自主管理のマンションは売れない！？リスクと対処法とは

自主管理の物件の売却に難航している場合、そこにはいくつかの理由があります。まずこれらの理由を確認し、その後、売却できない場合の対処法をご説明しましょう。自主管理が多いタイプの物件についてもご紹介します。

 

自主管理のマンションはなぜ売れない、リスクとは

 

管理組合が機能していない

建物管理会社と契約をせず、自主管理となっている物件の場合、管理組合が機能しているかどうかが鍵となります。これが機能していない場合、将来的な維持管理や清掃のあり方などについて、意思決定をされていないケースが多いようです。修繕などを実施しようにも意思決定ができないため、最低限のメンテナンスを行うのがやっと、という物件もあります。マンション所有者の協力が得られず、トラブルが生じている場合もあるようです。

 

長期修繕計画が策定されておらず積立金も少ない

将来の維持管理や大規模修繕のプランを定めた、長期修繕計画が策定されていない物件もあります。また、計画自体は策定されていても、管理組合が機能していない場合には、月々の修繕積立金の値上げなどの合意を取ることができません。積立金が不足することが明らかであっても、必要な額を用意することができないため、マンションを適切な状態に維持管理できないのです。

 

管理状態が悪い

管理会社に委託をしない自主管理マンションでは、住民や不動産会社が清掃管理を行っているケースもあります。管理会社にすべての業務に委託するケースと比べると、やはり専門性やノウハウ等が乏しいことから、業務品質が下がる場合が多いようです。十分な清掃作業などが行われなければ、物件の管理状態はどんどん悪くなっていきます。マンションの外観が劣化したり、設備の機能が低下したりするリスクも回避できません。そうなれば資産価値は下がり、売却価格の下落や売却そのものが難しくなることもあります。

 

ローンが組みづらい

金融機関が自主管理のマンションを取り扱わないことが多い点も、売りづらさの要因となっています。ローンが組みづらい物件では、リセールバリューの観点から資産価値が低下するため、買い手がなかなか見つかりません。

管理組合の機能不全、長期修繕計画の不在といったこれまで挙げてきた要因は、買い手にとってはリスクとなります。このため、購入の選択肢から外れてしまうことが多いのです。

自主管理のマンションが売れない場合の対処法

 

業者買取

マンションの管理状態が悪くても、価格次第で買い取ってくれる不動産業者もあります。不動産のプロであれば、リノベーション再販や投資用などといった方法を採れる可能性があるため、一般のユーザーよりも取引が成立する見込みがあると言えるでしょう。売却が難航している場合は、不動産業者に相談してみると良いでしょう。

 

オーナーチェンジで販売する

居住用として空室の状態で販売するのではなく、投資用物件として賃貸に出し、入居者がいる状態でオーナーチェンジをするという方法もあります。仮に売却ができない場合でも、入居者がいれば家賃収入を得ることができます。空室のままにしておくより、有効に物件を活用することができます。

 

建物管理会社と契約する

管理組合の決議をとり、今からでも管理会社に全部委託するのも選択肢です。費用や時間はかかりますが、これまで見てきたような自主管理のデメリットを解消することができ、長期的に見れば多くのメリットがあると言えるでしょう。マンションの管理状態を改善し、将来的な修繕の計画を策定することができれば、資産価値が向上し、買い手も見つかりやすくなるはずです。

 

同じマンションのオーナーに売却する

隣人であれば、マンションの管理状態についてはすでによく理解しています。こうした相手に売却をすることを検討しても良いかもしれません。自主管理のマンションは前述のとおりローンが組みづらいため、現金で購入できる買い手に限られてしまう場合はありますが、市場で売却するよりも高値で売れる可能性もあります。

高値売却ができる理由とは？

 

どういう物件に自主管理が多いのか

 

築年数が経過しており総戸数が少ない

築年数が経過している小規模なマンションの場合、将来的に建て替えるつもりなどもなく、住民も含めて長期的な修繕に関心がないこともあります。相続する予定もないため、資産価値を向上させるために、修繕や管理などをしっかりと行おうというモチベーションがありません。こうした物件では、管理会社と契約することもなく、自主管理となるケースも多いのです。

 

等価交換により取得された物件

地権者が等価交換方式により建物の所有権を得る場合、自主管理となるケースもあるようです。入居者がもともと知り合いであることが多いので、管理組合のような形態を取らずに運営されている場合もあります。管理についても、建物管理会社に委託せず、自主管理となるパターンが多いようです。

 

建物管理会社との契約が終了してしまった

もともとは建物管理会社に管理を委託していた物件だったものの、その管理会社倒産してしまった、というケースもあります。その後、別の建物管理会社を探して契約せず、自主管理となった、というパターンです。