ワンルームマンションをリノベーションするなら、費用対効果を理論的に考えよう

所有している賃貸用ワンルームマンションの空室が続いているので、なんとか対策をしたい…そのような時にリノベ（リノベーション）を検討する方も多いのではないでしょうか。

しかし、やみくもにリノベをするのは得策とはいえません。リノベには多額の費用がかかるため、採算が取れるほどの効果がなければ意味がないばかりか、投資トータルの収益が悪くなります。

リノベをする前には、その費用と効果を考え、やるだけの価値があるかを冷静に見極めることが重要です。以下に詳しくご紹介しましょう。

やみくもなリノベは禁物、リノベの費用対効果を知ろう

まず、リノベーションを行うことの目的や効果について理解しましょう。

リノベーションの効果について

収益物件でリノベーションを行うメリットとしては、利回りの改善が挙げられます。リノベーションをすることで入居付けが良くなったり、家賃を高く設定できたりするため、高利回りが狙えるのです。

以下に詳しくご紹介しましょう。

相場より家賃を高く設定できる

リノベーションを行うことで入居ニーズが高まると、強気の家賃設定ができます。同エリアの同じ間取りの物件よりも高い家賃を取ることができ、利回りの向上につながります。

入居希望者のニーズに合った物件にできる

たとえ同じエリアであっても、物件の間取りやデザイン、設備などに対する入居者のニーズは年々変化します。

例えば、古い家ではキッチンや浴槽が狭いことが多く、自宅での時間を大切にする現代人には好まれません。

物件が古くなればなるほど、最新の入居ニーズから外れてしまうのです。

リノベによって間取りを変えたり、最新の設備を導入したりすることで、入居希望者を増やせる可能性があります。

競合物件と差別化ができる

エリアによってはマンションが過剰供給になっており、入居者の奪い合いになっているところもあります。リノベを行うことで物件のイメージや魅力が上がれば、競合物件との差別化になり、入居希望者の興味を引くことが可能です。

高く売却できる

不動産投資は出口戦略も重要です。物件は経年劣化により価値は下がりますが、リノベによって物件の価値を維持・向上させることで、より高く売却できる可能性が高まります。

リノベーションの費用について

続いて、リノベーションに必要な費用と時間について解説します。

リノベーション費用の相場

リノベーションの費用は間取りや工事内容、導入する設備によって大きく異なります。

目安としては、スケルトンリノベーションで、1㎡当たり15万円～20万円程度と考えておくと良いでしょう。ワンルームの面積は一般的に20～30㎡であるため、350万～600万円程度になります。

また、工事内容ごとのリノベーション費用の相場は以下の通りです。

リノベーション期間は家賃が0になることも注意

リノベーションを行う際、費用に加えもう一つ考えなくてはならない「コスト」があります。

それはリノベーション期間中における家賃収入の損失分です。

リノベーション中は入居者を入れられないため、家賃収入が得られません。その損失分を計算に入れていないと、資金繰りに苦労することになります。

リノベーションにかかる費用や時間が想定を超えることも

リノベーションのコストが想定以上にかかることも考慮に入れておかなければなりません。

築古物件は建物の内部や設備など、目に見えない箇所に不具合が生じていることがあります。

リノベーション工事によってその不具合が露呈した場合、併せて改修しなくてはならなくなるかもしれません。

その結果、費用がかさむだけではなく工事期間も延び、収支計画が大きく崩れる恐れもあるのです。

費用対効果を検証する

上記でご紹介したとおり、リノベには利回りの改善や資産価値の向上といったメリットがある反面、費用や時間といったコストがかかるというデメリットがあります。

リノベを考える際には、費用対効果を算出し、どの程度利回りや収益のアップが見込めるかを慎重に検証する必要があります。

それでは、リノベの費用対効果を考える一つの目安として、「リノベーションの利回り」を算出してみましょう。

リノベーションの利回りは、「年間の収益改善額÷工事費×100」で算出できます。

具体例を挙げて計算してみましょう。

• 立地：東京都中央区
• 築年数：30年
• 鉄筋コンクリート造
• ワンルーム（30㎡）
• 家賃（施工前）：9万円
• 家賃（施工後想定）：12万円
• リノベーション費用：400万円

リノベーション工事によって月9万円の家賃が12万円に上がるため、年間の収益改善額は（12－9万円）×12ヶ月で36万円になります。

この数字をリノベーションの利回りの算出式に当てはめると、以下のようになります。

（36万円÷400万円）×100=　9％

この例でのリノベーションの利回りは9％という結果が出ました。

東京23区内の新築ワンルームマンションの利回り3％前後であることを考えると、費用に対してかなり大きな収益が望めることが分かります。

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費用対効果がよいリノベを知る

費用対効果を算出して費用の方が高い、という時は、効果の高い箇所のみをリノベするという手もあります。予算を抑えつつ、物件のイメージや利便性をぐっと上げることが可能です。

効果的なリノベの方法を以下にご紹介しましょう。

リノベするのに効果的な方法

先ほどご紹介したとおり、マンション一部屋丸々をフルリノベーションするためには数百万円の費用が必要です。費用をかけるだけの効果が見込めない場合は、部分的なリノベを検討しましょう。

どの個所をリノベすべきかを紹介

企業が実施した調査を参考に、リノベの優先順位を考えてみましょう。

この調査は全国の男女500人を対象にリフォーム・リノベーションに関する意識を訪ねたもので、「自宅でリフォーム・リノベーションしたい場所」の質問に関しては、以下のような結果が出ています。

このように、居住者自体がリノベーションを優先して行いたい箇所は水回りが多いことが分かります。しかし、先ほどご紹介した通り、水回りには数十万円程度のリノベーション費用がかかります。

費用に余裕がある場合は、水回りを中心にリノベーションをするのも良いですが、もし費用に制限がある場合は、印象に残りやすい箇所を優先するのも一つの方法です。

例えば、玄関周辺や壁、天井など、内覧時にパッと目につくところをピンポイントで行うという戦略もあります。（AlbaLink社調べ）

リノベ物件自体が増加気味で費用対効果は悪化気味

リノベは物件の魅力アップのために有効な手段とされていますが、現在の不動産市況においては、その効果が現象気味です。その理由は以下の2点です。

リノベブームによる競争激化

ドラマ「魔法のリノベ」などの影響もあり、今リノベはちょっとしたブームになっており、賃貸物件においてもリノベを行うオーナーや管理会社が増えています。

リノベのメリットの一つに「競合物件との差別化」がありますが、リノベブームが起こっている現在においては、その効果が望みにくくなっています。

むしろ、リノベにより家賃が上がっている物件の中で、リノベをせずに家賃を据え置きにしている方が差別化につながるかもしれません。

輸送費や材料費の高騰

新型コロナウイルスの感染拡大やロシアによるウクライナ侵攻の影響を受け、原油を始め、さまざまな資源の価格が上昇しています。それに伴い、輸送費や材料費の値上がりが続いていることから、リノベの費用対効果はさらに悪化している状況です。

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リノベが収益に繋がらないならば売却も視野

リノベは上手に行えば、収益を改善し、物件の資産価値を上げる効果が期待できるのは間違いありません。

同時に、決して「万能薬」ではないという点は理解しておかなければならないでしょう。

不動産運用においてキャッシュフローが悪化した際、なんとか打開策を取ろうと安易にリノベを行ってしまうと、かえって負債が膨らむことにもなりかねません。

リノベで効果が見込めない場合はどうすれば良いのでしょうか。以下に詳しくご紹介します。

エリアや物価状況などからリノベしないのも投資判断もあり

先ほどご紹介したとおり、リノベを行う際には費用対効果を入念に検証する必要があります。

特に以下のようなケースは注意が必要です。

• 利便性が悪い、人口流出が激しいなど、エリア自体の入居ニーズが低い
• 物件の汚損や設備の故障が甚大で多額の工事費用がかかる
• 旧耐震基準で建てられており、基礎や骨組みから改修する必要がある
• 輸送費や材料費の高騰によりリノベ費用が高くなっている

このようなケースでは、費用対効果が低くリノベをしても収益改善は見込みにくいため、「リノベをしない」という決断も必要になるかもしれません。

市況が良いうちに早めの売却をするなら、業者買取をおすすめ

収支が悪化しているがリノベの効果も望めないという場合は、早めに物件を売却するのも一つの選択肢です。

しかし、入居ニーズの低い収益物件は買い手がつきづらく、仲介業者に依頼してもなかなか売却ができない場合もあります。

そのような物件を早く手放したいのであれば、買取業者に依頼すると良いでしょう。

買取業者は直接物件を買い取るため、買い手を探す必要がありません。買い取った物件をリフォームもしくはリノベーションしてから転売するため、間取りや設備が古い物件でも買い取ってもらえます。

不動産投資のキャッシュフローが悪化している時は、リノベによる収益改善と売却による処分、どちらの費用対効果が高いか考えてみると良いでしょう。

そのうえで物件の売却に軍配が上がった場合は、集客物件に強い買取業者に依頼することをおすすめします。