マンションの原状回復費用の相場とは？　負担の割合について

賃貸マンション経営では、入居者の退去に伴う業務を避けて通ることはできません。今回のコラムでは、マンションの原状回復にかかわる費用について解説します。

 

マンションの原状回復は必須です

マンションの原状回復とは、次の入居者がすぐに居住できる状態に物件を整えることで、退去のたびに必要となります。主な作業内容としては、クロスや床の張り替え、ハウスクリーニング、エアコンの清掃などです。しっかりと原状回復を行えば、次の入居者からの申し込み増につながるため、必要経費と考えて費用を確保しましょう。必要以上に原状回復費用を削減すると、次の入居者が見つからずに空室期間が長引き、ときには家賃の下落につながるなど、マイナスの影響が出る恐れもあります。

 

マンションの原状回復費用の相場

 

クロス張り替え

クロス張り替えは、1㎡で1,000～1,300円が相場と言われます。下地の処理が必要な場合などは別途見積もりとなることもあります。また、アクセントクロスなどは一般的なクロスよりも費用がかかります。

 

床の張り替え

クッションフロアの場合、1㎡で3,500円～4,000円が相場です。木に張り替える場合は、素材や施工内容により価格は異なりますが、1㎡で7,000～10,000円が目安となります。

部分補修の場合は、1～3万円程度の工事となることもあります。

 

エアコンのクリーニング

入居者の退去時には、基本的にエアコンのクリーニングをその都度行うと考えておきましょう。これを省略すると、においやカビの発生につながり、入居者からクレームを受ける可能性もあります。1台あたり30,000円が相場です。

 

ルームクリーニング

トイレ、風呂などの水回りや建具などのクリーニングを専門業者に依頼します。ワンルームの場合は30,000円程度、2DKの場合は60,000円程度が目安です。ルームクリーニングでも水回りの汚れが落ちない場合は、コーティング工事の専門業者に依頼することもあります。費用はクリーニングより高額ですが、設備を交換するよりは安価です。

 

マンションの原状回復以外の工事費用

 

原状回復工事ではないリノベーション工事などは、減価償却が必要になることもあります。

物件の状況に応じて検討していきましょう。

 

照明の交換

グレードによって費用は異なりますが、1台30,000円程度を想定しておきましょう。経年劣化により照明の明るさが下がると、部屋全体の印象にも悪影響を及ぼします。そのようなことになる前に交換しておきましょう。

 

塗装工事

窓枠やドアの木枠、建具など、日焼けなどによる変色や劣化をしている部分に行います。1日の工事で40,000円程度を想定しておきます。

 

ダイノックシート工事

建具などが古くなり、変色してしまった場合は、クリーニングで綺麗な状態に戻すことはできません。そこで、ダイノックシートの張り替えを行うことがあります。箇所によって工事費用は異なりますが、1㎡あたり8,000～10,000円程度を目安に考えましょう。

 

設備交換

経年劣化などにより、室内の各種設備を交換する必要が生じることがあります。性能が低下している場合は、早めに修理や交換を進めましょう。仮に入居中に交換が必要となる場合は、入居者のホテル代なども支払わなければならないこともあります。また、緊急工事となれば費用も通常より割高です。

費用の目安は、ガス給湯器は20万円～（火力による）、エアコンは10万円程度、ユニットバス交換は150万円～（グレードによる）、キッチンユニットは30万円～（グレードによる）、IHコンロは4万円程度、換気扇は1万円程度です。条件により費用は異なりますので、それぞれ業者に確認します。

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原状回復費用の負担を減らすには

 

相見積もりを取る

見積もりを取る場合は、必ず2社以上に依頼しましょう。特に、賃貸管理会社に任せきりという場合は注意が必要です。管理会社とリフォーム会社が提携しているなど、相見積もりを取ることなく割高な業者に決まってしまう場合もあるためです。見積もり依頼は難しい作業ではありません。複数社に依頼することを忘れないようにしましょう。

 

現地を確認する

管理会社に任せきりにせず、自ら室内の状況を確認しましょう。管理会社の提示した工事費用が必要十分なものか、現地を実際に見てみないとわからないこともあります。賃貸管理会社の担当者もリフォーム会社に任せきり、という場合もあり、リフォーム会社が不要な工事まで計上していることもあります。さらに悪質なケースでは、工事費用は徴収しているにもかかわらず、実際には工事を行わないことすらあります。

 

入居時点で退去時の費用を取り決める

賃貸開始時点で、入居者とクリーニング費用など退去時の費用をあらかじめ決めておけば、費用負担で交渉する必要が無くなり、オーナーの負担を軽減できます。

 

原状回復工事の費用負担について

原状回復工事の費用は、基本的にはオーナーが負担します。入居者にはクリーニング費用を負担してもらい、それ以外の工事は経過年数に基づき費用を計算することになります。入居者が故意や過失により汚したものは、年数が経っていても費用を請求できることがあります。たとえば、引っ越しなどで室内を傷つけた場合や煙草のヤニ汚れ、落書きなどです。クロスの日焼けや冷蔵庫裏の黒ずみ、ポスターの画鋲あとなどは、通常の使用と見なされるため、入居者に費用を負担してもらうことはできません。

 

負担割合に起因するトラブルが多い

入退出時の原状回復に関するトラブルで多いのが、賃貸人・賃借人の負担割合です。設備それぞれの経過年数を把握しておく、入居時の状況を写真等で記録しておく、といった対策を行うことで、トラブルを防ぐことも大切です。国土交通省が作成した『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』なども参照すると良いでしょう。

（参照）

『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf