日本の不動産はバブルなのか。崩壊はいつ？売却タイミングを見極めるポイント

日本の不動産の価格は現在上昇を見せており、平成のバブル期に匹敵するともいわれています。しかし、現在の不動産価格は本当にバブル期ほど上昇しているのでしょうか。

今回は、日本の不動産市場がバブルなのか、バブルとするならば崩壊はいつするのか、などについて取り上げます。

日本の不動産はバブルなのか

まずは、日本の不動産はバブルなのかについて、日本の不動産市場の現状を分析してみました。

首都圏の新築マンション不動産価格はバブル超え

現在、日本は1990年代のバブルに迫るほどの不動産価格上昇の時期にあります。

不動産経済研究所の発表によると、2021年の首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築マンション平均価格（一戸当たり）は6,260万円となっており、これはバブル期の最高価格を超えています。

また、23区内に限定すると8,293万円となり、こちらもバブル期の価格に匹敵します。

このように、特に好立地のマンションは価格が高騰しており、バブル時代を彷彿とさせるような状態であることが分かります。

バブルを生み出すのは外国マネー？

このように不動産価格はバブル超えといわれるほど価格が上昇していますが、ここで一つの疑問が生じます。

基本的に商品の価格は需要と供給のバランスによって決定されます。つまり、不動産の価格が上昇しているということは、不動産の需要が上がっているということです。

しかし、日本は深刻な人口減少が続いています。それに加え、物価の上昇により実質的な給与は下がっています。このような状況で、なぜ不動産の需要が上がっているのでしょうか。

その理由の一つとして挙げられるのが、海外投資家の存在です。

新型コロナウイルス感染拡大による経済悪化を受け、米国や欧州といった先進主要国は大規模な金融緩和と財政投入を行いました。その結果お金の流れが増え、「カネ余り」の状態になったところで、国内外の投資家が目をつけたのが日本の不動産です。

日本の不動産は安定性に優れており、特に都心部は世界的に見ても市場価値が高く評価されています。さらに円安が後押しとなり、日本の不動産に投資をする投資家が増えています。

こうして外国マネーが日本の不動産投資に押し寄せた結果、不動産の需要が上がり、実体経済からかけ離れた価格上昇が起きていると考えられます。

バブルの要因は金融緩和

バブル要因のもうひとつの理由は、金融緩和です。

2013年頃より日本銀行は景気回復を目的とし、長期的な金融緩和政策を行っています。

金融緩和政策下では金利が下がるため、融資が活発になります。そのため、住居ローンや不動産投資ローンが組みやすくなり、不動産を購入する人が増加しました。その結果不動産の需要があがり、価格が上昇したと考えられます。

特に都心部など、利便性の高い立地においては、価格上昇の傾向が顕著に見られます。国土交通省が2022年9月に公表した「都道府県地価調査」によると、東京圏（東京を中心に埼玉、千葉、茨城の一部を含む地域エリア）においては、住宅地の平均が去年より1.2％上昇しました。

また、利便性の高い都心の高額物件の人気も高まっており、居住用としてだけではなく、資産として購入する人も多く見られるそうです。

規制緩和によってローンのハードルが低くなっていることから、高価格エリアの土地や物件に手が出しやすい状態になっていると考えられます。

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プロは現在の不動産市場をバブルだと考えている？

(株)TOCHU
代表取締役伊藤幸弘

私は今は不動産バブルだと思っています。バブル経済はある程度人工的に発生しているようなイメージを持ってるんですが、やはり金融政策による影響が大きいと感じています。

今は、金利を安くしたことによって発生した不動産流通の促進させるということをやろうした。アベノミクスもそれが目的だったのだと思っています。金利を下げて、金融政策を打ち出し、じゃぶじゃぶとお金を市中にばら撒く。それによって不動産価格は上がりました。しかし、それは本当の需要が生まれたワケではありません。金融施策が終われば、不動産価格も打ち止めになるでしょう。

都心部の不動産価格は、一般の人が買えない値段になってしまっています。これこそバブルです。一方で、円安で海外マネーが入ってくることで、億ションやタワーマンションがバンバン売れて、値段が高まる。

そういった上昇に合わせて、日本人の賃金が上がっているなら、バブルではないですが、実体経済との乖離が生まれすぎている現在は、バブルだと感じています。

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海外の不動産市況が急速悪化し、日本への影響も甚大

上記でご紹介した通り、不動産価格の上昇は海外投資家が日本の不動産を購入していること、国内においても規制緩和によって不動産購入のハードルが低くなっていることが挙げられます。

しかし、今後世界情勢の変化により、国内の不動産市況は大きな影響を受けることが考えられます。その理由を以下にご紹介します。

海外市場の異変が日本に影響

先ほどご紹介した通り、主要国ではコロナ禍による経済悪化への対策として金融緩和を進めてきました。その結果「カネ余り」の状態になり、消費や投資が活発に行われたことから景気が過熱、世界的なインフレが生じています。

インフレを抑え込むためには、逆に金融引き締めを行い、金利を上げてお金の流れを減らす必要があります。海外の不動産市場はこの金利上昇による悪影響を受け、バブル崩壊の兆しが見えています。

アメリカの住宅ローン業界では、貸出金利の急上昇の影響を受け、倒産する業者も増えています。大手銀行による住宅ローン事業の縮小、撤退も見られ、今後ますます金利が上昇することが予想されています。

また、中国では不動産業界全体の業績悪化が顕著に見られています。その結果、不動産を購入することに不安を覚える人が増え、住宅販売の減少につながっています。

現在、不動産市場は世界的に悪化に向かっている状態です。このまま一気に不動産価格が急落するような事態に陥れば、世界的な不動産バブル崩壊が起こる恐れもあります。

世界的な金融緩和は終了、日本も円安難で終了へ向かう？

世界が金融引き締めに向かう一方で、日本国内では現在金融緩和が継続される見通しです。

しかし、今後アメリカで金利が上昇し、日本との金利差が拡大すると、円売り・ドル買いが増加するため、円安が加速してしまいます。

過度な円安は輸入物価の上昇、企業のコスト増大を招き、日本経済を悪化させます。そのため、いずれは金融引き締めに転じなければならない時期が訪れるでしょう。

上記の理由から、金利上昇による不動産市況の悪化から不動産価格の急落、つまりバブル崩壊という流れは、日本でも起こりうる可能性があるといえます。

バブル崩壊＝市況悪化はいつか

金融緩和が終了すると金利が上昇します。同時に、金融機関からの融資も厳格化されることが予想されます。その結果、不動産へのニーズは減り、価格下落に向かいます。1990年代のバブル崩壊も、金融引き締めによる金利上昇が原因で起こりました。

現在の不動産価格高騰は金融緩和と海外マネーの流入によって生じています。そのため、不動産価格が上昇している現在、金融政策の転換により一気に価格下落に転じてしまう恐れがあります。

国内の金融緩和政策が維持されている現在、いつバブル崩壊が始まるかは予測がつきません。しかし、歴史が示す通り、バブルの後には必ずバブル崩壊が起こります。国際的な動きからいっても、それは決して遠い未来ではないということは十分に考えられるでしょう。

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バブル崩壊前にやるべきこと

上記でご紹介したとおり、日本の不動産市場は加熱傾向にあり、いずれはバブル崩壊が起こるのではないかと予想されています。

バブルが崩壊すると物件の資産価値は急落します。そのため、バブル崩壊前に売却するというのも、有効な出口戦略であるといえるでしょう。

最後に、バブル崩壊前に不動産を売却する方法とそのメリットについて解説します。

不動産市況が良いうちに売却

不動産価格が高値を維持している今のうちに売却すれば売却益を確保できます。ローンが残っていたとしても、売却益が高ければ一括返済が可能です。

ここで重要なのが、誰をターゲットにして売却活動をするかということです。

不動産価格が上昇している現在、居住用物件を希望している人にとっては割高になります。そのため、不動産投資家向けに売り出した方がスムーズに売却できると考えられます。

その点を意識して、収益物件に強い不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。

市況悪化でも早期売却するには不動産買取がおすすめ

思うように買い手がつかず、気づいたら市況が悪化し、バブル崩壊の足音が近づいている…という段階を迎えてしまった場合は、損失を最小限に抑えるためにも早期売却を検討しましょう。

おすすめは不動産買取を利用することです。業者が直接不動産を買い取るため、早い場合は数日程度で取引が終了し、物件を手放すことができます。

買取価格は仲介業者に依頼した時より割安になりますが、迅速かつ確実に物件を売却できるという点は大きな魅力です。ん

不動産バブルの崩壊がいつになるか、今の時点では正確な予想ができません。その中で最も大きな利益を残せるよう、売却の手段をいくつか考えておくことが重要です。仲介業者と買取業者、双方のメリットを把握し、出口戦略の選択肢に組み込みましょう。

不動産バブル時の上手な立ち回りとは

(株)TOCHU
代表取締役伊藤幸弘

バブルやインフレといった経済情勢は、多少なりとも不動産投資に影響を与えますが、完全に予想することは不可能です。

しかし、流れを掴む先行指標というものはあります。例えば新規の求人数や、東証株価指数、住宅の着工床面積といったものはことあるごとにチェックしておいて、明らかに指標の数字が悪い、悪化してきている場合は、物件を売り抜けた方がいいでしょう。

現状は、まだ新規の求人数や株価は伸びています。そのため、まだ物件を持っていてもいいのかもしません。ただ、2035年には東京の世帯数が頭打ちになることがわかっています。これは経済指標とは関係のない部分で、賃貸需要の問題として必ずくる問題です。

その時は、インフレや金利と関係なしに需要が減り、価格が下がっていくのは間違いありません。そういった需要の推移などにも気を配っておくことが重要です。