収益不動産の評価方法を解説。
損しない物件売却や購入は正しい評価方法から

収益物件を購入、売却する際には、適切に評価額を算出することが重要です。

高過ぎず、安過ぎない適切な価格を出すためには、正しい物件価値の評価方法を知っておく必要があります。

今回は、収益物件を評価するための手法や、評価をする際に注意すべき点を解説します。

収益物件を正しい評価方法

収益物件は、一般的な居住用の戸建てやマンションと異なった評価・査定方法が取られるケースがあります。収益物件の評価方法について、きちんと理解しましょう。

収益不動産の評価方法

収益物件の評価方法としては、主に収益還元法、取引事例比較法、原価法が用いられます。

【1】収益還元法

収益還元法とは、対象とする収益物件が将来に渡り生み出すであろう価値を算出し、それをもって不動産価格を評価する方法です。

投資用不動産は物件の価値そのものよりも、収益性が重視されます。収益還元法を用いれば、収益物件としての物件価値を算出できるという点が大きなメリットです。売却時はもちろんのこと、融資を受ける際に金融機関を説得する材料としても有効です。

収益還元法は、計算方法によってさらに「直接還元法」と「DCF法」の2種類に分けられます。

• 直接還元法：ある一定期間の純利益を還元利回りで割って収益価格を求める
• DCF法：投資物件から将来得られる収益額の価値を年ごとに現在の価値に換算し、合算する

不動産投資の評価方法においてはDCF法が主流となっています。直接還元法よりも精度が高く、不動産の現在価値を正確に計算できるためです。

直接還元法はシンプルな計算で算出できるため、大まかな試算を行う場合に向いた方法といえます。

【2】取引事例比較法

取引事例評価法は、評価する不動産と条件が近い不動産の取引事例と比較、必要に応じて補正を行ったうえで価格を求める方法です。「市場でその物件がどれほどの価値を持つか」という観点からの評価法といえます。

取引事例比較法を行う際の流れは以下のようになります。

1. 取引事例を広く収集し、規範性（類似性）の高い事例を選択する
2. 選択した事例に、必要に応じて事情補正、時点修正をする。
   事情補正：対象不動産の個別の事情に応じた補正を行う。
   時点修正：取引時点における地価の推移などを反映させる
3. 地域的要因及び、個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮する
   地域的要因：気象環境、生活環境、自然環境など
   個別的要因：接している道路の幅や商業施設までの距離、築年数や耐震性など

取引事例比較法によって求められた価格は「比準価格」と呼ばれます。精度の高い比準価格を算出するためには、規範性の高い事例を可能な限り多く集めることが重要です。エリアや物件の規模、種類によっては取引事例が少なく、適切な比準価格を算出することが難しい場合もあります。

【3】原価法

原価法は、「もし今建物を建て直したら、どのくらいの費用がかかるのか」という観点から算出される評価法です。

建物を建て直したと仮定した際に必要な金額（再調達原価）を求め、そこから築年数に応じて低下した価値の分を差し引いて算出します。

原価法で計算すると、同じ構造、同じ間取りの建物はほぼ同じ価格になります。しかし、実際は駐車場や太陽光発電システムと設備の有無、建物の状態、施工した会社の坪単価の違いといった個別的要因による差があります。そのような個体差を価格補正により調整して、最終的な金額を算出します。

収益物件特有の評価方法

上記でご紹介した通り、収益物件の価格は以下のような観点から算出されます。

• その物件がこれから生み出す価値はどれくらいか
• その物件の市場価値はどれくらいか
• その物件を一から建て直す場合どれくらい費用がかかるか

一方、実住物件の価格は需要と供給のバランスで決まります。たとえ築古の物件でも、好立地であれば購入時よりも価格が高くなるケースも少なくありません。

また、相場より高かったとしても、買い手である入居者が気に入ればその価格で購入してもらえます。

このように、実住物件は「住みたい、気に入った」という買い手の主観的な感覚が大きく需要に作用します。

収益物件の場合は費用に対して効果（利益）が得られることが重要視されますので、先述の評価法で綿密に評価を行う必要があります。

しかし、先ほどご紹介した通り、収益物件の評価にはさまざまな数値が必要です。特に収益還元法に必要な入居率に関しては、投資家自身で調べることが困難です。

そのうえ、悪質な不動産会社では、入居率の偽装を行い、投資家を騙すこともありますので注意しなくてはなりません。

特に良く行われるのが「カーテンスキーム」です。これは空室にカーテンをつけて入居者がいるように見せかける手法です。

また、AD（広告料）を大量に上乗せして無理に客付けを行い、空室率を減らすという方法もあります。購入時点では入居率が高く好ましいですが、いったん退去者が現れると、再度ADを払って入居付けを依頼する、もしくは家賃を下げるといった対策をしなければ次の入居者が見つからず、結局利回りが下がってしまうことにもなりかねません。

他に入居率をごまかす方法法としては、知り合いを住まわせる、窓に小物を置く、ガスを開栓するといった方法も見られます。

そのような悪質な手段を取っている不動産会社は、入居率や家賃の情報が記載されたレントロール（賃貸条件一覧表）の改ざんを行っていることもありますので注意が必要です。

収益不動産の評価方法は複雑

これまでご紹介してきたように、収益不動産の評価方法は非常に複雑です。そのうえ不動産は一つひとつ個別の特徴を持っており、その全てを数値化するのは困難であるといえます。

さらに、不動産会社による偽装・改ざん行為が行われる場合もあるため、評価額だけにとらわれて不動産を購入するのは危険です。

不動産を購入する際には、評価法の数字のみに目を向けるのではなく、レントロールや実際の物件、その周辺環境を自分でしっかり確認し、投資すべき物件かどうかを慎重に見極める必要があります。

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収益不動産の評価を間違えて購入したら

上記でご紹介したとおり、収益不動産の評価方法は非常に複雑です。また、不動産会社によっては評価法をごまかして高く評価している場合もあります。

もし、収益不動産の評価を間違えて購入してしまったり、収益性の低い物件をつかまされてしまったりした場合には、どのように対処すれば良いのでしょうか。以下に詳しくご紹介します。

売却を検討する

収益性の低い物件を所有していても、赤字が膨らむだけということになってしまうかもしれません。物件は経年とともに劣化し、より収益性や資産価値が下がってしまうからです。

「まだローンが残っているから」、「リフォームすれば何とかなるかもしれない」と思われるかもしれませんが、思い切って売却してしまった方が損失を抑えられる場合もあります。

売却のパートナーになる不動産会社を探す

売却をするにせよしないにせよ、再度物件を評価し直し、正しい評価額を算出することが有用です。正しい評価額を知ることで売却するか保有するか判断できますし、売却する場合も適切な価格設定が可能になるためです。

収益物件に強い不動産会社をパートナーに選び、正しい評価額を算出してもらいましょう。売却する場合も、優秀な不動産会社であれば売却活動のノウハウも豊富であるため、早く、また高く売却できる確率が高まります。

評価額の低い物件を購入してしまい、処分に困っている場合は、まず収益物件に強い不動産会社に相談しましょう。

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評価方法を間違えた収益物件の売却方法

評価方法を間違えた、あるいは騙された場合、その収益物件は想定より低い利益しか生み出さない恐れがあります。そのような物件を買ってしまったのであれば、思い切って速やかに売却してしまった方が全体の損失を抑えられることもあります。

それでは、想定より評価が低い物件はどのように売却すれば良いのでしょうか。以下に詳しくご紹介します。

借金を残さずに収益物件を売却できる場合の対処法

売却価格が残債を上回る場合は問題なく売却可能です。売却益を残債に当てることで、抵当権を抹消できます。

しかし、それだけ価値のある物件であるならば、ローンが完済できれば良し、と考えるのではなく、少しでも高く売りたいものです。

収益物件に強い不動産会社に依頼して、適切な査定と売却活動を行ってもらうことで、売却益を大きくできる可能性があります。

借金が残りそうな場合の収益物件の売却方法

逆に売却価格が残債に届かないのであれば、抵当権を抹消できないため原則として売却ができません。そのような場合は、以下のような方法を取る必要があります。

自己資金で残債を支払う

自己資金で残債を支払い、抵当権を抹消する方法です。持ち出しが必要になりますが、速やかに借金を帳消しにできます。

任意売却に切り替える

自己資金で借金の残りが支払えない場合は、任意売却を選択するのも一手です。任意売却では、一定の条件の元、借金を残したままでも抵当権が解除される、つまり物件の売却ができます。

また、売却後の返済に関しても、分割返済や圧縮が可能になる場合があります。

ただし、任意売却を行うためにはまず債権者である金融機関の合意が必要です。また、連帯保証人の同意が得られていること、物件が差し押さえられていないことなど、さまざまな条件がありますので、全てのケースにおいて任意売却を選択できるわけではありません。

他の不動産会社に相談する

思うような金額で売れない、なかなか買手がつかないという場合は、他の不動産会社に売買仲介を依頼することも検討しましょう。収益物件に強い不動産会社であれば、不動産投資市場における知見も広いことから、ローン残債よりも高く売却できるかもしれません。

ただし、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んでいる場合は、契約を解除しない限り他の不動産会社に依頼することはできませんので注意しましょう。

収益物件の売却や買取に強い会社を探そう

収益物件の評価は非常に複雑で難しく、本来の価値と大きく異なるケースもあります。さらに不動産会社が価値を高く見せようとごまかすこともあるため、評価額だけを見て購入した後、思うように収益が上げられない場合もあります。

そのような時は不動産を売却することも検討しなくてはなりません。とはいえ、間違った評価額で物件を購入してしまった場合、買い手がつかなかったり、売却額が返済額を下回ったりしてしまうこともあります。

そのような時は、収益物件の売却や買取に強い不動産会社に相談するのが一番です。収益性が低く敬遠されがちな物件であっても、スムーズに売却できるノウハウを持っているため、素早く、また適切な価格で売却できる可能性が高まります。

評価法を誤って物件を購入してしまったという方は、まず不動産会社に相談してみましょう。