しておきましょう。

 

損害保険料

火災保険や地震保険などの保険料も経費として計上することができます。複数年分をまとめて契約している場合は、1年分のみが経費となります。

 

賃貸管理委託料

集金代行など、入居者や建物の管理を賃貸管理会社に委託している場合、その手数料も経費の対象です。

 

入居者募集のための仲介手数料

不動産会社に支払う仲介料のほか、客付け業者に払う広告費、いわゆる「AD」も経費となります。

 

修繕費用

入居者が退去したあと、リフォームやクリーニングが必要となりますが、これらも経費として計上できます。また、外観の塗装などの資本的支出にならないものも経費となります。30万円以下の費用であれば、一括で経費計上が可能です。

一方、リノベーションなどを行い、資本的支出となった場合は、減価償却で処理します。

 

立退料

入居者に退去してもらわなければならない事情が生じた場合、立退料を支払うことがあります。ここで負担した金額も経費計上が可能です。

 

ローンの金利

物件購入用に組んだローンの金利は経費計上できます。不動産所得が赤字となり損益通算をする場合、土地取得にかかる借入金の利息は損益通算の対象とはならないので注意しましょう。

 

管理費・修繕積立金

マンションの管理会社などに支払う管理費、修繕積立金も経費として計上できます。月々支払っている1年分の合計額を経費とすることが可能です。

 

士業への依頼費用

税理士、司法書士、弁護士などに投資用マンション経営に関連して依頼を行った場合は、その費用を経費とすることができます。

 

旅費・交通費

物件の清掃や立ち会いなど、投資用マンション経営に関連する移動費は経費となります。

 

通信費

物件にインターネットを敷設する場合があるかと思いますが、初期費用、月額費用を経費として計上できます。その他、賃貸管理会社への連絡にかかった費用なども経費となります。

 

雑費

物件の清掃のために購入した道具の費用など、物件の管理維持のために使用した費用も計上が可能です。

 

投資の勉強・情報収集の費用

投資セミナーや書籍の購入費なども経費となります。

 

交際費

賃貸管理会社や販売会社との意見交換、会議などに係わる費用も経費として計上できます。

 

減価償却費

建物部分は一括で経費計上せず、定められた年数にわたり継続的に経費計上します。これが減価償却です。年数は物件の種類により異なります。

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サラリーマン大家の経費にならない項目

 

所得税・住民税

大原則として、不動産投資に関係しない支払いは経費計上できません。不動産を所有していなくても支払うことになる所得税・住民税も、経費とすることはできません。

 

資格取得の費用

宅建士、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー技能士などの不動産関係の国家資格は、投資用マンション経営にあたって役立つものの、取得費用を経費計上することはできません。

 

生活に使用するもの

個人として生活のなかで使うものを、経費として計上することはできません。「洋服や時計などを不動産会社との商談の際に着用した」と主張する方もまれにいるのですが、これらを経費とすることは認められません。

 

サラリーマン大家の経費の注意点

物件を購入した不動産会社に確定申告を任せている、というサラリーマン大家の方もいらっしゃるのですが、申告内容には必ず目を通すようにしましょう。過剰な経費を計上して赤字にし、損益通算をしているケースもあります。税務調査により修正申告が必要となることもありますし、悪質な場合は追徴課税の対象となる可能性もあります。特に注意したいのは、減価償却の算定の基礎となる、躯体部分と付帯設備の価格です。これらの根拠を提示できるようにしておくことが大切です。不動産会社に言われるがままになっていたオーナーが、購入代金の90％を建物価格として申告していたという悪質な事例もありました。

また、過剰な経費計上にも注意しましょう。領収証もないのに、雑費などで多額の計上がされていないでしょうか。申告内容についてはオーナーに責任があるため、不動産会社任せにせず、内容をチェックしましょう。少しでも不審な点がある場合は、別の税理士に依頼することなどを検討しましょう。

 

サラリーマン大家が確定申告で節税するために

 

青色申告をする

おおむね5棟10室以上という事業規模の条件を満たすと、青色申告特別控除を使用して、最大で65万円の控除を受けることができます。また、青色専従者給与を経費とすることも可能です。条件を満たす場合は、節税効果がありますのでぜひ青色で申告しましょう。青色申告であれば、損失の繰越控除もできます。

 

サラリーマン大家の確定申告の流れ

 

必要書類を準備する

申告書に記入する前に、必要となる書類を準備します。申告直前になって慌てて集めるのではなく、日頃から整理して保管しておくことが大切です。特に領収証などはしっかり保管しておきましょう。

・売買契約書

・ローンの償還表

・源泉徴収票

・賃貸契約書

・固定資産税の納付書

・火災保険の領収証

・家賃明細

・管理費、修繕積立金等の明細

・賃貸仲介手数料等の領収証

 

収支内訳書・確定申告書を記入する

必要書類がそろったら、それぞれの書類に記入していきます。記入方法が分からない場合などは、早めに税務署に相談しましょう。難しそうだと感じたら、税理士に依頼することも検討します。間違った申告をしてしまうと修正が必要になり、時間もかかりますしストレスも生じます。申告に慣れるまでは税理士に依頼する、という方法もあります。

 

税務署に提出する

期日を守って申告書を税務署に提出しましょう。納税も期限内に確実に行います。内容に不安がある場合などは、税務署の作成窓口で相談してから提出しましょう。

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