不動産投資のリフォーム費用は経費にできる？よくある疑問点を解決！

リフォームに関する費用は、不動産投資をする過程で発生する費用の中でも高額です。そのため、税金対策として経費計上したいと考える方は多いです。

しかし、リフォーム費用を経費計上できるかどうかは、目的や内容によって違います。

本記事では、不動産投資におけるリフォーム費用の扱いについて解説します。具体的なリフォーム内容別に紹介するため、悩んでいる方のご参考になれば幸いです。

不動産投資でリフォーム費用は経費に含められる？

結論からいうと、リフォーム費用を経費として計上することは可能です。ただし、リフォームの内容によっては、その年に全額経費計上できないケースもあります。

ここでは、リフォーム費用がその年に全額経費計上できるのか判断するための基準を解説します。

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修繕費に該当する費用は全額その年に経費計上できる

修繕費とは、建物や設備の維持、原状回復のためにかかる費用のことです。つまり「元の状態に戻すため」「元の状態を維持するため」にかかった費用を指します。

たとえば、以下のような費用が該当します。

• 雨漏りしている屋根の修繕費
• 給湯器の修理費
• 部屋の壁紙を張り替える費用
• 外壁を塗り替える費用

なお、「リフォームの金額が20万円未満の場合」や「おおむね3年以内の周期で行われているリフォームの場合」も修繕費として計上できます。

資本的支出に該当する場合は経費計上できない

建物や設備の修繕が耐用年数の延長や価値の増加につながる場合、かかった費用は資本的支出とみなされるのが一般的です。

実際、国税庁のホームページでは以下のケースに該当する場合は、資本的支出になると記載されています。

• 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
• 用途変更のための模様替えなど、改造や改装に直接要した金額
• 機械の部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

引用：国税庁「​​No.5402 修繕費とならないものの判定」

上記のように資本的支出に該当する場合は、減価償却の対象です。減価償却とは、経年経過によって価値が下がる資産を、複数回にわけて費用計上する会計上の仕組みです。そのため、修繕をした期に1回で費用を計上できません。

修繕費と資本的支出の判断方法

修繕費か資本的支出かを判断する方法として、以下3つのポイントがあります。当てはまる場合は修繕費、それ以外は資本的支出と判断できます。

• 支出した金額が20万円未満
• おおむね3年周期で定期的に行われているリフォームの場合
• 60万円未満のときまたは支出した金額が固定資産の前事業年度終了の時における取得価額のおおむね10％以下

リフォーム費用が修繕費に該当するのか、資本的支出に該当するのか判断に困る場合は、上記を参考にしましょう。

ただし、あくまでも目安のため、正しい判断は専門家にしてもらうとよいでしょう。

必ずしもリフォームした年に全額経費計上したほうが節税になるとは限らない

リフォーム費用を資本的支出とみなして減価償却するのではなく、当年に全額経費計上したほうが「節税効果が高い」と考えている方もいます。しかし、必ずしもそうとは限りません。

所得税は累進課税が採用されており、個人の場合はその年の所得額によって節税効果が異なります。

仮にリフォームした年の所得が少なく翌年以降の所得が多くなる場合などは、修繕費として経費計上するよりも、減価償却費で計上したほうが節税効果が高い可能性もあります。

また、必要な修繕が重なり支出が高額になった場合、経費計上したとしても高い節税効果が見込めません。そのため、減価償却費で計上できれば翌年以降に高い節税効果を得ることが可能です。

このように、リフォームした年に全額経費計上したほうが節税になるとは限らないことを理解しておきましょう。

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修繕費として経費計上できる具体例

リフォームの費用を修繕費として経費計上できるかどうかを、紹介した判断基準だけで判断するのが難しいという方も多いでしょう。

そこでここでは、修繕費に該当するリフォームの具体例を紹介します。

外壁塗装工事

外壁塗装工事は、定期的に実施する必要性のある工事であるため、基本的に修繕費として経費計上できます。

ただし、以前使用していた塗料よりグレードが高い塗料を使用した場合は別です。建物の価値が高まると判断され、修繕費ではなく資本的支出に該当する可能性が高いです。

たとえば、アクリル塗料から光触媒や無機質塗料などに変えたケースが該当します。

外壁塗装にかかった費用を修繕費として計上したい場合は、使用する塗料に注意しましょう。

クロスの張り替え

原状回復のためのリフォームは、価値を高めるものではなく必要性のある工事であると考えられます。そのため、退去による原状回復でクロスの張り替えにかかった費用は、修繕費として計上できます。

ただし、外壁と同様に高級壁紙や特別な効果がある壁紙に変更した場合は、資本的支出に該当します。

クロスの張り替えにかかった費用を修繕費として計上したい場合は、クロスのグレードを上げないよう注意しましょう。

キッチンの入れ替え

老朽化や故障によるキッチンの入れ替えは、物件の価値を高める工事に該当しないため、修繕費として計上できます。

ただし、ブロックキッチンをシステムキッチンに入れ替えるリフォームなど、キッチンをグレードアップする工事は資本的支出に該当します。

キッチンのリフォーム費用を修繕費として計上したい場合は、あくまでも同じグレードのキッチンに入れ替えましょう。

給湯器の入れ替え

老朽化が原因でガス給湯器を入れ替えるためにかかる費用は、修繕として計上できます。故障や定期的な入れ替えなどは、必要性のあるリフォームとみなされるためです。

ただし、ほかのリフォームと同様に、追いたき機能付きオートバスを設置するなど機能をグレードアップすると、資本的支出に該当します。

給湯器の入れ替えにかかった費用を修繕費として計上したい場合は、機能が変わらない給湯器と入れ替えましょう。

トイレ工事

故障や老朽化に伴って従来の同様のものにトイレを交換する工事は、修繕費として計上できます。

こちらも同様に、従来よりもトイレのグレードアップした場合や、和式便所から洋式便所に替えた場合は、資本的支出に該当します。

【補足】修繕費にできないケース

設備をグレードアップさせるものや建物の価値を向上させるものは修繕費として計上できません。

たとえば、以下のようなリフォームは修繕費ではなく、資本的支出に該当するため注意しましょう。

• 建物に避難用の階段を取り付ける工事
• 間取りを変更する工事
• 新しく防犯カメラやオートロックを設置する工事
• 壁をモルタルからタイルに張り替える工事
• バリアフリー工事

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リフォーム費用に関するよくある疑問

ここでは、不動産投資のリフォーム費用に関するよくある疑問を解消します。

リフォーム費用はすべてオーナーが負担する？

経年劣化や自然消耗による修繕や新しい設備導入するリフォーム費用は、基本的にオーナーがすべて負担しなければいけません。

ただし、借主の明らかな過失によって修繕が必要になったケースは、借主に請求できます。

たとえば、たばこのヤニ汚れや焦げ跡などがあるケースです。

とはいえ、基本的にリフォーム費用はオーナーの負担になることを理解しておきましょう。

リフォーム費用を抑える方法はある？

リフォーム費用を抑えるには、以下2つの方法があります。

• リフォーム費用が安い業者に依頼する
• 定期なメンテナンスを実施して設備や建物の劣化を緩やかにする
• 閑散期を狙ってリフォーム業者に依頼する

上記の対応を行うことで、リフォームの際にかかる費用を抑えることが可能です。

リフォーム費用が足りないときの対処法は？

リフォーム費用が高額で資金不足の場合は、金融機関のリフォーム融資やアパートリフォームローンなどを利用する方法があります。

ただし、利用するためには融資審査があり、物件を購入したときのローンが返済できていない場合などは審査に落ちる可能性が高いです。

疑問を解消するには投資物件が専門の不動産会社に相談しよう！

投資物件のリフォームを検討しているなら、投資物件が専門の不動産会社に相談することをおすすめします。

「リフォーム費用が修繕費に該当するのか」「費用対効果の高いリフォームなのか」といったリフォームに関する疑問や不安を解決してくれます。

また、リフォームをしても賃貸経営が安定せずリスクがある場合は、投資物件が専門の不動産会社に相談することで、売却に関するアドバイスをしてくれるケースもあります。

投資物件のリフォームを検討しているなら、まずは投資物件が専門の不動産会社に相談してみましょう。

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