ワンルームマンションの管理費・修繕積立金の相場はどのくらい！？
違いと内容についても知りたい

ワンルームマンション投資の収支計画を立てる上で、管理費・修繕積立金は非常に重要な要素です。どの程度の支出になるのかをしっかり理解していなければ、計画していた利益を得ることもできません。

今回のコラムでは、ワンルームマンションの管理費・修繕積立金の相場はどの程度なのか、仮に滞納する事態となった場合は何が起こるのか、管理費・修繕積立金が改定されることはあるのか、といったポイントを中心に解説します。確実な収支計画を立てるために必見の情報です。

ワンルームマンションの管理費・修繕積立金の相場はいくらか

弊社では、ワンルームマンションの管理費・修繕積立金について調査を行い、平均でどの程度の費用が発生するかを明らかにしました。これによると、管理費・修繕積立金は合計して622円/㎡という結果となりました（2022年時点で直近1年間の成約事例320サンプルをもとに算出）。

たとえば20平米のワンルームマンション1室を所有しているのであれば、計算式は以下のとおりです。

622円×20㎡＝12,440円

また、総戸数が少ない物件ほど管理費・修繕積立金は割高になること、築年数が経過した物件は管理費・修繕積立金が高い傾向にあることも分かりました。前者については、総戸数が少ないとスケールメリットが出ないため、コスト負担が大きくなることに起因します。また、後者については大規模修繕などを経て修繕費の積み立てが足りなくなることがあり、修繕費が改定されるケースがあるためです。また、新築分譲時には管理費・修繕積立金を低めに設定することで、買い手にとって魅力的な物件に見せようとする戦略が採られることもあります。この場合、将来的には金額を改定することを前提としているケースも少なくありません。

ワンルームマンションの管理費とは

マンションの共用部を維持、管理するために住人に課されるのが「管理費」です。具体的には、共用部の清掃等を行う要員の人件費のほか、共用部の備品や消耗品の購入費、消防設備などの経常的な補修費、管理組合の運営費などが含まれます。また、建物の管理会社の利益分も含まれています。

ワンルームマンションの修繕積立金とは

管理費が日常的な維持・管理にあてられる費用であったのに対し、修繕積立金は主に、一定年数が経つごとに行われる、計画的な修繕工事のために積み立てられるお金です。不測の事態により大規模な工事が必要となる際に、このお金が使われることもあります。

大規模修繕の例としては、外壁や屋上防水、エレベーターの改修、共用廊下の塗装などが挙げられます。修繕積立金は、支払いまで管理組合が保管します。

管理費などを滞納したらどうなるのか

管理費・修繕積立金は、マンションの管理組合が回収します。仮に滞納した場合、差し押さえして強制執行することも可能です。

ワンルームマンションのオーナーが交代した場合、もし旧オーナーが管理費・修繕積立金を滞納していると、新オーナーに支払い義務が引き継がれます。このため、引き渡しの際には、旧オーナー（売主）に管理費・修繕積立金の滞納がないことをしっかりと確認しましょう。

管理費等が改定されることはあるか

改定の方法

結論から言えば、管理費・修繕積立金が改定されることはあります。改定する場合は、長期修繕計画に基づき、管理組合の決議で承認される必要があります。ただ、急に改定が決まるケースは少なく、あらかじめ改定案がいくつか提示されることがほとんどです。住人がこれらの改定案に対して投票して、その結果をもとに決議されるといったプロセスを経ることが多いようです。新築分譲時から資金が潤沢なマンションは決して多くはありません。なかでもワンルームは、所有者が利益を得ることを目的にしているため、支出にあたる管理費等は低めにおさえた状態で売り出されることがあります。この場合、ある程度の期間を経たあとに、管理費・修繕積立金の改定が議論されることになる可能性があります。

改定は拒否することが可能

管理費・修繕積立金の改定が管理組合の決議事項となった場合、議決権を行使する際に拒否するという選択も可能です。拒否の票数が多ければ改定案は否決されます。管理組合がその後再度提案する場合もあります。

ただ、ワンルームマンションのオーナーは、管理組合の総会に出席しないことが多いようです。欠席者は理事長に委任するため、改定の決議案は可決されることが多くなります。

場合によっては一時金を徴収することも

長期にわたって修繕費の不足が続く物件の場合、必要となる修繕を実施することができません。管理組合が金融機関から借り入れができれば、それにより対処することとなります。しかし、運営状態が厳しい場合、借り入れができないケースもあります。この場合、ワンルームマンションの各オーナーから一時金を徴収することもあるようです。