旧耐震マンションのリスクとは！？旧耐震と新耐震の違いについて

投資目的で旧耐震マンションを所有するのは、多くのリスクが伴います。そのため、早めの売却が得策です。

この記事では、旧耐震マンションを所有し続けるとどのようなリスクがあるのか、そして売却時のポイントについても紹介します。

旧耐震と新耐震の違い

地震大国ともいわれている日本では、建物の耐震性が重要視されています。耐震基準に関する法改正も繰り返されていることから、現行の耐震基準を「新耐震基準」、過去のものを「旧耐震基準」というように呼び分けています。

旧耐震と新耐震の違いや、耐震基準が改正された経緯について解説します。

耐震基準の変遷

耐震基準は地震の揺れに対して建物が倒壊・崩壊せずに耐えられる性能を規定するもので、建築基準法や建築基準法施工令などに基づいて定められます。

日本初の建築法規は1920年（大正9年）に施行された市街地建築物法でした。その時点では耐震規定に関する明確な記述はありませんでしたが、1923年（大正12年）に発生した関東大震災の被害が甚大であったことから法の大改正が行われ、耐震規制が初めて法規に盛り込まれました。

特に耐震基準に関する大きな改正があったのが1981年です。これは1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけとして定められたものです。この地震から教訓を得て、耐震基準はより厳しいレベルにまで引き上げられ、1981年6月に施行されました。それが現在の新耐震基準です。

旧耐震と新耐震の具体的な違い

1981年に定められた新耐震基準と、それ以前の旧耐震基準にはどのような違いがあるのでしょうか。その違いを表にまとめると以下のようになります。

上記の表からわかるとおり、旧耐震基準は震度5までの地震を想定したものであり、震度6〜7程度の大規模地震に関する規定がありませんでした。一方、新耐震基準では、震度6〜7の地震でも倒壊しないほどのハイレベルな耐震性が求められています。

日本における大規模地震は決して珍しいものではありません。地震大国だからこそ厳しい耐震基準をクリアしていることが非常に重要なのです。

旧耐震と新耐震の見分け方

旧耐震基準と新耐震基準は1981年6月1日を境にして切り替わっています。ここで注意したいのが、確認すべき日付です。

その物件が旧耐震か新耐震か判断するためには、竣工日や築年月日ではなく、「建築確認日」を確認する必要があります。建築確認日とは、建物が合法かどうかを確認するため、着工前に役所に提出する書類である「建築確認申請書」が受理された日を指します。

受理の後確認通知書が発行された日付が1981年6月1日より前か、それ以降かで新旧の区別がつけられます。中古マンションを購入する場合は、必ず建築確認日を確認し、耐震基準の新旧を把握しましょう。

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旧耐震のリスクとは！？

旧耐震マンションは総じて築古物件であり、購入価格が安いために想定利回りが高い傾向にあります。しかし、利回りの高さだけを見て旧耐震マンションを所有していると思いもよらないリスクに直面するおそれがあります。

旧耐震マンションを所有し続けることで生じるリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。

修繕積立金が高くなる場合がある

旧耐震基準の物件はそもそも築古であることから、修繕箇所が多いです。そのため修繕積立金が高い場合が多いです。また、修繕積立金で賄いきれない場合には、高額の一時金が必要になるおそれもあります。

災害

先述のとおり、旧耐震基準は震度6以上の大規模な地震に関する規定が設けられていません。そのため、大規模な地震の際には倒壊のリスクが高くなります。

当然のことながら資産価値は大きく下がります。売却価格が低いからといって売却せずに所有し続けても、築年数の経過とともにますます価値が低下していくだけです。

建替えリスク

旧耐震基準の物件は、その耐震性の問題から、建物や設備が使える状態であっても建替えが行われる場合があります。

建替えには多大な費用がかかるうえ、区分所有者の一定以上の賛成が必要になりますが、おうおうにして反対する人がいます。旧耐震物件を所有していると、運用が軌道に乗る前に建替えの話が持ち上がり、費用の面で負担になるだけではなく、心理的なトラブルに巻き込まれるおそれもあるため注意が必要です。

旧耐震基準の物件を持つことが奨励されていない

国土交通省では、2030年（令和12年）まで耐震性を有しない住宅をおおむね解消することを目標とし、所有者による耐震化を支援しています。

このように耐震性の強化は国を挙げて行われており、耐震工事への補助金や、耐震基準を満たした物件の購入に対しては、住宅ローン減税やすまい給付金など、さまざまな支援制度が設けられています。

今後さらなる耐震性強化を推し進める可能性もあり、法律や制度が変わると、旧耐震物件の購入・所有が難しくなったり、コストが増えることになるおそれもあります。

参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化率の推計方法及び目標について」

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旧耐震マンションの売却時のポイント

旧耐震マンションの所有・運用はリスクが多く、思わぬ損失を生み出してしまうかもしれません。それならばいっそ売却してしまった方がよいと思われるかもしれませんが、旧耐震マンションは売却も容易ではありません。

その理由と、旧耐震マンションを売却する際のポイントについて解説します。

居住用としての売却は難しい

旧耐震マンションを居住用として売却することは困難です。その理由としては、以下のようなものが挙げられます。

築年数が古い

旧耐震基準の物件はほとんどが築年数40年以上の中古物件です。そのためシンプルに「古いから売れない」ということも起こりえます。

ローンの面で不利になる

旧耐震基準の物件を購入する際、フラット35を利用するのであれば、その住宅が、耐震評価基準に適合しているかどうかのチェックを受けなければなりません。

耐震評価基準の判定には時間がかかるうえ、必ず通るとは限らないため、フラット35を組んでの住宅購入を希望している人にとっては大きなハードルになります。

それに加え、旧耐震基準の住宅のほとんどは、住宅ローン控除の対象にはなりません。このように、旧耐震物件は住宅ローンを組むうえで不利になる要素が多いため、居住用としては売却が難しいといえます。

有利な制度を利用ができない

旧耐震基準の物件はローンだけではなく、さまざまな制度の利用についても不利になります。

すまい給付金や住宅購入資金の贈与税免除、不動産取得税や登録免許税の優遇、地震保険の割引制度などが使えない、もしくは使うことが難しいため、出費が多くなります。

これも住居購入希望者が旧耐震基準の住宅を敬遠する要因になってしまうのです。

売却価格が安くなることは覚悟する

旧耐震基準の物件を居住用として売却することは困難です。それでは、不動産投資用であれば売れるのかといいますと、それも容易ではありません。

当然のことながら、投資用物件として購入しても、それを居住用として賃貸に出すことになります。築年数が古く、安全性の低い旧耐震基準の物件は入居ニーズが低く、思うように利益がでない、ということにもなりかねません。そのため、投資家からも敬遠されてしまうことが考えられます。

中には自身でリフォームをして賃貸に出したいという投資家もいるかもしれませんが、リフォーム費用がかかる分、購入費用を抑えようとする可能性があります。そのため売却価格を安くしないと売れないということもありえますので、その点は覚悟しておきましょう。

確実に売りたいなら不動産買取がおすすめ

旧耐震物件は所有しているだけでも費用がかさむうえ、なかなか買手がつきづらいという問題があります。そのような物件を確実かつ迅速に売却をしたいのであれば、不動産買取がおすすめです。

買取に強い不動産会社は、旧耐震や事故物件のような一般には売却しづらい物件を取り扱うノウハウを持っています。特に立地がよければ、リフォームを施すことで高く転売できる可能性がありますので、思わぬ高値で買い取ってくれる可能性もあります。

売却までのスピーディーさも魅力で、相談からすぐに売却、数日後には現金を手にできるというケースも少なくありません。旧耐震基準の物件を抱えて困っているという方は、収益物件の買取に強い不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。