マンションの雨漏りはだれに責任がある？
原因別の責任負担や放置する危険性

分譲マンションでは、所有者や入居者、管理組合、管理会社など多数の関係者がいます。そのため、問題があったときにだれが責任を負うかは複雑になりがちです。

雨漏りの場合も例外ではありません。

本記事では、マンションの雨漏りにおける責任の所在や雨漏りの原因などを詳しく解説します。

マンションの雨漏りはだれが責任を取る？

雨漏りがあったときの修理や損害賠償の責任がだれにあるのかは、雨漏りが発生した場所と原因によって決まります。

発生した場所による責任負担の分かれ目

雨漏りがどこで発生したかによって、管理組合（所有者全員）が負担するのか、所有者や入居者の個人が負担するのかが変わります。

• 専有部分
  個人が所有している部分
• 共用部分
  マンションの所有者全員が利用する部分

共用部分は管理組合が負担して積み立てている修繕積立金などから支払い、専有部分は個人負担とするのが一般的です。

ただし、雨水が落ちている場所が専有部分でも、雨漏りの原因が共用部分であれば、管理組合の責任です。

また、部屋をリフォームしたために雨漏りが発生した場合、リフォーム会社に過失があったら、リフォーム会社が責任を負うのは当然です。

責任の範囲は、マンションごとに定められた管理組合の規約を確認しておくと安心です。

専有部分

専有部分とは、部屋の中のことです。基本的に壁の内側のことをいうため、内装部分の床や天井は専有部分です。

部屋の床下にある自室の配管も専有部分のため、老朽化によって被害が発生すると、個人の責任です。

部屋の玄関ドアや窓、ベランダは共用部分ですが、使用者が占用しているため、その管理責任は個人が負います。

共用部分

マンションの玄関や廊下、階段、エレベーターなどはもちろん、構造部分の柱や天井、床なども共用部分です。

共用部分の管理責任は、基本的には管理組合にあります。

建物の外壁や屋上、廊下や各部屋までの配管は共用部分のため、管理組合が責任を負います。

原因による責任負担の分かれ目

発生した場所だけでなく、原因によっても雨漏りの責任を管理組合が負担するのか、所有者や入居者などの個人が負担するのかが変わります。

マンション自体に原因

マンション自体が老朽化したために雨漏りが発生した場合は、管理組合が責任を負います。

使用者に原因

• 窓を閉め忘れて雨が部屋の中に入り込み、下の部屋に被害が及んでしまった
• ベランダや窓の掃除を怠ったために起きた雨漏り

上記のように使用者に原因があれば、個人が責任を負担します。

所有者と入居者の責任分担

賃貸マンションでは、オーナーと入居者とで責任を分担します。

賃貸契約の内容によるところが大きいですが、基本的にはオーナーが費用を負担します。部屋を貸すオーナーは、賃貸借契約に基づいて、入居者が有効に利用できる環境を整える責任があるためです。

しかし、入居者は、一般的な管理責任を負っています。そのため入居者に過失がある場合は、入居者に責任が発生します。

たとえば、入居者がベランダの鉢植えを管理しておらず排水口を詰まらせて雨漏りを起こしたようなケースが当てはまります。

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マンションで雨漏りが発生する原因

マンションで雨漏りが発生する主な原因は、以下の3つです。

• マンションの劣化
• 入居者の過失
• 施工ミス

ここでは、それぞれの原因と対策について、解説します。

マンションの劣化

築年数の経過とともにマンションの劣化はいろいろな箇所で発生しますが、雨漏りに影響する主なものは次の3つです。

• 外壁の劣化
• 屋上の劣化
• 窓のサッシの劣化

外壁の劣化

外壁は紫外線や雨風、寒暖差の影響を直接受けるため、劣化しやすい部分です。

ひび割れやコーキング材の劣化が発生すると、雨漏りの原因となります。

屋上の劣化

屋上は防水加工してあります。日常的に手入れをすることは少ないです。そのため防水シートが劣化して、雨漏りにつながるおそれがあります。

また、排水口にごみや土などがたまって、雨水が流れなくなるおそれがあります。

窓のサッシの劣化

窓のサッシのコーキングが劣化することで、雨漏りになることがあります。

マンションの窓は専有部分ですが、一般的には共用部分と考えられているので、補修責任は管理組合が負います。

入居者の過失

マンション自体に問題はなく、入居者の過失によって雨漏りが発生することがあります。

• 雨の日に窓を開けたままにしていて下の階に被害を及ぼした
• ベランダの掃除をしておらず、土などが排水口をふさいで雨漏りになった

このような場合は、前述したとおり、入居者の管理義務違反ですから入居者が修理の責任を負います。

施工ミス

リフォームをしたときの施工ミスによって、雨漏りになることがあります。窓のシーリングや屋上の防水加工、ベランダの補修時に、施工会社が十分な防水加工ができてないケースが考えられます。

普段の雨では雨漏りに気づかず、台風や大雨によって気づくこともあります。

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オーナーがするべき対策

マンションのオーナーは、雨漏りが判明したら迅速に以下の対応をしましょう。

• 状況を記録する
• 入居者の被害を最小限にとどめる

状況を記録する

マンションのオーナーがマンションに雨漏りがあったことを知るタイミングは、入居者からの連絡です。

入居者は雨漏りが発生すれば、管理会社かオーナーに直接連絡を入れてきます。

連絡が入ったら、オーナー自身か管理会社の担当者が現地に行きます。雨漏りしている場所や被害の状態を詳細に調べて、写真や動画に記録しておきます。

雨漏り被害を広げないために、緊急に対応する必要があります。夜間などで緊急に対応できない場合は、応急処置をして被害が広がらないようにしましょう。

状況の記録や応急処置をしたら、工事業者に連絡をしたり火災保険の手続きを行います。

入居者の被害を最小限にとどめる

雨漏りがしている間に被害が広がらないように、入居者に家財道具などを移動してもらいましょう。それ以外にも、以下のような対応が必要です。

• 漏電のおそれがあるためコンセントを抜いておく
• 垂れている水をバケツなどでためる
• 窓から雨漏りしている場合はカーテンを取り外す

被害を受けた家財などの写真を撮影して、購入した時期や購入金額などをまとめて提出してもらいます。

その後は、入居者と火災保険の適用や今後の対応について話し合いをします。

雨漏りが頻発するマンションは危険！

雨漏りの原因はわかりにくく、目に見えないところまで被害が浸食していることがあります。

マンションオーナーの責任

マンションで雨漏りが発生したとき、入居者に過失がなければ基本的にオーナーが修繕義務を負います。

さらに雨漏りを放置すると、入居者の生活に支障が出るだけでなく、マンション自体にも老朽化が進むなど悪影響を及ぼします。

入居者の生活に支障が出れば、家賃の減額請求や賃貸借契約の解除、さらにオーナーの修繕義務違反に基づく損害賠償まで請求されるおそれがあります。

そのため、雨漏りのおそれがあれば速やかに対処することが求められます。

早めの売却を検討する

雨漏りが発生するマンションは、放置していると内部の劣化が進んでいるおそれがあります。

コンクリートからしみ込んだ雨水で、内部の鉄筋がサビてしまうからです。

鉄筋はサビると膨らみコンクリートを押し出してしまい、鉄筋が露出してしまうこともあります。

防水加工は約10年で劣化が始まるといわれており、多くのマンションでは12〜15年ごとに大規模修繕が行われています。

防水の劣化が進んでいるのに大規模修繕ができない場合は、マンションの躯体の劣化が進んでしまいます。

どのようなマンションでも老朽化は避けられません。雨漏りに対しても適切な管理ができなければ、マンションの寿命を縮めてしまいます。

しかし、国土交通省が発表したデータによると、分譲マンションの34.8％は修繕積立金が不足しています。

引用：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

修繕積立金が不足していると、大規模修繕はできません。

老朽化しているマンションでは雨漏りがいつ発生して被害が出るのか予測がつかないうえ、修繕費の負担も相当な額になってしまいます。

マンションの修繕積立金が不足しているために、大規模修繕がされないのでは不安の種はつきません。

そのため、雨漏りが頻発するマンションでは売却を検討するのが賢明です。

マンション売却に迷ったら、投資物件の売却が専門の不動産会社に相談してみましょう。マンション売却の適切なタイミングや売却方法をアドバイスしてもらえます。